매력지수 A등급 · 권리 인수 부담 없고 최근 시세 대비 할인폭이 있으나 다수 후순위 권리와 임차 확인은 필요
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이며 최저가가 최근 12개월 평균 대비 68.2% 수준이라 가격 매력은 있으나 권리관계 확인 필요성을 반영해 A등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 없는 임차인으로 매수인 인수 부담은 0원입니다. 1회 유찰 후 최저가 508,200,000원으로 진행되며 최근 12개월 실거래 평균 745,000,000원 대비 68.2% 수준입니다. 다만 후순위 근저당·가압류가 다수 존재하는 복잡한 등기 구조이므로 원본 확인이 필요한 물건입니다.
감정가
726,000,000원
평가금액
최저가
508,200,000원
1회 유찰
실질취득
508,200,000원
인수 0원
핵심지표
68.2%
최근12개월 평균 대비
광주지방법원 2026타경30471. 광주 서구 화정동 꽃담마을 이-편한세상 102동 302호 아파트입니다. 소유자는 장선오이며 2017년12월26일 주식회사광주은행 근저당권이 설정된 뒤 후순위 가압류와 근저당권 등이 추가되었습니다. 말소기준권리는 광주은행 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2026타경30471
소재지
광주광역시 서구 화정동 400-16 꽃담마을 이-편한세상 102동 3층302호
용도 / 이용상태
아파트 · 이용상태 아파트
소유자
장선오
감정가 / 최저가
726,000,000원 / 508,200,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 광주은행 / 189,074,936원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
2017년12월26일 설정된 주식회사광주은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 한국무역보험공사·광주광역시축산업협동조합·신용보증기금 가압류, 후순위 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
보증금
대항력
우선변제
승계
안승례
전부
40,000,000원
없음
확인 필요
없음
✅ 인수 판단전입일 2018.01.15가 말소기준권리인 2017.12.26 이후이므로 대항력 없는 임차인입니다. 매수인이 보증금 40,000,000원을 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
e-편한세상 동일 면적 147.64㎡ 기준 최근 거래를 우선 비교합니다. 최근 12개월 평균은 745,000,000원이며 최신 거래는 2025.12 740,000,000원입니다. 최근 추세는 이전 거래 대비 -6.2%로 하락 흐름입니다.
시점
층
거래가
2025.12
21
740,000,000원
2025.09
17
750,000,000원
최근12개월 평균
2건
745,000,000원
최저매각가 508,200,000원은 최근12개월 평균 대비 68.2%이며 최신 거래 740,000,000원보다 낮습니다. 단 전체 평균 거래가 784,300,000원은 과거 고가 거래가 포함될 수 있어 최근 가격 판단은 최근 거래 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 508,200,000원 가정)
배당 항목
채권
예상배당
집행비용
-
7,482,000원
을구 18번 근저당권 · 주식회사광주은행
275,000,000원
275,000,000원
을구 22번 근저당권 · 주식회사광주은행
378,000,000원
225,718,000원
후순위 권리
1,080,600,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가 508,200,000원은 최근12개월 평균 745,000,000원 대비 할인 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 등기 원본 확인이 필요합니다.
임차 확인. 안승례는 대항력 없음으로 인수 대상은 아니나 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
가격 기준. 전체 평균보다 최근12개월 평균과 최신 거래를 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
유찰 흐름. 현재 1회 유찰 후 가격 경쟁력이 형성된 상태입니다.
맺으며 — “인수 위험보다 가격 판단이 핵심”
이 물건은 대항력 있는 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 최저매각가는 최근12개월 평균 실거래보다 낮아 가격 메리트가 있습니다. 다만 후순위 권리와 복잡한 등기 흐름을 확인한 뒤 입찰 판단을 해야 하는 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
광주광역시 서구 화정동 400-16 꽃담마을 이-편한세상 102동 3층302호
법원·사건
광주지방법원
·2026타경30471
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-16 09:55
·입찰법정
물건
꽃담마을 이-편한세상 102동 3층302호
철근콘크리트구조 / 147.64㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
광주광역시 서구 화정동 400-16 꽃담마을 이-편한세상 102동 3층302호
2026-02-20 17:00
