창원지방법원 2024타경35790. 경상남도 진주시 초전동 이지더원아파트 502동 1802호, 전용면적 약 113.59㎡의 아파트입니다. 2019년 소유자 강혜영 명의로 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 경남은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 근저당권이 추가되고 가압류·경매개시결정·국세 압류까지 이어진 물건입니다. 등기만 보면 채권관계가 복잡하지만, 가장 먼저 설정된 경남은행 근저당권이 말소기준권리라는 점을 잡으면 낙찰 후 권리관계는 비교적 명확해집니다.
말소기준권리인 2019.01.02 경남은행 근저당권과 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 확인되지 않아 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자들에게 배당되지 못하는 금액이 상당하더라도, 미배당 채권이 그대로 매수인 부담이 되는 것은 아닙니다. 다만 국세의 법정기일과 배당 우선순위, 실제 점유자 및 별도 인수사항은 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경35790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 초장로 120, 502동 18층 1802호 (초전동, 이지더원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 113.588㎡ · 지상 20층 중 18층 |
| 단지 규모 | 이지더원 · 543세대 · 2018.10.29 준공 |
| 소유자 | 강혜영 (단독소유 · 2019.01.02 소유권이전등기) |
| 소유권 취득 거래가 | 406,000,000원 (매매원인일 2016.06.24) |
| 감정가 / 최저가 | 552,000,000원 / 552,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 / 청구액 | 이규수 / 82,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.02 경남은행 근저당권 (을구 1번) |
| 임차인 / 예상 인수 | 조사된 임차인 없음 / 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당권부터 국세 압류까지
권리관계의 출발점은 2019.01.02 설정된 을구 1번 경남은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 171,600,000원이며, 2023.05.18 변경등기에는 132,581,000원이 기재되어 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 후순위인 경남은행 추가 근저당, 신한은행 근저당, 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 관계입니다.
| 구분 | 권리자 / 내용 | 금액 | 낙찰 후 |
|---|---|---|---|
| 말소기준 | 경남은행 · 을구 1번 근저당권 | 171,600,000원 | 소멸 |
| 후순위 | 경남은행 · 을구 2번 근저당권 | 112,800,000원 | 소멸 |
| 후순위 | 경남은행 · 을구 3번 근저당권 | 220,000,000원 | 소멸 |
| 기말소 | 김성욱 · 을구 4번 근저당권 | 60,000,000원 | 기말소 |
| 후순위 | 신한은행 · 을구 6번 근저당권 | 40,800,000원 | 소멸 |
| 후순위 | 하재훈 · 갑구 4번 가압류 | 20,000,000원 | 소멸 |
| 경매개시 | 이규수 · 강제경매 | 82,000,000원 | 소멸 |
| 경매개시 | 유아이제삼십팔차유동화전문유한회사 · 임의경매 | — | 소멸 |
| 후순위 | 김갑정 · 갑구 7번 가압류 | 70,000,000원 | 소멸 |
| 후순위 | 국(진주세무서장) · 갑구 8번 압류 | 미확정 | 등기 소멸 |
근저당권 금액은 최초 설정액이며, 을구 1·2번은 후속 변경등기가 존재합니다. 국세 압류등기의 소멸과 국세채권의 실제 배당 우선순위는 구분해 검토해야 합니다.
