창원지방법원 2024타경38904. 사천시 정동면 삼성아파트 103동 13층 1306호입니다. 현재 소유자는 주식회사우림인베스트이고, 2021.10.19. 거래가 77,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형이 아니라, 2021년부터 대항력을 갖춘 임차권과 2024년 압류가 함께 존재하는 구조라는 점입니다. 등기상 선언된 말소기준권리는 2024.07.24. 서산세무서장의 압류이고, 그보다 앞선 윤성일의 주택임차권은 원칙적으로 매각만으로 없어지지 않습니다.
하지만 이 사건은 여기서 결론이 한 번 뒤집힙니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.19. “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 윤성일 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경38904 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 옥산로 328, 103동 13층1306호 (삼성아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 주식회사우림인베스트 (2021.10.19. 거래가 77,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 72,504,740원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 1994.07.27 |
| 단지 규모 | 삼성 · 314세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선순위지만 확약이 결론을 바꾼다
윤성일은 2021.09.10. 점유를 시작했고, 2021.09.15. 확정일자를 갖췄으며, 2021.09.30. 주민등록을 마쳤습니다. 임차보증금은 70,000,000원입니다. 이후 2023.09.12. 임차권등기명령으로 을구 3번 주택임차권이 등기됐고, 2024.07.24. 압류보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤성일 | 103동 1306호 전부 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
실제 임차인은 윤성일 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 70,000,000원을 다른 신고액과 중복 합산할 문제도 없습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 56,000,000원은 최근 시세 아래
동일 면적 약 59.89㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 69,200,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.08. 64,500,000원이며, 현재 최저매각가 56,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.9%입니다. 확약을 반영하면 별도 인수액이 없으므로 시세 비교 기준인 실질취득도 56,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.89㎡ | 15 | 64,500,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 2 | 52,900,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 14 | 76,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2025.09 | 59.89㎡ | 11 | 74,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 69,200,000원 |
실거래 범위는 52,900,000원~81,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저가 56,000,000원은 최근 평균보다는 낮지만, 최근 12건 중에는 52,900,000원 거래도 존재합니다. 따라서 “무조건 현저히 싸다”기보다는 평균과 최신 거래 대비 가격 우위가 있는 구간으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 임차인 윤성일 보증금 | 70,000,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 72,504,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 윤성일 보증금 부족분은 15,408,000원입니다. 다만 2026.06.19. 대항력 포기·미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 확약이 없다면 룰상 15,408,000원의 인수 문제가 생기는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 정동면 풍정리 ‘풍정 마을회관’ 남서측 인근. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 1994.07.27.입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방 관련 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 등고평탄한 부정형 토지의 아파트 건부지이며, 단지 북동측으로 차량 진출입이 가능한 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역이며 교통광장 저촉, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 편차. 동일면적 최근 12건은 52,900,000원~81,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 현재 물건도 개별 층·상태를 별도 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 전제로 합니다. 입찰 전 해당 문서의 내용과 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 윤성일 임차권은 원래 말소기준권리보다 앞선 권리입니다. 확약에 따른 임차권등기 말소 동의가 실제 매각·인도 과정에서 어떻게 이행되는지 확인이 핵심입니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 69,200,000원, 최신 거래는 64,500,000원, 최근 최저 거래는 52,900,000원입니다. 현재 최저가 56,000,000원만 보고 과도하게 가격을 올리지 않는 것이 중요합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 8회 유찰, 단지 경매 평균 6.7회 유찰입니다. 현장 상태·수요·권리 인식 등 응찰을 막아온 원인을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 대상은 103동 1306호 전부입니다. 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 실제 효력
겉으로만 보면 보증금 70,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 56,000,000원보다 커서 전형적인 인수형 위험물건처럼 보입니다. 배당표도 실제로 15,408,000원 부족을 계산합니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.19. 대항력과 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
그 전제를 놓고 보면 현재 실질취득 56,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 69,200,000원의 80.9%, 최신 거래 64,500,000원보다도 낮습니다. 가격 자체에는 할인 여지가 있습니다. 반면 이미 8회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.7회입니다. 결론은 “확약 확인이 권리의 핵심, 반복 유찰 원인 확인이 가격의 핵심”입니다.
