창원지방법원 2023타경33872. 진주시 상평동 상평공단 내 토지와 공장 등으로 구성된 물건입니다. 토지는 4,782㎡, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이며 일반공업지역에 위치합니다. 감정평가상 건물 이용은 공장, 식당 및 숙소, 화장실, 사무실 등으로 확인됩니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
가격만 보면 감정가 10,382,633,660원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 3,721,136,000원, 감정가의 35.84%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 크게 내려왔으니 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 오히려 네 차례 유찰됐다는 사실과 공장·토지라는 물건 특성을 함께 놓고 실제 처분가치와 사용가치를 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경33872 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상평동 55-38 · 경상남도 진주시 남강로 1285 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 · 식당 및 숙소 · 화장실 · 사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 4,782㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 진흥콘크리트주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 10,382,633,660원 / 3,721,136,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 308,002,051원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.08.22. 을구 22번 진주서부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,450,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 대성산업주식회사 근저당권 500,000,000원과 이후 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 김대형 근저당, 국 압류, 김미란 가압류, 국민건강보험공단 압류 등은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 3,721,136,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 2,976,908,800원, 6회 유찰 시 2,381,527,040원으로 내려갑니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 3,721,136,000원 | 4,207,970,822원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 2,976,908,800원 | 4,944,755,750원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 2,381,527,040원 | 5,534,183,692원 |
그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 4회 유찰이라는 이력 자체가 감정가와 응찰수요 사이에 간극이 있었음을 보여주는 신호이므로 단순 할인율보다 토지·건물의 실제 활용성과 처분 가능성을 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,721,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 39,611,360원 |
| 2. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 6,450,000,000원 | 3,681,524,640원 |
| 3. 근저당 · 대성산업주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 409,050,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김대형 | 520,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김미란 | 10,445,462원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,889,495,462원 중 예상 배당은 3,681,524,640원, 미배당은 4,207,970,822원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 상평동 상평공단 내에 위치하며 부근은 소규모 공장 등으로 형성된 지방산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 공장, 식당 및 숙소, 화장실, 사무실 등으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 공장용지 4,782㎡, 공업용, 평지, 부정형, 중로각지이며 공시지가는 609,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·특화경관지구·지구단위계획구역·지방산업단지·재생사업지구 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하는 것으로 확인됩니다.
- 기재사항. 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역이 “2018.12.10.-2025.”로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 철골조·경량철골구조 건물로 구성되고 기본적인 위생설비와 급배수시설이 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있으며 위반사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 이미 4회 유찰된 공장·토지 물건이므로 감정가 대비 할인폭만으로 처분 용이성을 판단하기보다 실제 공장 수요와 활용성을 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 토지·건물 및 매각대상 구성의 정확한 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 공장저당 관련 목록 확인. 말소기준 근저당권에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2019-152호가 기재되어 있으므로 매각대상과 관련 목록을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 토지·건물의 실제 활용가치를 따로 검토해야 합니다.
- 후순위 채권. 현재 가격에서는 선순위 근저당도 전액 배당되지 않아 후순위 채권은 대부분 미배당입니다. 다만 배당 부족분 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 토지 규제 확인. 일반공업지역·지방산업단지·재생사업지구·지구단위계획구역 등 토지이용 규제가 기재되어 있으므로 예정한 사업의 허용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사 및 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “36%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 사용가치
이 사건은 말소기준이 명확하고 그 이후 등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸해 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리등기 자체보다 더 큰 변수는 가격과 현장입니다.
현재 최저가는 감정가의 35.84%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 비교할 실거래 시세도 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이며, 공장·토지의 실제 활용성과 규제 검토도 필요합니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가 = 저평가”로 접근하기보다, 등기상 인수 0원의 장점과 현장·가격 검증 부담을 함께 보는 물건입니다. 결론은 권리 구조는 비교적 명확, 가격 매력은 미확인, 현장 확인은 필수입니다.
