광주지방법원 2026타경30255. 나주시 빛가람동 펠리시티에스 9층 919호로, 공부상 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사해청건설이며 2022.04.29 소유권이전 당시 거래가액은 76,000,000원입니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구금액은 66,590,091원입니다.
이 사건의 핵심은 등기 자체보다 임차관계의 두 갈래입니다. 손다정은 보증금 63,000,000원, 전입 2023.10.27, 확정일자 2023.10.05, 배당요구가 확인되고 주택임차권등기도 존재합니다. 반면 김환은 2015.01.08 전입 사실만 확인될 뿐 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 손다정 건은 확약으로 실질 인수 위험이 제거되지만, 김환 건은 확약의 적용 대상이 아니며 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 189-1 펠리시티에스주건축물제1동 9층 919호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 중 · 지하2층/지상12층 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사해청건설 (2022.04.29 소유권이전 · 거래가액 76,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 66,590,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 손다정은 확약, 김환은 미상
제공된 말소기준은 2026.01.23 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 손다정의 주택임차권은 데이터상 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에는 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 손다정 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김환 | 2015.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 보증금 미상 |
| 손다정 | 2023.10.27 | 63,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
손다정: 확정일자 2023.10.05 · 점유개시 2023.10.31 · 임차권등기 2024.11.04 · 보증금 63,000,000원. *확약이 없다는 가정에서는 낮은 매각가 시나리오에서 미배당 보증금이 인수액으로 계산되지만, 제출된 확약을 반영하면 손다정 건의 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 손다정 보증금 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 66,590,091원 | 5,340,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 | 76,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 70,000,000원 가정에서는 손다정 보증금 63,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자에게 5,340,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 137,250,091원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 김환의 보증금이 미상인 별도 위험은 이 금액과 구분해서 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 실거래 확인 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 70,000,000원이고, 2022.04.29 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 76,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균·최신 실거래 등 현재 시장가격을 비교할 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 70,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
더 중요한 점은 김환의 보증금이 미상이라는 것입니다. 손다정 확약만 반영하면 현재 금액 기준 실질취득은 70,000,000원이지만, 김환에게 매수인이 부담할 보증금이 존재한다면 실제 취득원가는 70,000,000원에 그 인수액이 더해지는 구조가 될 수 있습니다. 그러므로 이 사건은 시세 판단보다 먼저 임차관계 확정이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 2014.11.12 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층/지상12층 건물입니다.
- 입지. 나주시 빛가람동 빛가람 행정복지센터 서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·업무시설·관공서 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 38미터, 북측 약 21미터, 동측 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 혁신도시개발예정지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,375,000원/㎡, 토지는 평지의 세로장방형으로 상업용 이용입니다.
- 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김환 보증금 확인이 최우선. 2015.01.08 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해 실제 계약관계와 보증금을 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 구분. 주택도시보증공사의 포기·말소 확약은 손다정 임차권에 적용되는 것으로 보이며, 김환까지 자동으로 보호하는 자료가 아닙니다.
- 유찰가만 보고 접근 금지. 현재 2회 유찰이지만 최저가는 감정가와 동일한 70,000,000원입니다. 최근 실거래 자료가 없으므로 가격 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 낮은 회차에서도 손다정 인수는 확약 확인. 56,000,000원·44,800,000원 시나리오의 룰상 인수액은 각각 8,408,000원·19,406,400원이지만 확약을 전제로 실질 0원인지 원본 확약서 문구를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용 확인. 공부상 사건 용도와 감정평가 이용상태를 함께 보고 실제 점유·이용상태, 관리비와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 지워졌지만, 사건은 아직 닫히지 않았다”
손다정의 63,000,000원 임차권만 놓고 보면 구조는 상당히 정리돼 있습니다. 현재 매각가에서는 전액 배당되고, 낮은 매각가에서 미배당이 생기더라도 주택도시보증공사의 확약으로 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용이 있기 때문입니다. 이 부분의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.
그러나 김환은 다릅니다. 2015.01.08 전입만 확인되고 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수액도 미상이며 손다정 확약의 보호 범위 밖입니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 최저가 70,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 손다정은 정리됐지만 김환이 남아 있는 사건. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 김환의 실제 임대차보증금을 입찰 전에 확정하는 데 있습니다.
