최저가 88,200,000원보다 중요한 실질취득 108,200,000원 — 사천 해비취3차 301호

창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리의 공동주택인 해비취3차 3층 301호입니다. 감정가 126,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 88,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2016.01.08. 해운대농업협동조합의 채권최고액 93,600,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 압류·가압류·전세권· 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기상 소멸 여부와 매수인의 실제 지출은 다릅니다. 김연옥은 2014.09.04. 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 20,000,000원과 월세 300,000원이 확인됩니다. 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 보증금 전액이 미배당돼 매수인에게 인수되는 것으로 계산합니다. 최저가만 보고 감정가 대비 30% 할인이라고 판단해서는 안 되며, 현재 회차의 실질취득액은 108,200,000원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

말소기준권리인 해운대농업협동조합 근저당권은 2025.09.23. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 기준일은 최초 설정일인 2016.01.08.입니다. 2021.05.27. 김의철의 전세금 30,000,000원 전세권과 2023.12.07. 김건희의 채권최고액 122,400,000원 근저당권을 포함해 기준일 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 15명, 인수 계산 20,000,000원

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 성명이 확인되는 실제 임차인은 15명입니다. 매각대상 301호에는 임재훈이 2017.07.27. 전입했고 2024.08.28. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 203호 김연옥은 말소기준보다 앞선 2014.09.04. 전입으로 대항력이 있고, 보증금 20,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됐습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

해비취3차의 면적 일치 실거래는 2023.02. 전용 57.61㎡, 3층, 135,000,000원 한 건입니다. 확인 가능한 표본이 한 건뿐이므로 평균·최저·최고가가 모두 135,000,000원이며, 상승 또는 하락 추세를 판단하기에는 표본이 부족합니다.

최저가 88,200,000원만 놓고 보면 실거래 135,000,000원의 65.3%입니다. 그러나 김연옥 보증금 20,000,000원을 더한 실질취득액은 108,200,000원으로, 실거래 대비 80.1%입니다. 감정가 126,000,000원은 실거래의 93.3%입니다. 표면적인 65.3% 할인율을 그대로 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

채권 합계 286,000,000원 중 86,212,400원이 배당되고, 199,787,600원이 미배당됩니다. 김연옥 보증금 20,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액을 더한 총액으로 비교

김연옥 보증금 20,000,000원은 현재 매각가보다 작으므로, 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차에서도 최저매각가만 비교하지 말고 인수액을 더한 총액으로 판단해야 합니다. 호수 관계 확인 결과 인수 대상이 아니라면 총액은 달라질 수 있지만, 확인 전에는 보수적인 20,000,000원 인수 계산이 안전합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 연립주택으로 이용 중이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 입지. 사천중학교 북서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통 정도입니다.
• 교통. 중소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으나, 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역과 관련됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 토지 지표. 지목은 대, 공시지가는 427,100원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
• 환금성. 20세대 규모이고 확인 실거래가 한 건뿐이어서 가격 검증과 재매각 시 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 301호와 203호 관계. 김연옥의 203호 전입·보증금이 301호 매수인에게 실제로 승계되는지 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인하세요.
• 대상 호수 점유. 301호 임재훈의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 효력을 확인하고 명도 협의 가능성을 점검하세요.
• 대항력 미상 점유. KASUN과 성명·호수가 특정되지 않은 주거 점유 항목의 전입일과 보증금을 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류의 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당 순서를 다시 계산하세요.
• 실질취득 기준. 현재 회차 입찰 판단 기준은 88,200,000원이 아니라 인수액을 더한 108,200,000원입니다.
• 실거래 표본. 135,000,000원 거래는 2023.02. 한 건뿐이므로 인근 다세대·연립주택 거래와 현재 매물 호가를 추가 확인하세요.
• 관리비·시설 상태. 미납 관리비와 301호 내부 상태, 난방·승강기 등 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 전입세대확인서를 직접 대조하세요.

맺으며 — 등기는 소멸하지만 점유 위험은 남는다

이 물건은 말소기준권리 이후의 압류·전세권·근저당권이 매각으로 소멸한다는 점에서는 구조가 명확합니다. 하지만 임차관계는 단순하지 않습니다. 현재 배당 계산대로라면 김연옥 보증금 20,000,000원을 인수해 실질취득액은 108,200,000원입니다. 이는 확인 실거래 135,000,000원의 80.1%지만, 거래가 2023.02. 한 건뿐이고 20세대 규모라 현재 시세와 환금성을 확정하기 어렵습니다.

특히 김연옥의 전입 호수는 203호이고 매각대상은 301호라는 점, KASUN과 성명·호수가 명확하지 않은 점유 항목의 대항력 여부가 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다. 권리 말소 구조만 보면 단순하지만, 인수 범위와 호수별 점유 관계를 확인하기 전에는 안전형 물건으로 보기 어렵습니다. 현재 평가는 가격 할인 가능성보다 임차관계 검증 부담을 크게 반영한 C등급입니다.