창원지방법원 2024타경38904. 사천시 정동면 삼성아파트 103동 13층 1306호, 전용 59.886㎡ 아파트입니다. 감정가는 80,000,000원이고 9회 유찰된 현재 최저매각가는 39,200,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 49%”라는 숫자가 아니라, 대항력 있는 임차권의 인수 문제를 2026.06.19.자 확약서가 실제로 해소하는지에 있습니다.
등기상 임차권자 윤성일은 전입 2021.09.30., 확정일자 2021.09.15., 점유개시 2021.09.10.으로 말소기준인 2024.07.24. 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 현재 배당모형에서는 보증금 70,000,000원 중 38,094,400원을 배당받은 뒤 31,905,600원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 해당 임차인과 관련해 대항력 및 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 이 리포트에서는 정확도 규칙에 따라 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경38904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 옥산로 328, 103동 13층 1306호 (삼성아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.886㎡ · 15층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사우림인베스트 (2021.10.19. 소유권이전 · 거래가액 77,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (9회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 72,504,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약이 승계 위험을 끊는다
말소기준은 2024.07.24. 갑구 6번 압류입니다. 윤성일의 전입·점유·확정일자와 2023.09.12. 주택임차권등기는 모두 그보다 앞서므로, 서류상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 실제 임차인은 윤성일 1명이며 보증금은 70,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤성일 | 103동 1306호 전부 70,000,000원 | 2021.09.30 2021.09.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
배당모형만 적용하면 윤성일 보증금 부족분 31,905,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.06.19.자 대항력포기확약서에 대항력 포기, 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 포함되어 있어 윤성일 관련 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 3,920만원
이 사건은 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 윤성일 관련 확약으로 인수액이 실질 0원이므로, 현재 회차에서는 실질취득액이 최저가인 39,200,000원과 같습니다.
삼성아파트 동일 면적 59.89㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 70,325,000원, 최신 거래는 2026.09. 66,500,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 55.7%로, 시세 비교상 가격 간격은 분명합니다. 다만 이미 9회 유찰됐다는 사실 자체가 이 가격이 단순한 ‘공짜 할인’이 아니라는 점도 같이 보여줍니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.89㎡ | 3 | 66,500,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 12 | 84,000,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 15 | 64,500,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 2 | 52,900,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 14 | 76,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.89㎡ | 12건 | 70,325,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,105,600원 |
| 1. 임차인 윤성일 보증금(우선변제) | 70,000,000원 | 38,094,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 72,504,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 윤성일의 미배당 보증금은 31,905,600원이지만, 2026.06.19.자 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 39,200,000원 | 31,905,600원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 31,360,000원 | 39,604,480원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 25,088,000원 | 45,763,584원 | 0원 |
룰상 인수액은 대항력 있는 윤성일의 보증금 부족분을 단순 승계하는 계산입니다. 본 사건은 해당 임차인에 대한 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 삼성아파트는 총 314세대입니다. 사용승인일은 1994.07.27.입니다.
- 입지. 경상남도 사천시 정동면 풍정리 ‘풍정 마을회관’ 남서측 인근으로, 주변에 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 급배수·위생·난방·승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역이며, 비행안전제6구역(전술)과 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 475,800원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 최근 12개월 동안 52,900,000원부터 84,000,000원까지 형성됐으나, 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.7회·낙찰률 0.0%로 경매 수요는 약한 신호가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 대항력포기확약서에 대항력 포기, 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각절차에서 그대로 유효한지 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 현재 을구 3번 주택임차권은 등기상 존재합니다. 확약에 따른 말소 이행 절차를 매각 전후로 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 이유 점검. 권리상 핵심 인수위험은 확약으로 해소되지만, 장기간 반복 유찰은 가격 외 수요·환금성 요인을 확인해야 한다는 신호입니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 39,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 70,325,000원의 55.7%입니다. 최저가 자체보다 실제 매도 가능한 가격대와 보유기간을 함께 계산해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 1,105,600원, 윤성일 우선변제 38,094,400원을 반영한 모형이며 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”에서 끝내면 틀리고, “확약 후 실질 인수 0원”까지 봐야 한다
이 물건은 표면만 보면 보증금 70,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 39,200,000원에서 미배당 보증금 31,905,600원을 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.06.19.자 확약서가 그 결론을 바꿉니다. 확인된 임차인 윤성일에 대해서는 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 39,200,000원으로 봅니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 70,325,000원의 55.7%로 낮습니다. 다만 이미 9회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 유찰 7.7회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 더 이상 “보증금을 얼마나 인수하느냐”가 아니라 확약서의 효력을 원본으로 확정하고, 반복 유찰의 원인이 환금성에 어떤 영향을 주는지 확인하는 것입니다.