임차인 및 점유관계
| 구분 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 임차관계 확인되지 않음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
확인된 임차인은 0명이며, 보증금 인수도 산정되지 않습니다. 다만 2019.11.20 소유자의 등기상 주소가 본건 아파트로 변경된 사실만으로 현재 소유자가 직접 거주한다고 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 전입세대, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해 임차인 또는 제3자 점유 여부를 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래보다 낮은 신건
이지더원아파트는 543세대, 2018.10.29 준공된 단지입니다. 본건 전용면적은 약 113.59㎡이며, 동일 면적 거래 12건의 평균은 634,833,333원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 거래가 혼합된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 651,111,111원과 최신 거래 670,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 113.59㎡ | 8 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 113.59㎡ | 4 | 690,000,000원 |
| 2026.03 | 113.59㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2025.12 | 113.59㎡ | 14 | 675,000,000원 |
| 2025.11 | 113.59㎡ | 8 | 673,000,000원 |
| 2025.11 | 113.59㎡ | 19 | 678,000,000원 |
| 2025.11 | 113.59㎡ | 5 | 617,000,000원 |
| 2025.10 | 113.59㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2025.09 | 113.59㎡ | 3 | 577,000,000원 |
| 2025.08 | 113.59㎡ | 5 | 550,000,000원 |
| 2025.07 | 113.59㎡ | 4 | 570,000,000원 |
| 2025.06 | 113.59㎡ | 4 | 638,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 634,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 651,111,111원 |
최근 거래의 특징은 상승 추세입니다. 최근 거래 구간의 평균이 이전 구간보다 11.1% 높게 나타납니다. 과거 낮은 가격이 전체 평균을 끌어내리는 상황이므로, 본건의 최저가가 전체 평균 대비 87.0%라는 사실보다 최근 평균 대비 84.8%라는 수치가 더욱 중요합니다.
| 비교 기준 | 기준 금액 | 최저가와 차이 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 전체 실거래 평균 | 634,833,333원 | 82,833,333원 낮음 | 전체 평균의 87.0% |
| 최근 12개월 평균 | 651,111,111원 | 99,111,111원 낮음 | 84.8% |
| 최신 실거래 | 670,000,000원 | 118,000,000원 낮음 | 약 82.4% |
③ 예상배당표 (매각가 552,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 7,920,000원으로 추정하고, 나머지를 등기상 채권자 순서에 배분한 결과입니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념이라는 점이 핵심입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,920,000원 |
| 1. 근저당 · 경남은행(을구 1번) | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 2. 근저당 · 경남은행(을구 2번) | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 3. 근저당 · 경남은행(을구 3번) | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 4. 근저당 · 신한은행(을구 6번) | 40,800,000원 | 39,680,000원 |
| 5. 가압류 · 하재훈 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 이규수 | 82,000,000원 | 0원 |
| 7. 임의경매 · 유아이제삼십팔차유동화전문유한회사 | 82,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김갑정 | 70,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 799,200,000원 | 544,080,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 255,120,000원 |
집행비용 7,920,000원과 채권자 예상배당 544,080,000원의 합계가 매각대금 552,000,000원입니다. 당해세·국세 교부청구·실제 채권잔액·변경된 채권최고액 등은 별도 확인이 필요하므로 확정 배당표가 아닙니다.
유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 552,000,000원 | 544,080,000원 | 255,120,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 441,600,000원 | 434,784,000원 | 364,416,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 353,280,000원 | 347,534,080원 | 451,665,920원 | 0원 |
유찰이 발생해 매각가가 하락할수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 권리구조에서 매수인 인수액은 회차와 무관하게 0원으로 산정됩니다. 이는 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안아 실질취득금액이 고정되는 유형과는 다릅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 진주시 초전초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 주거수요와 생활편의시설이 함께 형성된 입지입니다.
- 교통. 아파트 건물까지 차량 출입이 가능하고, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 단지의 주 출입구는 남서측과 남동측에 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 20층 건물 중 18층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시창호이며 난방·위생·급배수 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 토지이며, 토지정보상 지목은 대, 지형은 평지, 형상은 사다리형, 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역·초장1지구 지구단위계획구역· 도시개발구역에 포함됩니다. 중로1류와 중로3류 도로에 접하고, 근린공원 및 녹지와 접하는 토지이용계획이 확인됩니다.
- 공시지가. 공시지가 기준은 1,192,000원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 543세대 단지로 동일 면적의 실거래가 12건 확인되며, 가격 범위는 550,000,000원~690,000,000원입니다. 최근 평균은 전체 평균보다 높지만 층별·시기별 가격 차이가 존재합니다.
- 경매 이력. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 신건이라도 유찰을 당연시하기보다 첫 매각기일의 경쟁 가능성을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2019.01.02 경남은행 을구 1번 근저당권이 기준입니다. 최초 채권최고액 171,600,000원과 2023.05.18 변경액 132,581,000원을 대조하고, 말소기준보다 앞서는 별도 인수권리가 없는지 최종 확인해야 합니다.
