최저가 7,700만원만 보면 안 된다 — 대항력 보증금까지 실질취득 9,700만원

창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 ‘해비취3차’ 5층 건물의 4층 405호로, 감정평가상 공동주택인 연립주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 110,000,000원에서 한 차례 유찰된 77,000,000원입니다. 그러나 배당 산정에는 말소기준보다 앞서 전입한 김연옥의 보증금 20,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 따라서 이 물건을 77,000,000원짜리로 비교하면 안 되며, 현재 회차의 경제적 취득원가는 97,000,000원으로 봐야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2016.01.08. 해운대농업협동조합의 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 김영진의 전세권 65,000,000원, 사천시·국의 압류, 김건희의 근저당권 122,400,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 김연옥의 전입은 등기권리 소멸과 별개로 보증금 인수 문제를 남깁니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다

말소기준인 해운대농업협동조합 근저당권은 최초 채권최고액 80,400,000원으로 설정됐고, 2021.09.09. 채권최고액이 73,200,000원으로 변경됐습니다. 2025.09.23.에는 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 배당표의 근저당 채권액은 80,400,000원으로 산정돼 있어, 변경등기와 실제 피담보채권액을 등기 원문 및 채권계산서에서 대조할 필요가 있습니다.

임차인·점유자 현황 — 실제 조사 인원 15명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 현황조사상 실제 임차인 또는 점유자는 15명입니다. 대상 호실인 405호의 박재철은 2022.06.14. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 김연옥은 선순위 전입자이고, KASUN은 전입일을 알 수 없어 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 97,000,000원으로 비교

확인 가능한 해비취3차 거래는 2023.02. 전용 57.61㎡, 3층의 135,000,000원 한 건입니다. 대상 비교면적은 50.6084㎡로 면적이 일치하지 않으며, 표본도 한 건뿐입니다. 따라서 77,000,000원을 135,000,000원과 단순 비교한 57.0%만 보고 크게 싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

현재 실질취득 97,000,000원은 확인 실거래보다 38,000,000원 낮습니다. 다만 이는 면적이 다른 2023.02. 거래 한 건과의 비교입니다. 가격 차이는 존재하지만, 이를 곧바로 확정적인 시세차익으로 평가해서는 안 됩니다. 해비취3차는 20세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 기록돼 있어 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

채권 합계 267,800,000원 중 예상배당은 75,214,000원이며, 미배당은 192,586,000원입니다. 김연옥 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사천중학교 북서측 인근이며 공동주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 중소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으나, 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2013.05.28.입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 224.0㎡, 공시지가는 427,100원/㎡입니다. 토지이용상황은 다세대입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 규모이고 확인 거래가 2023.02 한 건에 그쳐, 매도 시 가격 검증과 매수층 확보에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차의 비교가격은 77,000,000원이 아니라 인수보증금까지 더한 97,000,000원입니다.
• 매각 범위 대조. 대상은 405호인데 인수 가정은 203호 김연옥 보증금입니다. 두 호실의 권리관계가 연결되는 근거를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 405호 점유 확인. 박재철의 보증금은 30,000,000원, 월세는 200,000원이며 전입일은 2022.06.14.입니다. 점유·계약관계와 인도 상태를 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. KASUN은 보증금 1,500,000원, 월세 400,000원이나 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.
• 세금 압류 확인. 2019년 사천시 압류는 2020.02.03. 해제됐지만, 2022년 사천시 압류와 2023년 국 압류가 등기돼 있습니다. 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다.
• 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 80,400,000원과 2021년 변경액 73,200,000원, 배당 산정액 80,400,000원의 차이를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 확인 거래는 2023.02 한 건이고 면적도 대상과 다릅니다. 동일 면적·유사 층의 추가 거래를 대조하기 전에는 38,000,000원 차이를 확정 수익으로 보지 않아야 합니다.

맺으며 — “7,700만원 물건”이 아니라 “9,700만원 권리복합형”

이 물건은 감정가 110,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 77,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차보증금 20,000,000원을 더하면 현재 실질취득은 97,000,000원입니다. 확인 실거래 135,000,000원보다 낮다는 가격상 장점은 있으나, 표본이 2023.02 한 건이고 면적도 일치하지 않아 가격 메리트의 신뢰도는 제한적입니다.

권리 측면에서는 후순위 전세권·근저당·압류가 소멸하더라도 선순위 임차보증금은 남습니다. 특히 203호 김연옥의 보증금이 405호 매각에 인수액으로 반영된 근거, 전입일을 알 수 없는 404호 점유자, 세금 압류의 우선순위를 확인해야 합니다. 결론은 가격은 검토 가능하지만 권리관계 확인 없이는 입찰하기 어려운 C등급 물건입니다.