한 줄 평 6회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성과 보증금 미상 점유자가 존재해 낙찰 후 실질 부담을 반드시 계산해야 하는 다세대입니다.
감정가
45,000,000원
평가금액
최저가
7,903,000원
6회 유찰
실질취득 위험
87,639,254원
임차 인수 포함
핵심지표
D등급
임차 리스크 우선
창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 제102동 502호 다세대 물건입니다. 감정가는 4,500만원이지만 6회 유찰 후 최저매각가는 790만원까지 내려왔습니다. 그러나 저렴해 보이는 숫자만 보면 위험합니다. 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 임차인이 존재하고, 일부 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2905 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 102동 5층502호 (상평동, 한솔빌리지) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 36.81㎡ |
| 소유자 | 합자회사한솔하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 7,903,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 195,209,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 하지만 임차권 주의
말소기준권리는 2024년 5월 21일 임의경매개시결정입니다. 이전 근저당권은 등기상 이미 말소되었고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 권리는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 인수 가능성이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동건 | 10,000,000원 | 판정 불가 | 확인 없음 | 전입일 미상 확인 필요 | |||||||||||
| 김정용 | 30,000,000원 | 有 | 없음 | 김동근 | 40,000,000원 | 有 | 없음 | 김선우 | 25,000,000원 | 有 | 有 | 신정희 외 | 미상 | 有 |
⛔ 대항력 임차인 인수 계산 현재 회차 최저가 7,903,000원 기준 김선우 임차인은 배당 부족분 17,639,254원이 발생하며, 김정용 30,000,000원·김동근 40,000,000원은 대항력 보증금으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰가만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (최저가 7,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 542,254원 |
| 임차인 김선우 보증금 | 25,000,000원 | 7,360,746원 |
| 김정용 인수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 김동근 인수 | 40,000,000원 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질 부담
최저가는 낮지만 임차 인수 위험을 포함한 판단이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 진주시 상평동 동국강변2차아파트 북측 인근, 공동주택·상가·공단 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 2001.06.21 사용승인, 철근콘크리트 벽식구조 공동주택입니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이며 최근 거래 1건으로 유동성 확인이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 김정용·김동근 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. 보증금 미상 점유자는 추가 확인 전 안전 판단이 어렵습니다.
- 낙찰가 함정. 790만원 낙찰이라도 실질 부담은 달라질 수 있습니다.
- 명도 확인. 다수 점유자와 임차관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 임차 구조가 중요하다”
이 물건은 6회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담입니다. 대항력 있는 임차인과 미상 보증금 위험이 존재해 단순 저가 매수 대상으로 보기 어렵습니다. 가격은 내려왔지만 권리 리스크가 남은 물건입니다.