광주지방법원 2026타경30201. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 12층 1222호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 228,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 127,680,000원, 감정가의 56%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율보다 183,300,000원의 임차보증금이 낙찰자에게 넘어오는지입니다.
결론부터 보면 김순덕의 임차권은 2024년 11월 4일 등기됐고, 전입신고일은 2024년 3월 25일입니다. 말소기준권리는 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권이므로 전입이 훨씬 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이고, 보증금이 배당으로 회수되지 않더라도 미배당 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 현재 회차와 이후 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 12층 1222호 · 광주광역시 북구 무등로202번길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 127,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 우리은행, 임차권은 후순위
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기에는 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제 내용도 기록돼 있습니다. 제공된 배당계산은 우리은행의 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 배당 순위를 계산하고 있으며, 현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 매각대금 전부가 우리은행에 배당되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당분 승계 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순덕 건물전부 · 주거(임차권등기) | 183,300,000원 | 2024.03.25 | 2022.11.09 | 2024.11.04 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임대차계약일은 2022.09.23, 점유개시일은 2022.10.30, 확정일자는 2022.11.09입니다. 그러나 주민등록일자가 2024.03.25로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 인정되지 않는 것으로 정리돼 있습니다. 임차권등기는 2024.11.04 등기됐으며 배당요구도 접수돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,587,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 125,092,480원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 183,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 23,231,220,000원, 채권자 예상배당은 125,092,480원, 미배당액은 23,106,127,520원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 56% | 127,680,000원 | 125,092,480원 | 23,106,127,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 39% | 89,376,000원 | 87,367,232원 | 23,143,852,768원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 27% | 62,563,199원 | 61,037,061원 | 23,170,182,939원 | 0원 |
유찰이 추가되면 배당재원은 줄고 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 하지만 김순덕 임차권은 대항력이 없으므로 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원이 유지됩니다. 즉 이 사건에서 권리상 실질취득액이 임차보증금 183,300,000원으로 고정되는 현상은 발생하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근. 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 본 호를 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사했습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층~지상 20층 건물 중 12층 1222호입니다. 급·배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 토지는 북측 왕복 4차로, 동측 왕복 3차로, 남측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류와 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡. 토지면적은 3,026.1㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 말소기준 2022.09.16, 김순덕 전입 2024.03.25의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
- 배당과 승계 구분. 보증금 183,300,000원이 전액 회수되지 않더라도 대항력이 없어 제공된 계산상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 같은 날 등기된 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제 변경 내용과 실제 배당순위·채권액을 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.09.16 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 행정상 상태를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가의 56%까지 낮아졌지만 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 주변 오피스텔·유사 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 현황을 입찰 전에 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금보다 싸다”가 곧 인수위험은 아니다
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 228,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 127,680,000원으로 내려왔고, 임차보증금 183,300,000원보다도 낮습니다. 하지만 김순덕의 전입신고는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 때문에 배당재원이 부족해 보증금이 남더라도 그 미배당액이 낙찰자의 부담으로 전환되지 않으며, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 최근 실거래·최신 거래·시장 추세 자료가 없으므로 감정가의 56%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 또한 사건상 근린시설이면서 실제 이용상태는 오피스텔이고 이미 2회 유찰된 물건입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 가격·용도·환금성 검증이 남아 있는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
