4,633,000원
창원지방법원 2024타경36175. 사천시 정동면 재성햇살채아파트 102동 2층 201호입니다. 감정가는 92,000,000원이지만 11회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,633,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 극단적으로 싸 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차인 김성경은 2017.09.21 전입신고와 확정일자를 갖추고 있고, 점유개시는 2017.09.19입니다. 말소기준권리인 2021.01.25 이정은 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다.
매각물건명세서에도 김성경의 을구 순위 8번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있다고 명시돼 있습니다. 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기도 말소되지 않고 인수됩니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 보증금 100,000,000원 중 4,149,606원뿐이며, 미배당 잔액 95,850,394원이 그대로 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경36175 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 진삼로 1290-9, 102동 2층201호 (재성햇살채아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 59.4579㎡ · 집합건축물대장 59.4575㎡ · 9층 건 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 강남규 · 2013.06.28 매매 · 거래가액 88,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 4,633,000원 (11회 유찰) |
| 청구액 | 134,426,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 대항력
말소기준권리는 2021.01.25 접수된 이정은의 가압류 20,000,000원입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류 634,990,132원, 국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김성경의 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 말소기준 이후에 접수됐다는 이유만으로 임차보증금 인수위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 부담은 낙찰가 밖에 있다
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김성경 | 주거 (임차권등기) | 2017.09.21 / 2017.09.21 | 100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
현재 회차에서 낙찰가 4,633,000원과 매수인 인수액 95,850,394원을 합치면 실질취득은 100,483,394원입니다. 이는 보증금 100,000,000원에 집행비용 483,394원이 더해진 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘기 때문에, 총 부담은 계속 약 1억원 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 4,633,000원 | 95,850,394원 | 100,483,394원 |
| 12회 유찰 시 | 3,706,400원 | 96,760,315원 | 100,466,715원 |
| 13회 유찰 시 | 2,965,120원 | 97,488,252원 | 100,453,372원 |
③ 시세 비교 — 최저가 5.7%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
재성햇살채 동일 면적 59.46㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 87,400,000원이지만, 최근 12개월 거래는 2026.09의 82,000,000원 1건이며 최근 12개월 평균도 82,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 -7.6% 낮은 추세로 집계돼 있어, 과거 전체 평균보다 최근 시세를 우선해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.46㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2025.02 | 59.46㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2023.09 | 59.46㎡ | 9 | 94,000,000원 |
| 2023.07 | 59.46㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2022.02 | 59.46㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.46㎡ | 1건 | 82,000,000원 |
표면 최저가 4,633,000원은 최근 12개월 평균의 5.7%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 지표로 쓰면 안 됩니다. 인수를 포함한 실질취득 100,483,394원은 최근 12개월 평균 82,000,000원의 약 122.5%이고, 감정가 92,000,000원보다도 높습니다. 최신 실거래 82,000,000원과 비교해도 실질취득 부담이 더 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,633,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 483,394원 |
| 1. 임차인 김성경 보증금 | 100,000,000원 | 4,149,606원 |
| 2. 가압류 · 이정은 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 634,990,132원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김성경 | 134,426,229원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 4,633,000원 가정. 김성경 보증금 중 4,149,606원이 배당되고 95,850,394원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 권리·가격 리스크 같이 보기
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시립도서관 남서측 인근. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건, 사용승인일 2006.05.29. 급배수·위생·난방·승강기·소방 관련 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술). 공시지가 501,000원/㎡입니다.
- 면적 확인. 제시목록·등기사항전부증명서상 전유면적은 59.4579㎡, 집합건축물대장은 59.4575㎡이며 감정은 59.4575㎡ 기준입니다.
- 거래표본. 동일 면적 확인 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지는 72세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 11.0회로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 우선 계산. 현재 회차 기준 95,850,394원을 낙찰가와 별도로 부담하는 구조인지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 최저가 비율 착시 금지. 최저가 4,633,000원은 최근 시세의 5.7%지만, 실질취득은 약 100,483,394원으로 최근 시세 82,000,000원을 웃돕니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 12회·13회 유찰 시에도 실질취득은 각각 100,466,715원·100,453,372원으로 약 1억원에 머뭅니다.
- 임차관계 원본 확인. 김성경의 임대차계약, 보증금 지급, 전입·점유, 임차권등기 및 경매신청 채권관계를 확인하세요.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 하락 확인. 최근 12개월 평균 82,000,000원, 최신 거래 82,000,000원이며 최근 대비 이전 거래 추세는 -7.6%입니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 약 1억원”
이 사건은 11회 유찰로 최저가가 4,633,000원까지 내려왔지만, 가격 메리트가 커진 것으로 해석하기 어렵습니다. 대항력 있는 임차인 김성경의 보증금 100,000,000원 중 현재 예상배당액은 4,149,606원이고, 나머지 95,850,394원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 100,483,394원으로, 최근 12개월 실거래 82,000,000원의 약 122.5%입니다.
더 유찰돼 최저가가 3,706,400원이나 2,965,120원으로 내려가도 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 계속 100,000,000원 안팎에 머뭅니다. 여기에 최근 시세가 이전 거래군보다 -7.6% 낮은 흐름과 11회 유찰 이력까지 겹쳐 있습니다. 이 물건은 ‘낙찰가 463만원’이 아니라 ‘임차보증금 인수를 포함해 약 1억원을 부담하는 물건’으로 봐야 권리와 가격을 동시에 정확하게 읽을 수 있습니다.
