광주지방법원 2026타경30396. 광주 북구 양산동 지에스그린자이2차아파트 205동 2층 204호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 23층 건물의 2층입니다. 동일 단지 비교 대상 면적은 84.9662㎡입니다. 현재 소유자는 김영예이고, 2019년 3월 21일 매매를 원인으로 2019년 6월 10일 299,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 광주문화신용협동조합의 채권최고액 270,400,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 같은 조합의 근저당권 2건과 국 압류, 광주신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30396 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산동 930 지에스그린자이2차아파트 205동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9662㎡ · 23층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김영예 · 2019.06.10 소유권이전 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 219,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주문화신용협동조합 / 264,074,117원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.06.10 설정된 을구 4번 광주문화신용협동조합 근저당권 270,400,000원입니다. 이후 같은 조합의 36,000,000원·22,200,000원 근저당권과 국의 압류, 광주신용보증재단의 13,763,708원 가압류, 광주문화신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 66.6%
지에스그린자이2차 동일 면적 84.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 330,083,333원, 최신 거래는 2026년 1월 325,000,000원입니다. 현재 최저매각가 219,800,000원은 최근 12개월 평균의 66.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 21 | 310,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 14 | 325,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 18 | 303,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 20 | 358,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 12 | 308,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 16 | 322,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 330,083,333원 |
12건의 거래 범위는 303,000,000원~358,000,000원이고, 감정가 314,000,000원은 이 거래 범위 안에 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 219,800,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 66.6% 수준까지 낮아졌습니다. 등기상 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 시세 비교의 기준이 되는 실질취득액도 현재 최저매각가와 동일한 219,800,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,877,200원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 270,400,000원 | 215,922,800원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 22,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 광주신용보증재단 | 13,763,708원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 219,800,000원을 가정하면 채권 총액 342,363,708원 중 215,922,800원이 배당되고 126,440,908원의 미배당이 발생합니다. 그러나 해당 미배당 채권은 말소기준 이후 권리와 배당 부족분으로, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 219,800,000원 | 215,922,800원 | 126,440,908원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 153,860,000원 | 150,905,960원 | 191,457,748원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 107,702,000원 | 105,394,172원 | 236,969,536원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자가 얼마를 회수하느냐와 낙찰자가 권리를 승계하느냐는 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 지에스그린자이2차는 506세대이며 사용승인일은 2006.06.29입니다.
- 도로. 단지 북서측 왕복 2차선, 북측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 960,900원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·상대보호구역·절대보호구역·비행안전제3구역·토지구획정리사업지구 등이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.06.10 을구 4번 광주문화신용협동조합 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 점유자 확인. 별도 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유상태를 대조하세요.
- 실거래 비교. 동일 면적 최근 12건 평균 330,083,333원, 최신 거래 325,000,000원과 목표 응찰가를 비교하세요.
- 저층 특성 확인. 본건은 23층 건물 중 2층이므로 동일 면적의 거래가격만 보지 말고 실제 호수 상태를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오의 채권 미배당은 126,440,908원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·현장비용 확인. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 입찰 전 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 광주문화신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 219,800,000원까지 낮아져 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 330,083,333원의 66.6%입니다.
다만 이 물건을 ‘권리 완전 무위험’으로 단정할 단계는 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원·현재 가격은 최근 시세보다 낮음, 최종 변수는 실제 점유 확인”입니다.
