창원지방법원 2024타경32883. 사천시 용강동 비룡벨로스텔라 704호 아파트입니다. 소유자는 주식회사마이더스건설이며 2019년 신축된 28세대 규모 단지입니다. 핵심 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 박영순은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 보증금 180,000,000원의 임차권자로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
일반적인 경우라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사가 제출한 2026.03.31.자 대항력포기확약서에 따라 해당 임차권 인수 위험을 해소하는 특수한 경우입니다. 확약 적용 임차인에 대해서만 실질 인수는 0원이며, 별도 인수 위험은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경32883 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 중앙로 238, 7층704호 (용강동,비룡벨로스텔라) |
| 용도 / 구조 | 아파트 · 철근콘크리트구조 15층건 중 7층 704호 |
| 소유자 | 주식회사마이더스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,844,382원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있었지만 확약으로 정리
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박영순 | 180,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 시세보다 높음
비룡벨로스텔라 동일 면적권 최근 거래는 98,500,000원부터 173,000,000원까지 형성되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 131,625,000원, 최신 거래는 2026.04 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.88㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 12 | 98,500,000원 |
| 2025.12 | 82.95㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 2025.06 | 84.88㎡ | 12 | 130,000,000원 |
현재 최저가 134,400,000원은 최근12개월 평균 대비 102.1%, 최신 거래 대비 107.5% 수준입니다. 전체 평균 거래가 130,875,000원보다 낮아 보일 수 있으나 최근 기준으로는 가격 메리트가 없습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 사천시 용강동 삼천포제일중학교 남서측 인근, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 통행 가능하며 인근 시내버스정류장이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 비룡벨로스텔라는 28세대 규모로 거래층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 최저가만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 최근12개월 평균 131,625,000원과 최신 거래 125,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 확약 확인. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 원문 확인이 필요합니다.
- 소형 단지 리스크. 28세대 규모로 매도 시 환금성을 함께 고려해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수는 해결됐지만 가격은 남는다”
이 사건의 핵심은 대항력 임차권입니다. 일반 경매라면 180,000,000원 보증금 중 미배당분 인수가 핵심 위험이지만, 확약으로 해당 위험은 실질 0원으로 정리됩니다. 다만 최저매각가는 최근 거래 흐름보다 높고 소형 단지 특성상 가격 경쟁력이 충분하지 않습니다. 권리는 정리됐지만, 입찰가는 더 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
