창원지방법원 2024타경31330. 사천시 용강동 비룡벨로스텔라 14층 1402호 오피스텔입니다. 감정가 183,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 62,769,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 34%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 처리입니다.
임차인 추효식은 2021.03.15 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 잡힌 국의 가압류는 2021.11.29이므로 임차인의 대항력 기준일이 더 빠릅니다. 보증금은 145,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 83,760,842원이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권도 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.03.31 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 임차인에 대해서는 룰상 미배당액이 얼마든 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경31330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 중앙로 238, 14층1402호 (용강동, 비룡벨로스텔라) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 14층 1402호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사마이더스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 62,769,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 532,908,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 단지 / 시세 비교면적 | 비룡벨로스텔라 · 28세대 · 2019.01.16 · 84.8842㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2021.11.29 국의 가압류입니다. 임차인 추효식의 전입·점유·확정일자는 그보다 앞선 2021.03.15이므로 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2023.03.30 접수됐고 보증금은 145,000,000원입니다. 현재 가정 배당표에서는 집행비용을 제외한 61,239,158원이 임차인에게 배당되고, 룰상 부족분 83,760,842원이 남습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추효식 | 주택의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.15 | 2021.03.15 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약·실질인수 0 |
실제 임차인 1명. 보증기관 승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영하면 현재 실질취득은 최근시세의 45.0%
비룡벨로스텔라의 비교 거래 12건 평균은 137,125,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 139,583,333원, 최신 거래는 2026.09의 159,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 3.7% 높아 데이터상 하락 추세도 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 82.95㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2026.09 | 82.95㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 12 | 98,500,000원 |
| 2025.12 | 82.95㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 139,583,333원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 62,769,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 139,583,333원의 45.0%입니다. 최신 거래 159,000,000원과 비교해도 현재 최저매각가는 크게 낮은 구간입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 싸 보이고 실제로는 보증금까지 떠안는 대항력 인수형과는 다릅니다. 확약 때문에 실질 인수가 0원이므로 현재 가격 자체가 실질취득 기준이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,529,842원 |
| 1. 임차인 추효식 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 61,239,158원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 532,908,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 원자료상 임차인 보증금 미배당액은 83,760,842원으로 산출됩니다. 다만 2026.03.31 확약서가 이 임차인의 대항력과 미배당 보증금 반환청구권을 포기하도록 하고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 매수인 기준 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 62,769,000원 | 83,760,842원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 50,215,200원 | 96,088,674원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 40,172,160원 | 105,950,939원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 14층 1402호는 오피스텔로 이용중입니다. 감정평가 대상 중 다른 호실과 달리 이 호실의 이용상태가 오피스텔로 명시돼 있습니다.
- 주위환경. 경상남도 사천시 용강동에 위치하고, 부근은 근린생활시설·아파트·주거나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물이며 위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 단지 남서측에 차량 진·출입로가 개설돼 있고, 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 속합니다. 공시지가는 375,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 비룡벨로스텔라는 28세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 6.5회입니다. 최근 거래는 존재하지만 소규모 단지라는 특성을 감안해 재매각 수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.31 대항력 포기·미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서 원문에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 실행 확인. 확약의 핵심은 단순 배당요구가 아니라 매수인 상대 잔액청구 포기와 임차권등기 말소 동의입니다. 매각 후 말소 절차에 필요한 서류와 조건을 점검하세요.
- 현재 가격 기준 판단. 확약 반영 실질취득은 62,769,000원이며 최근 12개월 평균 139,583,333원의 45.0%입니다. 전체 평균 137,125,000원보다 최근 지표와 최신 159,000,000원 거래를 우선 비교하세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 낮은 가격만 보지 말고 28세대 규모, 오피스텔 수요, 관리상태, 내부 상태와 실제 명도 현황을 현장에서 점검하세요.
- 세금·공용관리비 확인. 2025.05.08 국 압류가 있고 배당표에도 당해세 등 변동요인이 반영되지 않을 수 있으므로 관련 원본과 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 최신본으로 대조하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 실제 효과
이 사건은 표면만 보면 보증금 145,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약을 무시한 배당계산에서는 현재 회차 기준 83,760,842원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 2026.03.31 확약으로 해당 임차인의 대항력과 매수인 상대 미배당 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 분석상 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 62,769,000원입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 평균 139,583,333원의 45.0%이고 최신 거래는 159,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 +3.7%로 데이터상 하락세가 아닙니다. 다만 이미 6회 유찰됐고 단지 규모가 28세대라는 점은 환금성 리스크로 따로 봐야 합니다. 결국 이 물건의 승부처는 확약서의 효력을 입찰 직전 원문으로 재확인하고, 낮은 가격과 소규모 오피스텔의 환금성을 함께 판단하는 것입니다.
