광주지방법원 2023타경57289. 전남 여수시 화장동 252-1 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(가)가 공업용으로 1층 제조업소(육가공·공장), 2층 사무실 등으로 이용되고, 기호(나)는 상업용 점포입니다. 토지는 자연녹지지역의 공장용지로 토지면적은 4,566.0㎡입니다. 감정가 5,654,337,100원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,533,143,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2020.12.21. 중소기업은행의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 명시한 2011.05.25. 구분지상권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 배당표의 “매수인 금액 인수 0원”과 “인수권리 없음”은 전혀 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경57289 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 화장동 252-1 · 전라남도 여수시 조은길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공업용 제조업소(육가공·공장)·사무실 · 상업용 점포 |
| 토지 | 공장용지 · 4,566.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사대진축산 |
| 감정가 / 최저가 | 5,654,337,100원 / 2,533,143,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 100,316,301원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 구분지상권은 인수
현재 건물 등기에서 말소기준으로 잡히는 것은 2020.12.21. 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 960,000,000원의 을구 2번 근저당권이 추가로 설정됐고, 2022.06.16.에는 채권최고액 712,000,000원의 을구 3번 근저당권이 설정됐습니다. 2024.12.27.에는 을구 1번 근저당권 중 758,819,508원이 확정채권일부대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전됐습니다.
2023.08.28. 주식회사 채원종합건설의 강제경매개시결정 이후 다수의 가압류와 압류가 이어졌고, 2024.11.04.에는 중소기업은행의 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임대·점유와 현황 — 공업·상업 시설 자체 확인이 중요
감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 입찰 전 실제 점유자와 사용관계, 공장·점포 운영주체, 명도 대상 및 사용계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,533,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,731,430원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,520,000,000원 | 2,505,411,570원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 712,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 채원종합건설 | 100,316,301원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신보2021제15차유동화전문 유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신보2022제11차유동화전문 유한회사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 345,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 118,146,327원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 472,585,305원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 유준홍 | 14,520,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신보2024제12차유동화전문유한회사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 100,316,301원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,062,884,234원에 대해 현재 회차 예상 배당액은 2,505,411,570원, 미배당은 4,557,472,664원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 매각물건명세서상 구분지상권은 별도로 매수인에게 인수됩니다.
④ 특별매각조건 — 보증금 몰수 조건을 먼저 확인
- 일괄매각. 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다.
- 목록 5. 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 목록 4. 여수시장의 승인서가 필요하고, 매각결정기일까지 승인서를 제출하지 않으면 보증금이 몰수됩니다. 구체적인 사항은 사실조회회신서와 여수시 농업정책과 확인이 필요합니다.
- 기계기구. 일련번호 3·5·6·12·13은 수량 일부, 일련번호 7·15·16은 소재불명입니다.
- 구분지상권. 목록1·목록3·목록5의 2011.05.25. 등기 구분지상권은 매수인에게 인수됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 화장동 소재 전라남도학생교육문화회관 북서측 인근으로, 농경지·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기호(가)는 공업용으로 1층 제조업소(육가공·공장), 2층 사무실 등이며, 기호(나)는 상업용 점포입니다.
- 건물. 기호(가)는 일반철골구조 판넬지붕 2층, 기호(나)는 일반철골구조 일반철골구조지붕 2층입니다.
- 설비. 기호(가)는 위생·급배수·전기·냉동·냉장설비, 기호(나)는 위생·급배수·천정형 시스템냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 토지 기호(3)는 공부상 지목이 답이나 현황은 도로입니다.
- 공시지가. 149,600원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록1 을구 순위 15번, 목록3 을구 순위 1번·2번, 목록5 을구 순위 1번의 권리 범위·목적·존속기간·사용제약을 등기 원문과 명세서에서 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 5의 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 여수시장 승인서. 목록 4는 매각결정기일까지 승인서 제출이 요구됩니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 기계기구 현존 여부. 소재불명 또는 수량 일부인 설비를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상이므로 실제 사용주체와 명도 대상, 사업장 점유관계를 현장 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 기호(3)의 공부상 지목과 현황 도로 차이가 이용·진입·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 44.8%까지 낮아졌지만, 공업·상업용 부동산과 토지, 설비, 인수 구분지상권 및 특별매각조건을 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 ‘인수권리와 자격조건’
감정가 5,654,337,100원에서 3회 유찰돼 최저가가 2,533,143,000원까지 내려온 숫자만 보면 가격 하락폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 2011.05.25. 구분지상권의 매수인 인수와 농지취득자격증명·여수시장 승인서 제출 조건입니다. 여기에 기계기구 일부 소재불명과 임대관계 미상까지 겹쳐 있습니다.
후순위 등기권리가 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 금액 인수가 0원이라는 점은 분명한 장점이지만, 그것만으로 권리가 단순하다고 볼 수는 없습니다. 구분지상권의 실제 이용 제약, 특별매각조건 충족 가능성, 현존 설비와 점유 상태를 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 물건입니다. 따라서 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 입찰자격·인수권리 검증이 선행돼야 한다”입니다.
