광주지방법원 2026타경30148. 광주 동구 산수동 태인빌라 2층 203호, 전유면적 21.66㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조정효이고, 이번 강제경매의 채권자는 김찬호입니다. 그런데 김찬호는 동시에 이 호실 전체에 관해 임차보증금 20,635,014원의 주택임차권등기를 가진 임차권자이기도 합니다. 임대차계약은 2001.10.25, 점유개시는 2001.10.31, 주민등록은 2001.11.05, 확정일자는 2002.07.03으로 모두 현재 말소기준으로 잡힌 2015.07.17 압류보다 앞섭니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 2,500만원이 1,400만원까지 내려왔다”가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금의 미배당액을 낙찰자가 얼마나 떠안느냐입니다. 제공된 현재 회차 배당 계산에서는 김찬호가 13,348,000원을 배당받고 7,287,014원이 남아, 낙찰가 14,000,000원에 이를 더한 실질취득액이 21,287,014원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 산수동 392-2 태인빌라 2층 203호 · 도로명 광주광역시 동구 산수길3번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전유면적 21.66㎡ · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 조정효 (2005.07.08 임의경매로 인한 매각, 2005.08.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 25,000,000원 / 14,000,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김찬호 / 20,635,014원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 사용승인일 2001.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
권리분석의 출발점은 김찬호의 임차관계입니다. 임대차계약일 2001.10.25, 점유개시 2001.10.31, 주민등록 2001.11.05이고, 2013.08.12에는 보증금 20,635,014원으로 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 현재 말소기준으로 표시된 2015.07.17 광주세무서 압류보다 앞서므로 이 임차권은 매각으로 없어지는 권리가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김찬호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 20,635,014원 | 2001.11.05 / 2002.07.03 | 대항력 有 우선변제 소멸 명시 승계 위험 |
② 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 부담은 거의 그대로다
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가 자체가 투자원가가 아닙니다. 현재 회차의 제공 배당 가정대로라면 낙찰가 14,000,000원에서 김찬호에게 13,348,000원이 배당되고, 미배당 7,287,014원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 21,287,014원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(56%) | 14,000,000원 | 7,287,014원 | 21,287,014원 |
| 3회 유찰 시(39%) | 9,800,000원 | 11,411,414원 | 21,211,414원 |
| 4회 유찰 시(27%) | 6,860,000원 | 14,298,494원 | 21,158,494원 |
즉 제공된 배당 시나리오만 놓고 보면 최저가가 1,400만원에서 980만원, 686만원으로 내려가도 인수액이 반대로 커져 실질취득은 약 2,116만~2,129만원 수준에서 거의 고정됩니다. “더 유찰되면 더 싸진다”는 해석이 그대로 성립하지 않는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
태인빌라의 최근 12개월 거래는 2건이며 모두 30,000,000원입니다. 다만 대상 호실은 전유면적 21.66㎡이고 거래사례는 27.7㎡, 28.74㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 3,000만원을 대상 호실의 동일면적 확정시세로 볼 수는 없고 참고선으로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 27.7㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2025.05 | 28.74㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 30,000,000원 |
현재 최저가 14,000,000원은 최근 12개월 평균의 46.7%지만, 이 수치를 그대로 “시세의 절반 이하”라고 해석하면 안 됩니다. 제공 배당 가정상 실질취득은 21,287,014원으로 최근 거래 평균 30,000,000원의 약 71.0%이고, 매각물건명세서의 우선변제권 소멸 문구를 보수적으로 적용할 경우 검토해야 할 부담은 34,635,014원까지 올라 최근 거래 평균을 넘어섭니다. 게다가 비교 거래의 면적도 대상보다 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 652,000원 |
| 1. 임차인 김찬호 보증금 | 20,635,014원 | 13,348,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김찬호 | 20,635,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 가정에서는 집행비용 652,000원을 제외한 13,348,000원이 김찬호 보증금에 배당되고, 부족분 7,287,014원을 매수인이 인수합니다. 다만 매각물건명세서에는 종전 경매에서 우선변제권이 소멸하고 대항력만 남았다고 명시되어 있어 실제 배당자격은 원문 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시립 산수도서관 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 정비된 간선도로망이 있습니다. 대지권 목적 토지는 서측·북측으로 왕복 2차로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지상4층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2001.10.20입니다. 일반 위생·급배수·소방·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 산수초등학교 상대보호구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 805,900원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 태인빌라는 19세대이며 최근 거래 표본은 2건입니다. 두 거래 모두 30,000,000원이지만 대상 전용 21.66㎡와 거래면적이 일치하지 않아 호별 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 승계액 확인. 매각물건명세서가 “우선변제권 소멸·대항력만 잔존”으로 기재하고 있으므로, 현재 절차에서 김찬호에게 실제 배당되는 금액과 매수인이 승계할 잔존보증금을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2003.01.17 갑구 5번 임종월 명의 가등기가 담보가등기인지, 현재도 매수인에게 효력이 미치는지 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 동일성. 강제경매 채권자와 임차권자가 모두 김찬호로 표시됩니다. 임대차·채권관계와 집행권원 내용을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 최저가보다 실질취득액을 기준으로 입찰가 산정. 현재 가정상 14,000,000원 낙찰에 7,287,014원 인수가 붙어 실질취득은 21,287,014원입니다.
- 실거래 면적 차이 반영. 최근 거래 2건의 전용면적은 27.7㎡·28.74㎡로 대상 21.66㎡와 다릅니다. 30,000,000원을 그대로 대상 호실 시세로 적용하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 종전 경매 배당내역을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “1,400만원짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 25,000,000원이 두 번 유찰돼 14,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인 김찬호의 잔존 보증금은 20,635,014원이고, 제공된 배당 가정에서도 매수인이 7,287,014원을 인수해 실질취득액은 21,287,014원입니다. 이후 더 유찰되어도 인수액이 늘어 실질취득은 비슷한 수준에 머뭅니다.
여기에 매각물건명세서는 김찬호의 우선변제권이 종전 경매에서 이미 소멸하고 대항력만 남았다고 명시하며, 2003년 가등기도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 단순 할인형 경매가 아니라 인수 범위를 확정한 뒤에만 가격을 논할 수 있는 권리확인형 사건입니다. 최근 거래 30,000,000원 역시 대상보다 큰 전용면적 사례라 직접 비교가 어렵습니다. 결론은 최저가보다 권리확정이 먼저입니다.
