창원지방법원 2024타경33596. 진주시 봉곡동 순화몽페레씨티빌 4층 503호, 전용 42.288㎡ 아파트입니다. 감정가는 63,000,000원이지만 12회 유찰되어 최저매각가는 2,220,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 나혜미는 2020.01.31. 확정일자를 받고 2020.02.20. 전입·점유를 개시했으며, 말소기준인 2022.05.20. 서울보증보험 가압류보다 앞섭니다.
나혜미의 임차보증금은 65,000,000원입니다. 현재 최저가를 매각가로 놓은 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 439,960원이 먼저 빠지고 나혜미에게 1,780,040원만 배당됩니다. 남는 보증금 63,219,960원은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 커져, 매수인의 실질취득액은 보증금 65,000,000원 부근에 사실상 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경33596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 북장대로35번길 14, 4층503호 (봉곡동, 순화몽페레씨티빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 42.288㎡ · 철근콘크리트조 · 5층 건물 내 4층 503호 |
| 소유자 | 순화주택건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 2,220,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나혜미 / 65,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.05.20. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 · 청구금액 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당 704,000,000원, 김정순 전세권 60,000,000원, 진주저축은행 근저당 각 65,000,000원은 이미 말소되어 현재 인수 문제의 중심이 아닙니다. 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 것은 2022.05.20. 서울보증보험 가압류입니다. 그보다 앞서 나혜미가 2020.02.20. 전입·점유를 시작했으므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나혜미 503호 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.20 / 2020.01.31 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.01.26 | 승계 위험 63,219,960원 예상 |
| 정민지 | 2024.05.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 후 전입 | 미상 배당요구 2024.05.29 | 대항력 기준 승계 없음 |
나혜미는 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 배당받지 못한 잔액은 매수인이 승계합니다. 반면 정민지는 2024.05.10. 전입으로 말소기준인 2022.05.20.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당관계와 실제 점유상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
전용면적이 매칭되는 실거래는 2025.02. 3층 42.29㎡, 65,500,000원입니다. 시세 자료의 평균 거래금액과 최근12개월 평균도 모두 65,500,000원이며 표본은 1건입니다. 현재 최저가 2,220,000원만 놓으면 실거래의 약 3.4%에 불과해 매우 싸 보이지만, 이 비교는 대항력 임차인의 보증금 승계를 빠뜨린 숫자입니다.
| 비교 항목 | 금액 | 최신 실거래 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 63,000,000원 | 96.2% |
| 현재 최저가 | 2,220,000원 | 3.4% |
| 매수인 인수액 | 63,219,960원 | 96.5% |
| 실질취득 | 65,439,960원 | 99.9% |
| 최신 실거래 · 2025.02 | 65,500,000원 | 100.0% |
실질취득액 65,439,960원은 최신 실거래 65,500,000원보다 불과 60,040원 낮은 수준입니다. 따라서 이 물건은 12회 유찰과 2,220,000원이라는 최저가에도 불구하고 가격상 거의 시세와 동일합니다. 실거래 표본도 1건이므로 가격 추세를 넓게 단정하기보다 이 65,500,000원 거래와 실질취득액을 직접 비교하는 것이 안전합니다.
④ 유찰이 더 진행돼도 실질취득액은 거의 그대로
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 2,220,000원 | 63,219,960원 | 65,439,960원 |
| 13회 유찰 시 | 1,776,000원 | 63,655,968원 | 65,431,968원 |
| 14회 유찰 시 | 1,420,800원 | 64,004,774원 | 65,425,574원 |
13회, 14회로 더 유찰되면 낙찰가는 각각 1,776,000원, 1,420,800원으로 내려가지만 매수인 인수액은 63,655,968원, 64,004,774원으로 오릅니다. 결국 실질취득은 각각 65,431,968원, 65,425,574원으로 65,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 바로 이 구조가 핵심입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 439,960원 |
| 1. 임차인 나혜미 보증금 · 우선변제 | 65,000,000원 | 1,780,040원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 나혜미 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 2,220,000원이 집행비용 439,960원과 나혜미 배당 1,780,040원으로 소진됩니다. 나혜미 보증금 미배당액 63,219,960원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며, 내부는 이해관계인 부재로 직접 조사하지 못하고 관련 공부·인근 주민 탐문·외부 관찰을 기준으로 평가되었습니다.
- 주위환경. 진주시 봉곡동에 위치하며 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통·도로. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통이며, 남측과 동측으로 각각 약 7미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 대지 740.2㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 910,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·시가지경관지구 관련 지정이 확인됩니다.
- 환금성. 실거래 매칭 자료상 25세대, 2004.10.01. 준공이며 동일 면적 거래 표본은 1건입니다. 동일 단지 경매 통계는 평균 유찰 12.0회, 매각률 0.0%로 나타나 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 기준으로 계산. 현 회차 기준 2,220,000원에 낙찰돼도 인수액을 합치면 65,439,960원입니다.
- 나혜미 임차보증금 원본 대조. 임대차계약, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기, 배당요구와 신청채권 65,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 정민지 점유관계 확인. 2024.05.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 점유와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 나혜미가 실제 배당에서 얼마를 받느냐에 따라 최종 인수액이 달라지므로 매각 직전 배당관계를 다시 계산해야 합니다.
- 임차권등기 인수 주의. 보증금 전액이 변제되지 않으면 을구 9번 주택임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 조건을 전제로 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구·채권계산 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “222만원에 낙찰”과 “222만원에 취득”은 전혀 다르다
이 사건은 낮은 최저가가 오히려 판단을 흐릴 수 있는 사례입니다. 감정가 63,000,000원이 12회 유찰돼 2,220,000원까지 떨어졌지만, 대항력 임차인 나혜미의 보증금 65,000,000원이 낙찰대금보다 훨씬 큽니다. 현 회차에서는 나혜미가 1,780,040원만 배당받고 잔액 63,219,960원이 매수인에게 넘어오므로, 실질취득은 65,439,960원입니다.
이는 최신 실거래 65,500,000원의 약 99.9%입니다. 추가 유찰이 돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 올라 실질취득은 65,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 12회 유찰, 동일 단지 경매 통계상 매각률 0.0%, 25세대 규모, 정민지의 보증금·확정일자 미상까지 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만 실질가격은 파격적이지 않습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 입찰가가 아니라 선순위 임차보증금과 실제 배당·인수액을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
