최저가 8,680만원이 끝이 아니다 — 실질취득 1억680만원, 임차관계 대조가 핵심

창원지방법원 2024타경4574. 사천시 사천읍 선인리 소재 다세대주택 ‘해비취3차’의 2층 201호입니다. 말소기준권리는 2016년 1월 8일 설정된 해운대농업협동조합 근저당권 88,800,000원입니다. 이후 압류, 근저당권, 경매개시결정과 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기 순위만 보고 “인수 0원”으로 결론 내릴 수는 없습니다. 현황조사상 김연옥의 전입일은 2014년 9월 4일로 말소기준권리보다 빠르고, 보증금은 20,000,000원입니다. 우선변제권은 없는 것으로 반영되어 보증금 전액을 매수인이 인수하는 시나리오입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가 86,800,000원이 아니라 실질취득 106,800,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금은 별도

말소기준인 해운대농업협동조합 근저당권 뒤에 설정된 압류와 김건희의 근저당권, 경매개시결정, 김민규의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 매각대금에서 배당받지 못한 후순위 채권액이 크더라도 그 미배당 채권 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

그러나 등기에 나타나지 않은 주택임차인의 대항력은 별도로 판정해야 합니다. 김연옥은 2014.09.04 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 인정된 것으로 조사됐으며, 우선변제권이 없어 보증금 20,000,000원을 전액 인수하는 것으로 계산됐습니다. 반면 대상 201호에 표시된 박해열과 임차권등기권자 김민규는 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 조사 인원 16명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사된 인원은 모두 실제 점유자 또는 임차권자입니다. 다만 대상은 201호이므로 다른 호수 점유자까지 함께 나타난 경위를 원문에서 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 106,800,000원으로 본다

해비취3차는 총 20세대이며, 확인된 동일 면적대 실거래는 2023년 2월 전용 57.61㎡, 3층의 135,000,000원 한 건입니다. 표본이 한 건이고 거래 시점도 매각기일과 차이가 있어 현재 시세를 확정하는 자료로 쓰기에는 제한이 큽니다.

최저가만 비교하면 135,000,000원의 64.3%이지만 이는 인수보증금을 누락한 숫자입니다. 20,000,000원을 더한 실질취득은 비교 거래의 79.1%이고 금액 차이는 28,200,000원입니다. 가격상 여지는 존재하지만, 한 건뿐인 2023년 거래를 현재 시세로 단정해 높은 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)

채권 총액 341,200,000원 중 예상 배당은 84,837,600원이며 미배당액은 256,362,400원입니다. 김연옥 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 것으로 반영했습니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액을 항상 더한다

김연옥 보증금 20,000,000원은 현재 최저가보다 작으므로, 낙찰가가 낮아질수록 실질취득도 함께 낮아집니다. 다만 어느 회차든 낙찰가만을 총 취득비용으로 보아서는 안 되며, 낙찰가 + 20,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사천중학교 북서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통 정도입니다.
• 교통. 중소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으나 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 토지는 공동주택 부지로 이용 중이며 남동측 약 4~5m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 외벽 스톤코트, 내부 벽지·타일, 새시창 구조이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본이 한 건뿐이어서 매도가격과 매각기간의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 201호·203호 대조. 김연옥의 임대차 목적물이 실제 경매 대상 201호인지 매각물건명세서와 현황조사서 원문에서 확인하세요.
• 201호 점유자 확인. 박해열의 보증금·계약관계와 김민규 임차권등기의 현재 점유·퇴거 상태를 확인하세요.
• 미상 임차관계. 전입일이 확인되지 않은 KASUN을 포함해 목적물 표시가 잘못 기재된 점유자가 없는지 대조하세요.
• 입찰가 계산. 응찰 상한은 낙찰가가 아니라 보수적 인수액 20,000,000원을 더한 실질취득 기준으로 정하세요.
• 압류·조세 확인. 해운대세무서장 압류가 있으므로 당해세·법정기일과 실제 배당순위를 확인하세요.
• 명도 범위. 대상 201호의 실제 점유자, 출입 가능 여부, 내부 상태와 인도명령 대상 여부를 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비와 수도·전기 등 사용료의 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 가격 검증. 2023.02 거래 한 건만으로 현재 시세를 확정하지 말고 인근 다세대·연립의 최근 거래와 매물 호가를 추가 확인하세요.

맺으며 — 가격은 검토 가능, 권리는 원문 확인 전 보류

이 물건은 최저가만 보면 감정가의 70%, 비교 실거래의 64.3%로 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차보증금 20,000,000원을 반영한 실질취득은 106,800,000원이며, 비교 거래 135,000,000원의 79.1%입니다. 즉 가격 여지는 남아 있지만 “8,680만원짜리 물건”은 아닙니다.

더 큰 문제는 대항력 임차인이 203호로 표시된 반면 경매 대상은 201호라는 점입니다. 이 불일치가 단순한 건물 전체 조사 결과인지, 실제 목적물 표시 오류인지에 따라 인수액은 20,000,000원과 0원 사이에서 달라질 수 있습니다. 여기에 201호 점유자 박해열과 임차권등기권자 김민규의 관계, 전입일 미상 점유자까지 확인해야 합니다. 가격은 검토 가능하지만, 권리는 원문 대조가 끝날 때까지 보류가 적절한 결론입니다.