창원지방법원 2024타경39105. 사천읍 갤러리움 제7층 제711호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “최저가 984만원”만 보면 틀립니다. 최희진은 2021.08.27. 확정일자를 받고 2021.09.17. 전입·점유를 개시했으며, 2023.09.18. 보증금 40,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2024.11.07. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래 구조에서는 대항력이 있고, 현재 매각가 가정 시 배당 부족액 30,733,192원이 매수인에게 남는 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속조치가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.01.22.자 및 2026.01.28.자 대항력포기확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고, 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 최희진 보증금 관계에서 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액도 9,844,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경39105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 역사동길 72, 7층711호 (갤러리움) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 용도 · 지하2층·지상9층 중 7층 |
| 소유자 | 강태욱 (2017.03.31. 소유권이전 · 거래가액 27,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 9,844,000원 (8회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 42,114,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인 | 2009.03.10. |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
등기부상 과거 진주축산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 선순위 권리는 최희진의 주택임차권입니다. 최희진은 전입·점유가 2021.09.17.로 말소기준 2024.11.07.보다 빠르고, 확정일자 2021.08.27. 및 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 최희진 | 40,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.09.17. | 우선변제 有 확정일자 2021.08.27. | 실질 인수 0원 확약 전 룰상 30,733,192원 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 별도 합산 없음 | 보증금 대위·승계 | 최희진 보증금 관계 | 중복신고 실제 임차인 수에 미포함 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 최희진 보증금과 같은 경제적 관계이므로 보증금을 두 번 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 8회 유찰만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저매각가는 9,844,000원으로 감정가 41,000,000원의 24.01% 수준입니다. 8회 유찰이라는 큰 낙폭은 눈에 띄지만, 이 사건에서는 확약 전 권리구조를 함께 봐야 합니다. 확약을 적용하지 않으면 현재 회차에서도 최희진 미배당액 30,733,192원이 매수인에게 남아 낙찰가와 인수액을 합친 부담이 크게 달라집니다.
반대로 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 9,844,000원으로 낮아집니다. 다만 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 8회 연속 유찰은 그 자체로 시장의 응찰이 반복적으로 성립하지 않았다는 신호이므로, 입찰가격 판단은 감정가 할인율보다 현재 오피스텔의 실제 환금 가능성과 물건 상태를 중심으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,844,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 577,192원 |
| 1. 임차인 최희진 보증금 (우선변제) | 40,000,000원 | 9,266,808원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 42,114,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최희진 보증금 부족분은 30,733,192원입니다. 원래 권리구조만 적용하면 이 금액이 매수인 인수액으로 계산되지만, 제출된 대항력포기확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 최희진 보증금 관계에 한정됩니다.
④ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 등재된 갤러리움 제7층 제711호입니다. 공부와 실제 이용상 차이는 기재되지 않았습니다.
- 위치. 사천여자고등학교에서 북서측 직선거리 약 280m 지점. 주변은 아파트 등 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 자유롭고 관내버스정류장이 인근에 있어 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다. 서측에는 왕복 2차선 도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 2009.03.10. 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 지하2층·지상9층 건물이며, 건물 현상은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·난방·전기온수·소화전·화재탐지·스프링클러·비상발전기·수변전·승강기 및 박스파킹 38대 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역에 속합니다. 공시지가는 896,900원/㎡입니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 인근 선례·외부 관찰·표준적 상태 등을 고려해 평가됐습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 8회 유찰됐다는 사실은 응찰이 반복적으로 성립하지 않았음을 보여주는 핵심 경고지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.22.자 및 2026.01.28.자 대항력포기확약서가 현재 매각절차에서 그대로 유효하게 반영되는지 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 주택도시보증공사가 임차권등기 말소에 동의한 내용과 실제 말소 절차의 조건·시점을 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 최희진 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고를 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 룰상 인수와 실질 인수를 혼동하지 않기. 현재 배당계산만 보면 부족분 30,733,192원이 남지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 24.01%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 반복 유찰 원인과 실제 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 가능한 범위에서 내부 상태와 수리 필요성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·대항력포기확약서의 최신 원문을 기준으로 최종 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘984만원짜리’가 아니라 ‘확약이 성패를 가르는 물건’
이 사건을 최저가만 보고 해석하면 핵심을 놓칩니다. 최희진은 확정일자·전입·점유를 모두 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 현재 매각가 9,844,000원 기준으로는 보증금 30,733,192원이 배당되지 않습니다. 원래 구조라면 그 부족분을 매수인이 인수하는 사건입니다.
다만 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 미배당 보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않으며, 임차권등기 말소에도 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 최희진 관련 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득은 9,844,000원입니다. 보증기관 승계 신고는 최희진 보증금과 중복되는 관계이므로 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.
그렇다고 8회 유찰을 곧바로 가격 매력으로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다. 반복 유찰, 내부 미확인, 신청채권자의 현재 회차 배당 0원이라는 구조까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확약으로 권리 인수는 실질 해소됐지만, 반복 유찰의 이유와 물건 상태를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 오피스텔”입니다.
