광주지방법원 2023타경57289. 여수시 화장동 252-1의 공업용·상업용 건물과 토지가 포함된 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 기호(가)는 1층 제조업소(육가공, 공장), 2층 사무실 등으로 이용 중이고, 기호(나)는 점포로 이용 중입니다. 일괄매각에는 제시외 건물과 기계기구도 포함됩니다. 감정가 5,654,337,100원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,533,143,000원입니다.
등기부만 보면 말소기준은 2020.12.21 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 채권들이 아니라, 매각물건명세서가 별도로 인수 대상으로 적시한 2011.05.25 구분지상권입니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원이라는 이유만으로 ‘인수권리 없음’으로 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경57289 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 화장동 252-1 · 전라남도 여수시 조은길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공업용·상업용 · 제조업소(육가공, 공장)·사무실·점포 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사대진축산 |
| 감정가 / 최저가 | 5,654,337,100원 / 2,533,143,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 유찰 · 2026.09.14 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 채원종합건설 / 100,316,301원 |
| 토지 | 4,566㎡ · 공장용지 · 자연녹지지역 · 공시지가 149,600원/㎡ |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 임대관계는 미상임 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘선행 구분지상권 인수’가 중요
말소기준권리는 2020.12.21 설정된 중소기업은행의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 960,000,000원 근저당권이 뒤따르고, 2022.06.16에는 채권최고액 712,000,000원의 근저당권이 추가되었습니다. 2024.12.27에는 첫 번째 근저당권 중 758,819,508원이 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전되었습니다.
갑구에서는 2023.08.28 주식회사 채원종합건설의 강제경매개시결정 이후 다수의 가압류와 압류가 이어졌고, 2024.11.04에는 중소기업은행의 임의경매개시결정도 등기되었습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2011.05.25 구분지상권은 말소기준보다 앞서며 명세서가 인수를 명시하고 있으므로 별도 검토 대상입니다.
② 가격 판단 — 45%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 2,533,143,000원으로 감정가의 45% 구간입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 2,026,514,400원, 5회 유찰 시는 1,621,211,520원입니다.
③ 특별매각조건 — 보증금 몰수 조건을 먼저 확인
- 목록 5. 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 목록 4. 특별매각조건이 있으며 여수시장의 승인서가 필요합니다. 매각결정기일까지 승인서를 제출하지 않으면 보증금이 몰수됩니다.
- 법률 근거. 목록 4 특별매각조건에는 보조금의 관리에 관한 법률 제35조가 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다.
- 기계기구 소재. 일련번호 3, 5, 6, 12, 13은 수량 일부가, 일련번호 7, 15, 16은 소재불명으로 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,533,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 27,731,430원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,520,000,000원 | 2,505,411,570원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 712,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 채원종합건설 | 100,316,301원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 신보2021제15차유동화전문 유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 신보2022제11차유동화전문 유한회사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 345,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 118,146,327원 | 0원 |
| 10. 갑구 9번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 472,585,305원 | 0원 |
| 11. 갑구 10번 가압류 · 유준홍 | 14,520,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 11번 가압류 · 신보2024제12차유동화전문유한회사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 13번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 100,316,301원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,062,884,234원 중 예상배당은 2,505,411,570원, 미배당은 4,557,472,664원입니다. 금액으로 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 0원은 배당상 금액 기준이며, 매각물건명세서상 구분지상권 인수와는 별개입니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도학생교육문화회관 북서측 인근으로, 농경지·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(가)는 공업용으로 1층 제조업소(육가공, 공장), 2층 사무실 등으로 이용 중이며, 기호(나)는 상업용 점포로 이용 중입니다.
- 설비. 기호(가)는 위생·급배수·전기·냉동·냉장설비, 기호(나)는 위생·급배수·천정형 시스템냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 토지 기호(3)는 공부상 지목이 답이나 현황은 도로입니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록 1·3·5의 2011.05.25 구분지상권 범위와 이용 제한을 매각물건명세서 및 해당 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 목록 5 농지취득자격증명. 제출 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 목록 4 여수시장 승인서. 매각결정기일까지 승인서가 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 기계기구 현존 여부. 일련번호 3, 5, 6, 12, 13의 일부 수량과 7, 15, 16의 소재불명 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 45%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 말고, 공업용·상업용 건물과 토지의 개별 가치 및 인수권리를 별도 검토해야 합니다.
맺으며 — “45% 할인보다 먼저 볼 것은 인수권리와 자격조건”
현재 최저매각가 2,533,143,000원은 감정가 5,654,337,100원에서 3회 유찰된 가격입니다. 하지만 이 사건은 단순한 ‘고감정가 유찰물건’이 아닙니다. 2011.05.25 구분지상권이 매수인에게 인수되고, 목록 5의 농지취득자격증명과 목록 4의 여수시장 승인서가 필요한 데다, 기계기구 일부는 소재불명입니다.
배당상 금액 인수는 0원이지만 권리부담까지 0은 아닙니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 구분지상권의 실제 영향, 특별매각조건 충족 가능성, 현존 자산의 확인입니다.
