광주지방법원 2024타경1337. 감정가 4,921,441,030원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 3,149,722,000원, 감정가의 64%입니다. 감정 이용상태를 보면 기호1은 창고, 기호2는 식당·휴게실 등, 기호3은 1층 작업장·로비·전시장·회의실·화장실 등, 2층은 사무실 등으로 이용됩니다. 주거용이 아니라 산업시설 성격의 일괄매각 물건으로 보는 것이 맞습니다.
권리 구조의 출발점은 2021.08.05 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,820,000,000원이고, 이후 설정된 하나은행 근저당 3건과 다수의 가압류·압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 임차인 최기호의 전입일도 2023.10.04로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1337 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 율촌산단4로 26-29 (에이동) |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 기계기구 포함 |
| 이용상태 | 창고 · 식당·휴게실 · 작업장·로비·전시장·회의실·화장실 · 사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 4,629.3㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 |
| 공시지가 | 159,800원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사마이벨로 |
| 감정가 / 최저가 | 4,921,441,030원 / 3,149,722,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,857,135,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.05 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 2021.10.28 설정된 하나은행의 을구 2·3·4번 근저당과 2023년 이후의 가압류·압류, 2024.03.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
을구 1번 근저당권에는 2024.03.15 한국무역보험공사로 278,344,570원, 2024.04.17 신용보증기금으로 866,463,601원의 확정채권 일부 대위변제에 따른 일부이전이 기재돼 있습니다. 이는 별개의 선순위 권리를 새로 만드는 기록이 아니라 1번 근저당권 지분의 일부이전 기록입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최기호 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최기호의 전입신고는 말소기준권리인 2021.08.05 하나은행 근저당보다 뒤인 2023.10.04입니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금은 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,149,722,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,897,220원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,820,000,000원 | 2,820,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 840,000,000원 | 295,824,780원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 204,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 한국무역보험공사 | 3,737,286,070원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사우리은행 | 909,379,338원 | 0원 |
| 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 505,702,645원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 정종원 | 31,147,368원 | 0원 |
| 가압류 · 신보2022제6차유동화전문유한회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 하나카드주식회사 | 25,531,945원 | 0원 |
| 가압류 · 김대성 | 4,425,361원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사신한은행 | 3,494,681,771원 | 0원 |
| 가압류 · 김가민 | 10,585,045원 | 0원 |
| 가압류 · 선정당사자)정경운 | 39,226,054원 | 0원 |
| 가압류 · 서영복 | 10,781,714원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 15,332,747,311원, 총 예상배당은 3,115,824,780원, 미배당은 12,216,922,531원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다.
④ 가격 — 64%를 ‘시세보다 싸다’로 읽으면 안 된다
현재 최저가 3,149,722,000원은 감정가 4,921,441,030원의 64%입니다. 하지만 이 64%는 어디까지나 감정가 대비 경매 회차 가격입니다. 시장 실거래 가격과 비교한 할인율이 아니므로, 현재 가격이 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거로 사용할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 3,149,722,000원 | 64% | 12,216,922,531원 |
| 3회 유찰 시 | 2,519,777,600원 | 51% | 12,840,567,487원 |
| 4회 유찰 시 | 2,015,822,080원 | 41% | 13,339,483,452원 |
현재 회차에서는 신청채권 2,857,135,343원이 충족되는 시나리오지만, 3회 유찰 시 예상 배당 2,492,179,824원, 4회 유찰 시 1,993,263,859원으로 내려가 신청채권을 충족하지 못하는 구조입니다. 이 변화는 채권자 배당의 문제이고, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 이 물건의 핵심 — 자유무역지역 입주자격
감정평가 참고사항에는 건물의 토지사용권에 대한 상세 내역이 미상이므로 소관청 확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 등기상 인수 0원과 별개로, 실제 취득 후 시설을 합법적으로 사용하고 사업을 이어갈 수 있는지는 이 입주자격·계약·토지사용권 확인에 달려 있습니다.
⑥ 시설·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 기호1. 일반철골조 판넬지붕 단층, 사용승인일 2019.02.14, 층고 12.4m. 현 창고로 이용 중이며 소화전·화재탐지 등을 구비합니다.
- 기호2. 일반철골구조 판넬지붕 단층, 사용승인일 2019.02.14, 층고 5.4m. 식당·휴게실 등으로 이용하며 급·배수설비와 위생설비를 갖췄습니다.
- 기호3. 일반철골구조 판넬지붕 2층, 사용승인일 2021.05.20, 층고 10.3m. 1층 작업장·로비·전시장·회의실·화장실, 2층 사무실 등으로 이용합니다.
- 토지. 공장용지 4,629.3㎡, 일반공업지역·일반산업단지·경제자유구역·지구단위계획구역 등에 포함되고 광로2류·중로2류에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 창고·작업장·사무실 등 산업시설이고 자유무역지역 입주요건이 적용되므로, 매수 대상과 실제 사용 가능 범위를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입주자격 선확인. 자유무역지역의 지정 및 운영에 관한 법률 제10조에 따른 자격 충족 여부와 관리원 입주·임대계약 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 토지사용권 확인. 감정평가상 건물의 토지사용권 상세 내역은 미상입니다. 소관청과 관리원에서 실제 권리·계약 구조를 확인해야 합니다.
- 매각범위 대조. 목록 1·2·3, 제시외 건물, 제시외 기계기구의 포함 범위와 공장및광업재단 저당법 제6조목록 제2021-16호의 매각 제외 범위를 확인하세요.
- 임차관계 확인. 최기호는 대항력이 없지만 보증금은 미상입니다. 점유 부분과 실제 인도 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시장 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 산업시설의 실제 거래 가능 가격과 사용 조건을 별도로 검증하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 사용조건은 단순하지 않다
등기와 임차인만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2021.08.05 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 최기호도 말소기준 뒤에 전입해 대항력이 없으므로 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 낙찰 판단의 핵심은 권리보다 사용 가능성입니다. 율촌자유무역지역에서 사업을 하려면 입주자격과 관리원과의 입주·임대계약이 필요하고, 건물의 토지사용권 상세 내역도 별도 확인 사항입니다. 여기에 목록 1·2·3 일괄매각, 제시외 건물·기계기구 포함, 일부 재단목록의 매각 제외까지 얽혀 있습니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 2회 유찰·감정가의 64%만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 입주자격과 매각범위, 토지사용권을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
