광주지방법원 2026타경30358. 광주 동구 대인동 영무파라드오피스텔 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 89,500,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,120,000원, 감정가의 56%입니다. 겉으로는 큰 폭으로 싸진 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 전세권과 대항력 임차인의 인수 가능성입니다.
등기에는 오재인 명의의 전세권이 있습니다. 설정계약일은 2021.11.01., 등기접수일은 2023.05.11., 전세금은 89,000,000원이며 범위는 건물 전부입니다. 경매개시결정은 2026.02.09. 접수됐고, 제공된 권리판정에서는 이 전세권을 말소기준권리 이전의 권리로서 매수인 인수로 분류하고 있습니다.
동시에 현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 오재인이 임차인으로 확인됩니다. 전입일은 2019.12.24.로 경매개시결정보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐지만, 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 전세권 전세금 89,000,000원을 곧바로 임차보증금과 동일하다고 단정하거나, 현재 최저가만으로 실질취득액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30358 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 5층 504호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사티와이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 89,500,000원 / 50,120,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 청구액 | 89,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.07.25. |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
소유권보존은 2019.11.15. 주식회사티와이홀딩스 명의로 이뤄졌습니다. 이후 오재인이 2021.11.01. 설정계약을 원인으로 전세금 89,000,000원의 전세권을 설정했고 2023.05.11. 등기했습니다. 2026.02.09.에는 같은 오재인이 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있으나 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오재인 | 2019.12.24. | 미상 | 2026.03.08. | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 오재인의 전입신고일은 2019.12.24.로 경매개시결정일보다 앞서 있으며, 조사 결과 대항력 있는 임차인으로 판정됐습니다. 다만 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 및 낙찰자가 최종적으로 부담할 금액은 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당 — 현재 최저가에선 40,182,160원 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,302,160원 |
| 1. 전세권 · 오재인 | 89,000,000원 | 48,817,840원 |
| 미배당 | - | 40,182,160원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 50,120,000원 가정. 집행비용 1,302,160원을 제외한 48,817,840원이 전세권에 배당되고 40,182,160원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
다만 배당표상의 미배당액과 매수인의 최종 인수액은 같은 개념으로 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 등기상 선순위 전세권이 매수인 인수로 분류돼 있고, 별도로 대항력 있는 임차인의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 입찰가는 50,120,000원 하나만 볼 것이 아니라 배당 후 남는 전세권·임차보증금이 실제로 얼마가 승계되는지를 확인한 뒤 실질취득액을 계산해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 50,120,000원 | 48,817,840원 | 40,182,160원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 35,084,000원 | 34,052,488원 | 54,947,512원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 24,558,800원 | 23,716,742원 | 65,283,258원 |
⑤ 시세 — 거래 자료 없이 가격 메리트 판단 금지
동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가 50,120,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 전세권과 임차보증금 인수 가능성이 핵심이므로, 최저매각가만 시세와 직접 비교하는 방식 자체가 부적절합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 광주세무서 북동측 인근으로 근린생활시설·오피스텔 등이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스승강장이 있어 용도에 따른 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층~지상15층 건물의 제5층 제504호이며 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차타워설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 8m 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 중심상업지역의 부정형 평지이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·소로2류 접합·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역·전통상업보존구역입니다.
- 공시지가. 1,307,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 오재인 전세권 89,000,000원이 매각 후 어떤 범위로 존속·인수되는지 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 오재인은 2019.12.24. 전입한 대항력 임차인이지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금·계약서·확정일자를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마십시오.
- 동일인 관계 확인. 전세권자·임차인·경매채권자가 모두 오재인입니다. 실제 임대차와 전세권의 관계 및 가장임차인 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 오재인은 2026.03.08. 배당요구를 했습니다. 배당 후 권리 존속 및 미배당분 처리까지 함께 확인해야 합니다.
- 유찰률만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 56%지만, 권리 인수 여부가 확정되지 않아 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔입니다. 이용·수익·환금성 판단 시 해당 용도를 기준으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “56% 최저가”보다 먼저 확인할 89,000,000원
이 사건은 감정가 89,500,000원에서 2회 유찰돼 50,120,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낮은 최저가가 곧 저렴한 취득을 뜻하지 않습니다. 오재인의 전세권은 전세금 89,000,000원이고 제공된 권리판정상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 동시에 같은 오재인은 2019.12.24. 전입한 대항력 임차인이며 보증금은 확인되지 않았습니다.
현재 최저가 기준 전세권 예상 미배당액만 40,182,160원이고, 더 유찰될수록 미배당은 54,947,512원, 65,283,258원으로 커집니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 “최저가가 얼마인가”가 아니라 “낙찰자가 실제로 무엇을 얼마까지 인수하는가”입니다. 전세권 존속·배당 후 미배당분·임차보증금의 실제 금액을 확정하기 전에는 실질취득액도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 필요한 고위험형 사건입니다.
