대전지방법원 2026타경50297. 태안군 남면 신온리 893-7, 도로명 곰섬로 474에 있는 연립/다세대 물건입니다. 소유자는 곽현상이며 2015년 7월 3일 소유권보존등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2015년 7월 9일 설정된 태안새마을금고 근저당권 338,000,000원입니다. 이후 남아 있는 후순위 근저당권, 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 명세서에 별도로 기재된 인수권리도 없습니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 현재 회차 최저매각가는 602,500,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득금액도 602,500,000원입니다. 다만 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 동일·유사 물건의 최근 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로, 가격 판단은 보류가 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 남면 신온리 893-7 1동 · 충청남도 태안군 남면 곰섬로 474 |
| 물건종류 | 연립/다세대 |
| 소유자 | 곽현상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 860,715,600원 / 602,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 태안새마을금고 / 279,098,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
실제 임차인 0명. 별도로 조사된 임차인이 없고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 법정지상권 역시 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원이며, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 860,715,600원의 70%인 602,500,000원입니다. 2회 유찰 시 421,750,000원, 3회 유찰 시 295,225,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 연립/다세대의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 어느 회차가 시장가격보다 낮은지는 현재 수치만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 602,500,000원 | 594,075,000원 | 270,509,948원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 421,750,000원 | 415,132,500원 | 449,452,448원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 295,225,000원 | 290,291,850원 | 574,293,098원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 602,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,425,000원 |
| 1. 근저당 · 태안새마을금고 | 338,000,000원 | 338,000,000원 |
| 2. 가압류 · 국 | 181,000,000원 | 181,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김미영 | 150,000,000원 | 75,075,000원 |
| 4. 근저당 · 이형길 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 농업회사법인다래축산주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 구의순 | 7,967,959원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 충남신용보증재단 | 43,616,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 864,584,948원 중 채권자 예상배당은 594,075,000원, 미배당액은 270,509,948원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 공동담보 안분 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지 정보 기준)
- 토지 규모. 지목은 대, 토지면적은 1,329㎡이며 토지이용상황은 단독으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역에 포함되고 계획관리지역·생산관리지역과 접합니다.
- 지형·접면. 완경사의 부정형 토지이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 관련 구역. 장애물제한표면구역과 가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지 및 소로2류와 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 97,200원입니다.
- 환금성. 연립/다세대의 거래가격과 매각대상 전체의 현황 자료를 별도로 확인해야 하며, 현재 수치만으로 환금성이나 적정 매입가를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 판단을 하지 말고, 태안군 남면의 유사 연립/다세대 거래와 매물가격을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물, 수목의 위치·수량·경계 및 실제 이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 토지와 다른 건물이 공동담보로 기재돼 있으므로 배당표와 공동담보 안분관계를 확인하세요.
- 말소권리 대조. 등기상 말소된 국 가압류와 김미영 근저당이 예상배당에 반영된 사유를 배당요구서와 채권계산서에서 확인하세요.
- 후순위 근저당 이전. 이형길 명의 근저당권은 주식회사강남옥션과 주식회사채움상사에 각 2분의 1 지분으로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 가능 시기, 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격과 매각범위는 보류
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 말소기준 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 권리 인수 구조는 비교적 단순합니다.
하지만 최저가 602,500,000원의 적정성은 별개의 문제입니다. 최근 실거래와 비교할 수 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없고, 일괄매각·제시외 건물·수목 포함, 공동담보와 예상배당표 대조 문제까지 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현황은 확인 전까지 보류입니다.