- 변경된 근저당권 금액 검증. 을구 2번 근저당권도 최초 112,800,000원에서 32,730,000원으로 변경되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에 적용된 최초 설정액과 실제 배당 가능한 채권액을 혼동해서는 안 됩니다.
- 복수 경매사건·채권양도 확인. 강제경매 2024타경35790과 임의경매 2024타경39136의 관계, 유아이제삼십팔차유동화전문유한회사에 대한 경남은행 채권 양도관계를 확인해야 합니다. 동일 채권이 중복 계상되는지도 점검 대상입니다.
- 국세 압류 및 교부청구. 2026.04.07 진주세무서장에 의한 국세 압류가 기재되어 있습니다. 국세의 법정기일·세목·교부청구액에 따라 배당 순서가 바뀔 수 있습니다. 특히 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인·실제 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 현재 점유자가 확정된 것은 아닙니다. 전입세대, 매각물건명세서, 현황조사서, 실제 현장 점유를 확인하고 소유자 또는 제3자 점유 시 인도·명도 절차를 검토해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 실거래 평균은 651,111,111원, 최신 거래는 670,000,000원입니다. 최저가 552,000,000원의 할인 폭을 출발점으로 삼되, 실제 응찰가는 취득세·수리비·명도비·보유비용과 희망 수익률을 차감해 설정해야 합니다.
- 18층 개별가치 검토. 해당 호실의 향·조망·일조·내부 상태를 확인해야 합니다. 최근 실거래 중 19층 거래도 존재하지만 개별 주택의 상태가 동일하다고 볼 수는 없습니다.
- 관리비와 공과금. 체납관리비 중 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 관리사무소를 통해 실제 체납 여부와 규모를 조사해야 합니다. 별도 공과금과 인도 과정의 지출도 검토해야 합니다.
- 입찰기일과 매각조건 재확인. 예정 매각기일은 2026.11.09입니다. 기일 변경·취하·정지·매각조건 변경 가능성을 확인하고, 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당표에 의존한 판단 금지. 예상 미배당 255,120,000원은 채권자 측의 부족액입니다. 이를 매수인 인수액으로 오해해서는 안 되며, 현재 산정된 인수액 0원도 실제 권리·점유·매각조건 검증을 전제로 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 최종 검증은 필수”
이 물건은 가격과 권리구조가 모두 검토할 만한 아파트 신건입니다. 감정가 552,000,000원에 최초 입찰이 진행되지만, 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 651,111,111원, 최신 거래는 670,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 +11.1%로, 전체 평균보다 최근 거래가 더 높아진 상태입니다. 최저가가 최근 평균의 84.8%라는 사실은 단순한 과거 고가 거래 착시만으로 설명되는 할인율은 아닙니다.
권리 측면에서도 말소기준권리 이후의 담보권과 압류 등이 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인은 없으며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가와 무관하게 실제 취득부담이 늘어나는 유형과는 구별됩니다.
다만 복잡한 채권관계와 복잡한 매수인 인수관계는 같은 말이 아닙니다. 이 물건은 여러 근저당권과 복수의 경매개시결정, 국세 압류가 존재하고, 일부 근저당권의 변경등기가 예상배당 계산에 충분히 반영되지 않은 상태입니다. 배당액은 크게 달라질 수 있지만, 그것이 곧 매수인에게 채무가 승계된다는 뜻은 아닙니다.
결론은 가격 메리트 확인, 등기상 예상 인수 0원, 입찰 전 정밀검증 필수. 최근 거래와의 가격 차이를 확보하면서 실제 점유관계, 국세 우선순위, 최신 등기 및 매각조건까지 확인된다면 신건에서도 충분히 검토할 가치가 있는 물건입니다. 다만 감정가보다 높은 가격으로 경쟁입찰이 진행될 경우 할인율은 줄어들므로, 실거래 근거에 기반한 응찰 상한을 지키는 것이 핵심입니다.
