광주지방법원 2026타경30155. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 11층 1122호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 234,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 131,040,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당이며, 이후 설정된 김호의 주택임차권과 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권 보증금은 182,300,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크니 차액을 매수인이 떠안는’ 대항력 인수형이 아닙니다. 김호의 전입신고일은 2023.11.13.로 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2022.09.16.보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음, 매수인 인수 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층 1122호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 131,040,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 182,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 23,047,920,000원이 기재되어 있고 같은 날 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션은 제공된 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 계산돼 현재 최저가에서는 우리은행에도 대규모 미배당이 발생하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,300,000원 | 2023.11.13 / 2022.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김호는 2022.10.13. 임대차계약, 2022.10.27. 점유개시, 2022.10.21. 확정일자를 갖추었지만 주민등록일자가 2023.11.13.입니다. 이 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.11.08. 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 매각으로 임차권은 소멸하며 매수인이 보증금 잔액을 인수하는 구조가 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%, 그러나 ‘시세 56%’는 아니다
현재 최저매각가 131,040,000원은 감정가 234,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 91,728,000원(감정가 39.2%), 4회 유찰 시 64,209,599원(감정가 27.44%)까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 128,405,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 131,040,000원 가정 시 집행비용 2,634,560원을 제외한 128,405,440원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 23,101,814,560원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 11층 1122호입니다.
- 주위환경. 광주역 남서측 인근에 위치하며, 업무시설·숙박시설·일반 상가 등이 형성된 상업·업무지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 자유롭고 대중교통수단이 운행하는 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복 5차로 광대로, 동측 왕복 4차로 중로, 남측 왕복 2차로 소로에 접하며 남측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 지하주차장, 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 김호의 전입일 2023.11.13.이 말소기준 2022.09.16.보다 늦다는 점을 등기부·매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 56%를 시세 할인으로 오해하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 56%일 뿐입니다. 최근 오피스텔 실거래·매매호가·임대수익을 대조해 실제 시장가치를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 1번 근저당권에는 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제 내용의 변경등기가 함께 있으므로 원문을 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2019.10.02. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련한 원본 내용을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유관계와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 세금·관리비 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도, 대항력이 없으면 인수 0”
이 사건의 숫자만 보면 임차보증금 182,300,000원이 현재 최저가 131,040,000원보다 커 눈에 걸립니다. 하지만 권리의 순서가 결론을 바꿉니다. 말소기준인 우리은행 근저당은 2022.09.16., 김호의 주민등록은 2023.11.13.로 후순위입니다. 따라서 김호의 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 측면에서는 단순히 감정가 대비 56%라는 이유만으로 높은 점수를 줄 수 없습니다. 이미 2회 유찰됐고, 실제 이용상태는 오피스텔이며 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않은 상태입니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격은 검증이 필요한 물건. 현재 회차의 핵심은 ‘131,040,000원이 싸 보이느냐’가 아니라, 실제 시장가치와 임대수익을 확인한 뒤 그 가격이 적정한지를 판단하는 것입니다.
