광주지방법원 2025타경34565. 전라남도 나주시 동수동 316-1의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 4,676.6㎡이고 일반공업지역에 위치하며, 1층은 공부상 공장·창고·식당이나 현황은 공장 및 식당으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사협성산업입니다. 감정가는 1,469,921,460원, 현재 최저매각가는 823,156,000원으로 2회 유찰된 회차입니다.
권리구조의 중심은 2013.04.29 설정된 중소기업은행의 채권최고액 700,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2023.10.12 부일철강주식회사 근저당권 800,000,000원과 다수 가압류·압류가 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34565 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 동수동 316-1 · 전라남도 나주시 동수농공단지길 160-14 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 4,676.6㎡ · 공업용 · 일반공업지역 |
| 이용상태 | 1층 공부상 공장·창고·식당 / 현황 공장 및 식당 |
| 소유자 | 주식회사협성산업 |
| 감정가 / 최저가 | 1,469,921,460원 / 823,156,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 청구금액 | 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2013.04.29 중소기업은행 근저당권이며, 채권최고액은 700,000,000원입니다. 2023.10.12 설정된 부일철강주식회사 근저당권 800,000,000원과 2025년 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 56%만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 823,156,000원이며 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 576,209,200원(감정가 39%), 4회 유찰 시 403,346,440원(감정가 27%)입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 가격 우위를 확인할 수 있는 구조가 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 823,156,000원 | 4,148,609,076원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 576,209,200원 | 4,393,086,408원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 403,346,440원 | 4,564,220,540원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 823,156,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,631,560원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 2. 근저당 · 부일철강주식회사 | 800,000,000원 | 112,524,440원 |
| 3. 가압류 · 한국무역보험공사 | 390,047,379원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업중앙회 | 37,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2025제12차유동화전문유한회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 나우금속 | 9,425,460원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 1,297,362,979원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신보2024제6차유동화전문유한회사 | 464,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신보2025제5차유동화전문유한회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 123,297,698원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 예상배당은 812,524,440원, 미배당은 4,148,609,076원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공장·토지 및 설비 체크
- 일괄매각. 제시외 건물과 호이스트 크레인이 매각 대상에 포함됩니다.
- 현황 이용. 1층은 공부상 공장·창고·식당이나 현황은 공장 및 식당으로 이용 중입니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 수변전설비 외 3식이 포함됩니다.
- 소재 확인. 기계기구 가운데 1번 압출기 1식과 2번 압출기 2식은 소재불명입니다.
- 작동 확인. 수변전설비의 정상작동 여부는 확인이 필요합니다.
- 지적 확인. 정확한 지적 관련 사항은 측량을 요합니다.
⑤ 토지·입지 메모
- 토지. 공장용지 4,676.6㎡, 토지이용상황은 공업용이며 지형은 평지·부정형입니다.
- 도로. 소로한면이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역에 포함됩니다.
- 지역·지구. 배수구역에 포함되고 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 92,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013.04.29 중소기업은행 근저당권과 이후 권리의 순위를 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 설비 실사. 소재불명 압출기와 수변전설비의 현존·작동 상태를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물·크레인. 일괄매각 대상의 현황과 사용 가능 상태를 확인하세요.
- 지적 측량. 정확한 지적관계는 측량이 필요한 사항이므로 경계와 현황을 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 56%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 실제 공장·토지·설비의 이용가치를 함께 검토하세요.
- 배당 착시 경계. 현재 채권 미배당 4,148,609,076원은 크지만 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 실물 확인이 승부처
이 물건은 등기상으로는 비교적 결론이 선명합니다. 2013.04.29 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실제 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 1,469,921,460원에서 2회 유찰돼 823,156,000원까지 내려왔지만, 가격 비교보다 먼저 공장·토지·설비의 실체를 확인해야 합니다. 제시외 건물과 호이스트 크레인이 포함되고, 일부 압출기는 소재불명이며 수변전설비의 정상작동 여부도 확인이 필요합니다. 정확한 지적관계 역시 측량 대상입니다. 권리 인수는 0원, 그러나 물건 확인 난도는 높다. 이 사건의 핵심입니다.
