창원지방법원 2024타경1742. 진주시 칠암동 엠코아빌딩 1층 106호입니다. 사건의 말소기준권리는 2012.10.19 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 1,200,000,000원입니다. 2024.03.26 수협은행이 수산업협동조합중앙회의 승계인으로 임의경매를 개시했고, 해당 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격만 보면 매우 크게 내려와 있습니다. 감정가 1,476,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 207,367,000원, 감정가의 14.05%입니다. 하지만 이 물건은 감정요항표상 1층 106호 외 5개 호가 일단의 근린생활시설로 이용되던 물건이며, 기준시점 2024.04.08 현재 영업중단 상태였습니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼, 낮아진 최저가 자체를 곧바로 적정가치나 투자수익성으로 연결해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1742 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 동진로 28, 1층106호 (칠암동,엠코아빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 현재 영업중단 상태 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내 제1층 제106호 외 5개호 · 사용승인일 2002.11.21 |
| 소유자 | 안현옥 · 2007.05.07 소유권이전 · 거래가액 93,049,428원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,476,000,000원 / 207,367,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 인수 0원
임차인 조사 내역 없음. 현재 배당표에도 임차인 배당이나 매수인 승계액은 반영되어 있지 않고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리는 2012.10.19 수산업협동조합중앙회 근저당권이며, 2024.03.26 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 14.05%, 그러나 실거래 기준은 없다
현재 최저매각가 207,367,000원은 감정가 1,476,000,000원의 14.05%입니다. 절대적인 할인 폭은 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 14.05% | 207,367,000원 | 996,336,138원 |
| 8회 유찰 시 | 11.24% | 165,893,600원 | 1,037,228,910원 |
| 9회 유찰 시 | 8.99% | 132,714,880원 | 1,069,943,128원 |
③ 예상배당표 (매각가 207,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,703,138원 |
| 2. 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,200,000,000원 | 203,663,862원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준으로 집행비용 3,703,138원을 제외한 203,663,862원이 근저당권자에게 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 996,336,138원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상국립대학교 칠암캠퍼스 남측 인근이며, 주위는 상가·병원·음식점·고속버스터미널·학교 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스노선 및 통행량을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제106호 외 5개호는 근린생활시설로 이용 중이었으나 기준시점 현재 영업중단 상태로 확인됐습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 주차시설이 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)와 접합니다.
- 토지. 공시지가 2,444,000원/㎡ · 토지면적 912.7㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 경상국립대학교 칠암캠퍼스 상대보호구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있고 감정요항표는 제106호 외 5개호를 일단의 근린생활시설로 설명합니다. 실제 매각대상 호수와 권리범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 영업중단 상태 확인. 기준시점 2024.04.08 현재 영업중단 상태로 확인됐으므로 현장 점유·시설 상태·재사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 실거래 부재. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 14.05%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인 조사 내역은 없지만 입찰 직전 현황조사서·매각물건명세서 원본과 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 근저당권자 미배당 996,336,138원은 채권자 측 미회수액이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
맺으며 — “14%까지 내려왔다는 사실보다, 왜 7번 유찰됐는지를 봐야 한다”
권리구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2012.10.19 수산업협동조합중앙회 근저당권, 임차인 조사 내역은 없고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 환금성과 실제 사용가치에 있습니다.
감정가 1,476,000,000원이 7회 유찰돼 207,367,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 근린생활시설은 감정 기준시점에 영업중단 상태였습니다. 따라서 “감정가의 14.05%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 단순하지만, 7회 유찰과 영업중단이라는 사실 자체가 현장·임대수요·재매각성 검증을 요구합니다. 권리는 확인, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 물건의 승부처입니다.