매력지수 A등급 · 권리 깨끗·인수 0원이며 최근 실거래 대비 71.8% 최저가로 가격 여력이 있는 아파트
임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리가 소멸하며 최근 12개월 실거래 평균 대비 최저가가 낮아 A 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험 없이 권리가 정리되는 안전형 아파트입니다. 최저가는 최근 12개월 동일평형 실거래 평균 2.8475억 대비 71.8% 수준으로 가격 여력이 있습니다. 다만 말소기준권리 이후 근저당 구조를 정확히 확인하고 입찰해야 합니다.
감정가
292,000,000원
감정 기준
최저가
204,400,000원
1회 유찰
실거래 평균
284,750,000원
최근 12개월 12건
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
광주지방법원 2026타경30323. 광주 서구 풍암동 풍암지구신암마을새한센시빌아파트 106동 704호는 전용 82.6212㎡ 아파트입니다. 소유자는 노정애이며, 말소기준권리는 2022년 설정된 주식회사리치앤코 근저당권입니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조로, 낙찰자가 별도로 부담할 인수 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2026타경30323 (임의경매)
소재지
광주광역시 서구 풍암동 1054 풍암지구신암마을새한센시빌아파트 106동 7층704호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 82.6212㎡ · 남향 계단식
소유자
노정애
감정가 / 최저가
292,000,000원 / 204,400,000원 (1회 유찰)
신청채권 / 청구
굿리치 주식회사(변경 전 : 주식회사 리치앤코) / 101,000,000원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2022.08.24 설정된 을구 5번 근저당권(주식회사리치앤코)입니다. 해당 기준 이후 설정된 근저당권 4건은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험도 없어 낙찰자는 매각대금 외 별도 권리 부담 없이 소유권을 취득하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균 거래가는 284,750,000원입니다. 현재 최저매각가 204,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 71.8% 수준으로 가격 여력이 있습니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.02
82.62㎡
13
308,000,000원
2026.01
82.62㎡
16
280,000,000원
2025.12
82.62㎡
1
263,000,000원
2025.11
82.62㎡
15
295,000,000원
2025.11
82.62㎡
10
290,000,000원
2025.11
82.62㎡
20
270,000,000원
2025.06
82.62㎡
16
317,000,000원
평균
—
12건
284,750,000원
✅ 가격 판단 최저매각가 204,400,000원은 최근 12개월 평균 실거래 284,750,000원보다 낮습니다. 실거래 대비 할인폭이 존재해 가격 측면의 검토 가치가 있습니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 204,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,661,600원
을구 5번 근저당 · 주식회사리치앤코
50,000,000원
50,000,000원
을구 6번 근저당 · 주식회사리치앤코
51,000,000원
51,000,000원
을구 7번 근저당 · 주식회사리치앤코
13,000,000원
13,000,000원
을구 8번 근저당 · 주식회사리치앤코
28,000,000원
28,000,000원
잔여 · 소유자 교부
-
58,738,400원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 71.8% 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리 구조는 단순합니다.
⚠️ 확인 포인트 등기상 근저당권자가 동일 법인으로 여러 건 존재하므로 배당 순위와 실제 채권 잔액은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 풍암중학교 남서측 인근, 학교·아파트단지·임야 등이 혼재한 아파트지대입니다.
교통. 단지까지 차량 진출입 가능하며 인근 버스승강장이 소재합니다.
규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공부와 차이는 없습니다.
환금성. 새한센시빌 631세대, 2001년 준공 아파트로 최근 동일평형 거래가 지속되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 등기 원본을 재확인하세요.
가격 기준. 최근 12개월 실거래 평균 284,750,000원과 최저가 204,400,000원의 차이를 반영해 입찰가를 결정하세요.
점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
관리비 확인. 입찰 전 체납 관리비 여부를 확인하세요.
맺으며 — “깨끗한 권리 + 실거래 대비 할인”
이 물건은 권리분석 측면에서 매수인 인수 위험이 없는 안전형 아파트입니다. 최근 동일평형 실거래 평균은 2.8475억이고 최저매각가는 2.044억으로 가격 차이가 존재합니다. 다만 실제 입찰에서는 현장 상태, 점유 관계, 관리비 등 권리 외 요소까지 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 검토 대상인 물건입니다.
