최저가 70%보다 더 큰 변수 — 2,000만원 인수 추정과 404호 점유 불확실성

* 배당추정에는 김연옥의 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있으나, 조사된 점유 호실은 203호입니다. 본건 404호에 실제로 귀속되는 인수금인지 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.

창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 소재 다세대주택 ‘해비취3차’의 4층 404호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이고, 공동주택인 연립주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2016.01.08. 해운대농업협동조합 근저당권 93,600,000원입니다. 이후 압류와 후순위 근저당, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건은 등기부 순위만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 수 없습니다. 조사된 임차인·점유자는 15명이며, 본건 404호에는 AUNG WIN SOE와 KASUN이 기재돼 있습니다. AUNG WIN SOE는 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없으나, KASUN은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금도 1,500,000원으로 조사돼 명도와 보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준은 2016.01.08. 설정된 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.09.23. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나 기준권리의 순위는 그대로 이어집니다. 이후 설정된 국세 압류, 사천시 압류, 김건희 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 인원 15명, 404호 직접 관련 2명

보증기관의 대위변제·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 조사된 실제 임차인·점유자는 총 15명이며, 이 중 본건 404호에 직접 기재된 사람은 2명입니다. 다른 호실의 점유관계가 본건 매수인에게 승계되는지는 매각 범위와 일괄매각 여부를 원본에서 대조해야 합니다.

③ 가격 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다

해비취3차는 20세대 규모이며, 본건과 면적이 일치하는 확인 실거래는 2023.02. 전용 57.61㎡, 3층, 135,000,000원 한 건입니다. 최저가 92,400,000원만 비교하면 확인 거래의 68.4%이지만, 배당추정상 인수액 20,000,000원을 더한 실질취득 추정액 112,400,000원을 기준으로 비교해야 합니다.

실질취득 추정액은 확인 거래보다 22,600,000원 낮습니다. 다만 시세 표본이 2023.02. 한 건뿐이고 현재 물건 상태·층·점유 및 명도비용이 반영되지 않았으므로, 이를 근거로 곧바로 “시세보다 싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 특히 20,000,000원 인수액이 본건에 실제 귀속되는지에 따라 총취득비용이 크게 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)

근저당권 채권 합계 316,000,000원 중 예상 배당은 90,336,800원이며, 미배당 추정액은 225,663,200원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 실질취득 시나리오

유찰되면 매각가는 내려가지만 인수 추정액 20,000,000원은 동일하게 남습니다. 따라서 회차가 진행될수록 표면 할인율과 실질 할인율의 차이가 커지며, 입찰가는 항상 인수액을 더한 총비용으로 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사천중학교 북서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 중소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으나 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 공동주택이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 224.0㎡, 공시지가 427,100원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 교육환경보호구역, 문화재보호구역 관련 제한이 포함됩니다.
• 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대주택이고 확인 실거래가 2023.02. 한 건뿐이어서 아파트 대단지보다 시세 확인과 재매각이 쉽지 않을 수 있습니다.
• 건축 연도 확인. 감정평가에는 사용승인일 2013.05.28., 단지정보에는 준공일 2015.12.28.로 기재돼 원본 건축물대장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 본건 주소는 404호인데 배당추정 인수 임차인은 203호입니다. 일괄매각 여부와 임차보증금 인수의 귀속 근거를 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 404호 전입 확인. KASUN의 전입일·점유 개시일·임대차계약서를 확인해 대항력과 보증금 승계 여부를 확정하세요.
• 실질취득 기준. 최저가 92,400,000원에 인수 추정액 20,000,000원을 더한 112,400,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
• 조세채권 확인. 해운대세무서와 사천시 압류 중 당해세 해당액을 확인해 실제 배당과 명도 협상 가능성을 재산정하세요.
• 근저당 말소 범위. 임성환 근저당권의 일부포기 말소가 404호에 미치는 범위와 현재 존속 여부를 등기 원문에서 대조하세요.
• 명도비용 반영. 404호 조사 점유자 2명과의 인도 협의, 인도명령 및 집행 가능 비용을 입찰가에서 차감하세요.
• 시세 재조사. 확인 거래가 2023.02. 한 건뿐이므로 인근 중개업소의 현재 매물가·전월세·수리 상태를 별도로 조사하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 체납관리비와 전기·수도 등 사용관계를 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — “70% 최저가”보다 권리 범위가 먼저다

이 물건은 최저가만 보면 감정가의 70%이고, 확인 실거래 135,000,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 배당추정상 인수액을 포함한 실질취득은 112,400,000원이며, 비교 가능한 거래도 2023.02. 한 건에 불과합니다. 더 중요한 문제는 배당추정에 반영된 20,000,000원 보증금의 임차 호실이 203호인 반면 본건은 404호라는 점과, 404호 점유자 KASUN의 대항력이 아직 확정되지 않았다는 점입니다.

가격은 검토 가능하지만 권리는 보류입니다. 203호 보증금의 본건 인수 근거, 404호 전입·점유관계, 조세채권, 임성환 근저당권 말소 범위를 원본으로 확인해 인수액을 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있습니다. 현재 자료만으로는 최저가가 낮다는 이유로 안전하거나 저렴한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.