매력지수 B등급 · 인수 위험은 없지만 미배당 채권과 미상 보증금 점유자가 있어 확인이 필요한 물건
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이나, 후순위 가압류 미배당과 보증금 미상 점유자 2명이 있어 권리 확인이 필요함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근저당 채권최고액이 매각가를 넘어 배당 부족이 발생하고, 전입자는 있으나 보증금이 확인되지 않아 점유관계 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
367,000,000원 / 256,900,000원
1회 유찰
실질취득
256,900,000원
인수액 0원
배당 부족
106,918,368원
채권 미배당
핵심지표
B · 58점
권리 정리형
광주지방법원 2026타경30212. 광주 남구 지석동 한일베라체아파트 102동 703호입니다. 전용면적 등 상세 면적은 제공 자료상 확인되지 않지만, 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 기준 권리는 2022년 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 권리상 인수 부담은 없습니다. 둘째, 배당 구조상 선순위 근저당이 대부분의 매각대금을 가져가 후순위 채권자는 미배당 가능성이 큽니다. 또한 현황조사상 점유자는 있으나 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2026타경30212
소재지
광주광역시 남구 지석동 443 한일베라체아파트 102동 7층703호
물건종류
아파트
소유자
신태호
감정가 / 최저가
367,000,000원 / 256,900,000원
신청채권 / 청구
농업협동조합자산관리회사 관련 진행 · 296,587,461원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.06.10 설정된 을구 9번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 갑구 가압류 2건, 국세·지방세 관련 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 선순위 근저당 채권최고액 302,500,000원이 현재 최저매각가에 근접해 배당 여력이 제한됩니다.
② 점유 관계 — 보증금 확인 필요
점유자
전입일
대항력
우선변제
승계
김남진
2024.09.27
없음
확인 없음
없음
문종선
2024.10.22
없음
확인 없음
없음
⚠️ 점유 리스크 두 점유자는 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 실제 점유 관계와 관리비 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,900,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,396,600원
근저당 · 농협은행주식회사
302,500,000원
252,503,400원
가압류 · 주식회사 카카오뱅크
29,826,064원
0원
가압류 · 광주신용보증재단
27,095,704원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 배당 부족
④ 입찰 판단
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 대항력 인수나 보증금 승계 위험은 확인되지 않아 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 근저당 채권최고액 302,500,000원이 최저매각가 256,900,000원보다 커 배당 부족 구조입니다. 후순위 가압류는 배당을 받지 못할 가능성이 있으며, 점유자의 보증금 확인이 필요합니다.
