광주지방법원 2026타경30161. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 광주역한국아델리움 10층 1015호로, 지하 2층·지상 20층 건물 안에 있습니다. 현재 최저매각가는 129,920,000원으로 감정가 232,000,000원의 56%까지 내려왔습니다. 권리의 출발점은 2022.09.16 우리은행 근저당이며, 그 뒤 2024.11.04 정현영의 주택임차권과 2026.01.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
이 사건에서 가장 헷갈리기 쉬운 부분은 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 점입니다. 임차보증금 181,400,000원은 현재 최저가 129,920,000원보다 크지만, 임차인의 주민등록일자는 2022.11.07로 말소기준권리 2022.09.16보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 차액이 매수인에게 넘어오는 구조가 아닙니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30161 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층 1015호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 20층 · 10층 1015호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 129,920,000원 (2회 유찰 · 56%) |
| 청구액 | 181,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기된 근저당권 변경기록에는 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 반면 근저당권 설정기록과 배당 시나리오는 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 하고 있어, 입찰 전 근저당권 변경등기의 현재 효력과 공동담보 관계는 원본 등기사항을 대조할 필요가 있습니다.
정현영의 임대차계약일은 2022.10.15, 확정일자는 2022.10.17, 점유개시일은 2022.10.31, 주민등록일자는 2022.11.07입니다. 모두 말소기준 근저당 설정일 2022.09.16보다 뒤에 있어 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.11.04 접수됐고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 181,400,000원이어도 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 181,400,000원 | 2022.11.07 / 2022.10.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 56%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 56%인 129,920,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 90,944,000원(39.2%), 4회 유찰 시는 63,660,799원(27.44%)입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다.
따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔, 임차권상 사용은 주거로 기재돼 있어, 실제 거래사례를 확인할 때도 동일한 이용형태·규모·층의 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,618,880원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 23,047,920,000원 | 127,301,120원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 181,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 129,920,000원 가정 시 집행비용 2,618,880원을 제외한 127,301,120원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권총액 대비 미배당액은 23,102,018,880원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 그대로 0원
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 129,920,000원 | 56% | 23,102,018,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 90,944,000원 | 39.2% | 23,140,412,992원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 63,660,799원 | 27.44% | 23,167,205,095원 | 0원 |
이 구조는 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형 경매와 다릅니다. 정현영에게 대항력이 없으므로 회차가 내려가더라도 실질취득액이 181,400,000원으로 고정되는 구조가 아니며, 제시된 시나리오에서는 낙찰가가 곧 매수인의 권리상 취득원가가 됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신안사거리 남동측 인근으로 상업용 건물, 업무용 건물, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 광주역이 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 주차장으로 차량 출입이 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 3,026.1㎡, 공시지가 1,115,000원/㎡이며 장방형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 오해 금지. 181,400,000원이 최저가보다 크지만 정현영은 대항력이 없어 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
- 근저당 변경등기 대조. 근저당 설정기록의 23,047,920,000원과 같은 날 변경기록의 56,520,000원·공동담보 해제를 원본 등기사항에서 재확인해야 합니다.
- 가격은 실거래 확인 후. 현재 56%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물·동일 이용형태의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용, 임차권상 주거로 기록돼 있으므로 취득 목적에 맞는 실제 이용·공부·세무·대출 조건을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16 민간임대주택등기가 존재하며 등록 원인은 2019.10.02입니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “보증금이 더 커도, 대항력이 없으면 인수는 0”
이 물건의 권리분석 핵심은 금액의 크기가 아니라 순서입니다. 우리은행 근저당은 2022.09.16, 정현영의 전입은 2022.11.07입니다. 임차보증금 181,400,000원이 현재 최저가 129,920,000원보다 크더라도 선순위 대항력이 없어 매수인이 그 차액을 인수하지 않습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 아직 별도의 검증이 필요합니다. 두 번 유찰돼 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 시세 대비 저평가 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 근저당 변경기록과 공동담보 해제, 근린시설·오피스텔·주거 기록의 교차 확인이 남아 있습니다. 권리상 인수는 0, 가격 판단은 보류. 이 사건은 보증금보다 선후순위를 먼저 보고, 낮아진 최저가보다 실제 시세와 이용형태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
