대전지방법원 2026타경50297. 충청남도 태안군 남면 신온리 893-7, 도로명주소 곰섬로 474의 연립/다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 곽현상이며, 말소기준권리는 2015.07.09. 설정된 태안새마을금고 근저당권 338,000,000원입니다. 현재 경매도 태안새마을금고가 신청한 임의경매로, 청구금액은 279,098,800원입니다.
권리구조의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후의 이형길 근저당, 농업회사법인다래축산주식회사 근저당, 구의순 가압류, 충남신용보증재단 가압류, 이번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
다만 가격에서는 다른 접근이 필요합니다. 감정가 860,715,600원에서 현재 최저가는 295,225,000원까지 내려왔지만, 이 물건과 직접 비교할 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다. 3회 유찰이라는 사실 자체가 응찰 전 가격과 환금성을 별도로 확인해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 남면 신온리 893-7 · 충청남도 태안군 남면 곰섬로 474 |
| 물건종류 | 연립/다세대 · 건물 1동 |
| 소유자 | 곽현상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 860,715,600원 / 295,225,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 태안새마을금고 / 279,098,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 적혀 있습니다. 말소기준인 태안새마을금고 근저당 이후 존속하는 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘시세 할인’은 별개
현재 최저매각가는 295,225,000원으로 감정가 860,715,600원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 다음 시나리오상 4회 유찰 시 206,657,500원, 5회 유찰 시 144,660,250원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 295,225,000원 | 243,293,098원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 206,657,500원 | 330,620,653원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 144,660,250원 | 391,749,942원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 이 자료에서는 그 미배당 채권을 매수인이 승계하지 않습니다. 즉 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 295,225,000원이 시장가격 대비 저렴하다는 표현은 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,225,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,933,150원 |
| 2. 근저당 · 태안새마을금고 | 338,000,000원 | 290,291,850원 |
| 3. 근저당 · 이형길 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 농업회사법인다래축산주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 구의순 | 7,967,959원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충남신용보증재단 | 43,616,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 533,584,948원 중 예상 배당 290,291,850원, 미배당 243,293,098원입니다. 집행비용은 4,933,150원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 토지·이용여건 메모
- 토지. 토지면적 1,329.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며, 계획관리지역·생산관리지역은 접하고 있습니다.
- 형상·고저. 완경사·부정형 토지입니다.
- 도로. 세로한면(가)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 개별공시지가. 97,200원/㎡입니다.
- 지역·지구. 준보전산지에 접하고 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·보전관리지역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 수목이 포함됩니다. 현황과 매각목록을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 860,715,600원 대비 최저가 295,225,000원이라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 마세요. 비교 실거래 자료가 없습니다.
- 3회 유찰 원인. 현재까지 3회 유찰됐습니다. 물건 상태·접근성·수요·매각범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2015.07.09. 태안새마을금고 근저당입니다. 이후 존속 권리의 소멸 여부를 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 현재 최저가 기준이며 당해세 등 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없습니다. 말소기준인 2015.07.09. 태안새마을금고 근저당 이후의 존속 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 860,715,600원에서 3회 유찰돼 최저가가 295,225,000원까지 낮아졌지만, 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 사건을 “감정가의 34.3%이니 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 명료하지만 가격 판단은 별도의 현장 시세와 수요 검증이 필요한 사건입니다.