창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 2층 201호로, 감정평가상 공동주택인 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2013.06.07. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 가등기와 후순위 근저당권, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 201호에는 박해열 씨가 2021.10.08. 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준일보다 8년 이상 늦은 전입이므로 대항력은 없고 보증금이 미배당되더라도 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당관계와 명도 협의 난도는 입찰 전에 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 2층201호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 · 사용승인일 2013.05.28. |
| 소유자 | 김상열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 규모 | 해비취2차 · 24세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
② 본건 201호 점유관계
현황조사에서 확인된 여러 호실 가운데 본건 주소와 직접 일치하는 점유자는 201호 박해열 1명입니다. 다른 호실 점유관계는 본건 201호의 인수 판단과 분리해야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박해열 | 201호 | 2021.10.08. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자와 보증금, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제 여부와 실제 배당액은 판단하기 어렵지만, 전입일이 말소기준일 이후인 점은 명확하므로 매수인의 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만 실제 점유 중이라면 인도명령과 이사 협의 등 명도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 감정가 93,000,000원의 70%인 65,100,000원입니다. 그러나 해비취2차의 동일면적 실거래 비교자료와 최근 거래금액이 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 가격·거래 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 93,000,000원 | 가격 판단의 기준값 |
| 최저매각가 | 65,100,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 단지 평균 유찰 | 1.0회 | 제시된 단지 경매 통계 |
| 단지 낙찰률 | 0.0% | 최근 낙찰금액 확인 불가 |
| 최근 낙찰가 | 해당 없음 | 경매 낙찰가 비교 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 63,528,200원 |
| 2. 근저당 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 1,284,000,000원이고 채권자 예상배당은 63,528,200원에 그쳐, 예상 미배당은 1,220,471,800원입니다. 이 미배당은 채권자 측 손실이며, 말소기준 이후 권리와 대항력 없는 본건 점유자의 보증금이 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 본건 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 65,100,000원 | 63,528,200원 | 1,220,471,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 1,239,650,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 1,253,075,183원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 늘지만 매수인의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 대항력 인수형 물건처럼 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수액으로 전환되는 구조가 아니므로, 권리 측면에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인의 총취득 부담도 함께 낮아집니다. 다만 시세자료가 없어 어느 회차부터 적정가격인지 별도 현장조사가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 공동주택인 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 각 단위세대입니다.
- 입지. 사천중학교 북서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 본건까지 중소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으나, 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 999.0㎡, 공시지가 444,700원/㎡이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 교육환경보호구역, 문화재보호구역에 포함되고 소로1류와 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 해비취2차는 24세대이며 동일면적 거래와 최근 경매 낙찰가가 확인되지 않아 매도기간과 적정 매도가를 보수적으로 산정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 점유자 확인. 박해열의 실제 점유 여부, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부와 임대차계약서를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 점유자가 거주 중이면 인도명령과 이사 협의에 드는 시간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 950,400,000원과 2019년 변경액 620,700,000원의 현재 효력, 공동담보 제2013-152호의 범위를 등기 원본에서 확인하세요.
- 가등기 원본 대조. 홍진우 명의 가등기는 2021.05.07. 말소됐지만, 담보가등기 여부와 말소 완료 상태를 다시 확인하세요.
- 시세 현장조사. 동일면적 실거래가 없으므로 해비취2차와 인근 연립주택의 매물가, 거래사례, 공실률, 임대료를 직접 조사하세요.
- 내부 상태 확인. 사용승인일 2013.05.28.인 건물로 누수·결로·난방·승강기 상태와 수선비를 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 내 접수 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증 전
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2013년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 본건 201호 점유자의 전입은 2021년이므로 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 6,510만원이 싼 가격이라는 결론은 나오지 않습니다. 동일면적 실거래와 최근 낙찰가가 없고, 단지는 24세대이며 경매 통계상 낙찰률도 0.0%입니다. 여기에 본건 점유자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 근저당 변경액과 말소 가등기도 원본 대조가 필요합니다. 결론은 인수 위험은 낮지만 가격·명도·서류 검증은 보수적으로입니다.