창원지방법원 2024타경31330. 사천시 용강동 비룡벨로스텔라 14층 1402호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 출발점은 2021.11.29. 등기된 국의 가압류입니다. 그런데 임차인 추효식의 전입·점유와 확정일자는 모두 2021.03.15.로 그보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고, 보증금 145,000,000원에 대해 우선변제를 행사할 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 89,670,000원을 그대로 가정한 배당표에서는 집행비용 2,014,060원을 제외한 87,655,940원이 임차보증금에 우선 배당되고, 57,344,060원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 이 미배당액은 매수인의 핵심 인수위험입니다. 다만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 2026.03.31.자로 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 확약 반영 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경31330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 중앙로 238, 14층 1402호 (용강동, 비룡벨로스텔라) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 84.8842㎡ · 15층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 주식회사마이더스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 532,908,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 비룡벨로스텔라 · 28세대 · 2019.01.16. 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수위험을 끊는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 추효식 | 주택의 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 2021.03.15. / 2021.03.15. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 적용 |
보증기관이나 대위변제자를 별도의 임차인으로 중복 합산할 대상은 없으므로, 실제 임차인은 추효식 1명입니다. 배당요구는 2023.03.30. 이루어졌고, 같은 날 등기부에는 보증금 145,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 판단 기준은 실질취득 89,670,000원
이 사건은 확약 반영 후 인수액이 0원이므로, 시세 비교 기준은 현재 최저매각가와 같은 실질취득 89,670,000원입니다. 비룡벨로스텔라의 최근 12개월 동일 면적권 거래 평균은 131,625,000원, 최신 거래는 2026.04. 125,000,000원입니다. 실질취득가는 최근 12개월 평균의 68.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.88㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 12 | 98,500,000원 |
| 2025.12 | 82.95㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 2025.06 | 84.88㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 131,625,000원 |
전체 12건 평균 130,875,000원보다 최근 12개월 평균 131,625,000원을 우선해서 보더라도 현재 실질취득가는 그보다 낮습니다. 최근 거래 흐름도 과거 구간 대비 0.9%로, 제공된 거래지표에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다. 다만 거래가격 범위가 98,500,000원부터 173,000,000원까지 넓어 개별 호수의 가격 편차는 작지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 1. 임차인 추효식 보증금 | 145,000,000원 | 87,655,940원 |
| 2. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 532,908,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 57,344,060원입니다. 확약이 없었다면 매수인 인수위험으로 연결되는 금액이지만, 2026.03.31.자 대항력 포기·잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 본 분석상 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때는 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미확약 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 89,670,000원 | 57,344,060원 | 실질 인수 0원 |
| 6회 유찰 시 | 71,736,000원 | 74,955,248원 | 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 | 57,388,800원 | 89,044,198원 | 실질 인수 0원 |
대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지므로 낮은 최저가 자체가 곧 낮은 취득원가를 뜻하지 않습니다. 이 사건 역시 확약이 없다면 유찰이 진행될수록 표의 인수위험이 증가합니다. 다만 제출된 확약을 적용하면 각 회차의 해당 임차보증금 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1402호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정하지 않습니다.
- 주위환경. 사천시 용강동 소재로 부근은 근린생활시설, 아파트, 주거나지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물이며 외벽은 화강석 붙임 등, 내벽은 벽지·타일 마감 등, 창호는 하이샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단 부지로 아파트 및 오피스텔 부지로 이용 중이며, 단지 남서측으로 차량 진·출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 375,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 나타나지 않습니다.
- 환금성. 28세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.2회입니다. 현재 물건도 이미 5회 유찰됐다는 점을 가격 할인과 함께 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 물건의 실질 인수 0원 판단은 2026.03.31.자 대항력 포기·미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 직접 의존합니다. 입찰 전 원문과 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 임차인 추효식의 전입·점유·확정일자는 2021.03.15.로 말소기준 2021.11.29.보다 앞섭니다. 확약을 확인하지 않은 상태에서 단순히 “임차권등기가 소멸한다”는 이유로 인수 0원이라 판단하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 131,625,000원과 최신 거래 125,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 반복 유찰 확인. 현재 5회 유찰, 단지 경매 평균 6.2회 유찰입니다. 낮은 최저가와 별개로 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당표 변동요소. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 1402호는 오피스텔 이용 상태입니다. 실제 점유·인도 상태와 내부 상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 메리트는 있지만, 승부처는 ‘확약 확인’과 ‘환금성’
이 사건을 최저가 89,670,000원만 보고 단순 할인물건으로 읽으면 권리의 핵심을 놓칩니다. 추효식은 보증금 145,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 현재 배당가정만 놓으면 57,344,060원이 미배당됩니다. 원래라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.03.31.자로 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이를 반영하면 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 89,670,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 131,625,000원의 68.1%로 가격상 여유가 있습니다.
다만 이미 5회 유찰됐고 28세대 규모, 단지 경매 평균 6.2회 유찰이라는 기록은 이 할인폭이 공짜가 아님을 보여줍니다. 결론은 “확약이 확인되면 권리 인수는 해소, 가격은 시세 아래, 그러나 환금성은 보수적으로”입니다. 이 물건의 최종 판단은 확약서의 실제 적용 범위와 반복 유찰의 원인을 원본에서 재확인하는 데 달려 있습니다.
