창원지방법원 2024타경36175. 사천시 정동면 예수리 재성햇살채아파트 102동 2층 201호입니다. 숫자만 보면 감정가 92,000,000원짜리 아파트가 10회 유찰되어 최저가 6,618,000원까지 내려온 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 김성경은 2017.09.21 전입, 2017.09.21 확정일자를 갖추고 있으며 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준인 2021.01.25 이정은 가압류보다 앞선 임차인이라 대항력이 있습니다.
매각물건명세서도 이 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기도 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 따라서 유찰이 거듭돼 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘어 총 실질취득비용은 보증금 1억원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경36175 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 진삼로 1290-9, 102동 2층201호 (재성햇살채아파트) |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 등기사항전부증명서 전유면적 59.4579㎡ · 집합건축물대장 전유면적 59.4575㎡ · 9층 건 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 강남규 · 2013.06.28 매매 · 거래가액 88,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 6,618,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 134,426,229원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 임차권
현재 권리분석에서 가장 중요한 시점은 2017.09.21 임차인의 주민등록과 2021.01.25 말소기준 가압류의 선후입니다. 김성경의 전입과 확정일자가 먼저이고, 이정은의 가압류가 뒤입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김성경의 미배당 임차보증금은 별도로 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성경 | 2017.09.21 / 2017.09.21 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 김성경은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 임차권등기는 2021.03.02 접수됐지만, 임대차계약은 2017.09.01, 점유개시는 2017.09.19, 주민등록 및 확정일자는 2017.09.21입니다.
② 시세 비교 — 661만원이 아니라 ‘실질취득’을 비교해야 한다
재성햇살채 전용 59.46㎡ 거래는 제공 자료상 4건입니다. 전체 평균은 88,750,000원이지만 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.02의 85,000,000원, 최근 12개월 평균도 85,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -5.6%로 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 59.46㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2023.09 | 59.46㎡ | 9 | 94,000,000원 |
| 2023.07 | 59.46㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2022.02 | 59.46㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.4579㎡ | 4건 | 88,750,000원 |
표면상 최저가 6,618,000원은 최근 12개월 평균의 7.8%에 불과합니다. 하지만 이 수치는 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 회차 예상 인수액 93,901,124원을 더한 실질취득은 100,519,124원 수준입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 85,000,000원보다 높습니다. 따라서 “감정가의 7%니까 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,618,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 519,124원 |
| 1. 임차인 김성경 보증금 | 100,000,000원 | 6,098,876원 |
| 2. 가압류 · 이정은 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 634,990,132원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김성경 | 134,426,229원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 임차보증금 100,000,000원 중 6,098,876원만 배당되고, 93,901,124원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 회차별 실질 부담 — 낙찰가 하락을 인수액이 상쇄
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 6,618,000원 | 93,901,124원 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
| 11회 유찰 시 | 5,294,400원 | 95,200,899원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 12회 유찰 시 | 4,235,520원 | 96,240,719원 | 총 부담은 보증금 부근 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시립도서관 남서측 인근. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입 가능. 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건 내 2층 201호. 사용승인일 2006.05.29. 급배수·위생·난방·승강기·소방 관련 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술). 공시지가 501,000원/㎡입니다.
- 전유면적 차이. 등기사항전부증명서상 59.4579㎡, 집합건축물대장상 59.4575㎡이며 감정평가는 59.4575㎡ 기준입니다.
- 환금성. 재성햇살채는 72세대이고 제공된 동일면적 실거래는 4건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 10.0회이며 낙찰률은 0.0으로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 판단. 6,618,000원만 보고 시세 대비 7.8%라고 해석하면 안 됩니다. 현재 예상 인수액은 93,901,124원입니다.
- 임차권 원본 확인. 김성경의 임대차계약일 2017.09.01, 점유개시 2017.09.19, 주민등록·확정일자 2017.09.21, 보증금 100,000,000원을 매각물건명세서와 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당액 재산정. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수가 생기면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김성경이 강제경매 채권자와 동일하므로 임대차 실체와 관계를 원본 자료로 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 85,000,000원이며 최근 구간이 이전 거래 대비 -5.6%입니다. 전체 평균 88,750,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “661만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 최저가만 보면 눈길을 끌지만, 권리분석을 마치면 전혀 다른 모습이 됩니다. 대항력 있는 임차인 김성경의 보증금은 100,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되는 금액은 6,098,876원에 불과합니다. 나머지 93,901,124원을 매수인이 인수하면 현재 실질취득은 100,519,124원 수준입니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 85,000,000원이며 시장 추세도 -5.6%입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 줄어드는 만큼 미배당 보증금이 커져 총 부담은 보증금 1억원 부근에 머뭅니다. 여기에 10회 유찰, 72세대 규모, 단지 경매 낙찰률 0.0까지 겹칩니다. 표면 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높은 대항력 인수형 물건 — 이 사건의 결론은 여기에 있습니다.
