부산지방법원 2024타경112419. 부산 해운대구 중동 해운대힐스테이트위브 티-102동 53층 5305호가 경매에 나왔습니다. 2015년 준공된 2,369세대 단지의 공동주택으로, 감정가만 3,500,000,000원에 달하는 고액 아파트입니다. 소유자 김수흥은 2017년 8월 8일 거래가액 1,577,854,400원으로 소유권을 취득했고, 이후 여러 차례 담보권 설정과 말소를 거쳤습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2021년 8월 20일 창원미래신용협동조합의 근저당권입니다.
이 근저당권은 채권최고액 2,640,000,000원으로 설정됐고, 2025년 4월 24일에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 등기됐습니다. 후순위 농협은행 근저당과 다수의 가압류·압류는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 하지만 소유자에 대한 회생 관련 등기까지 존재하는 만큼, 일반적인 후순위 채권 정리만으로 법률검토를 끝내서는 안 됩니다.
특히 이 물건의 가격을 감정가 대비 할인율만으로 판단하면 크게 오해할 수 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 실제 확인되는 최근 거래가격보다 상당히 높습니다. 따라서 투자 판단의 기준은 30% 할인이라는 숫자가 아니라 2,450,000,000원에 취득해도 시장에서 그만한 가격을 인정받을 수 있는가여야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112419 (임의경매) |
|---|---|
| 등기관서 | 부산지방법원 동부지원 등기과 |
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로433번길 30, 티-102동 53층 5305호 (중동, 해운대힐스테이트위브) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(아파트) |
| 건물 위치 | 53층 건물 중 53층 · 남향 · 계단식 |
| 가격 비교 기준 면적 | 241.8967㎡ (거래 비교 표본 233.14㎡) |
| 단지 규모 | 2,369세대 · 2015.02.02 준공 |
| 소유자 | 김수흥 · 단독소유 · 2017.08.08 취득 |
| 취득 당시 거래가액 | 1,577,854,400원 |
| 감정가 | 3,500,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,450,000,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청 채권자 | 창원미래신용협동조합 · 청구액 2,442,059,081원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.20 · 을구 11번 · 창원미래신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.04.24 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 회생등기 확인이 핵심
말소기준권리는 2021년 8월 20일 창원미래신용협동조합의 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 광안신용협동조합·수협은행·웰컴저축은행·경상남도정치망수산업협동조합·중소기업은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 권리 순위를 판단할 때 과거의 담보채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
말소기준 이후 설정된 농협은행 근저당권 636,000,000원과 대형선망수산업협동조합, 서남구기선저인망수산업협동조합, 신용보증기금, 엠캐피탈, 하나캐피탈의 가압류 및 관련 압류는 원칙적으로 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 과거 롯데카드·현대카드 가압류와 신홍철 근저당권 등은 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인·점유 — 신고 없음과 점유 확인 완료는 다르다
| 구분 | 확인 내용 | 권리분석 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 별도 임차보증금 인수액 산정 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 점유 및 임대차관계 확인 필요 |
| 대항력 | 확정된 대항력 임차인 확인되지 않음 | 미확인 점유자가 있다면 전입·점유 시점 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인된 임차보증금 배당 없음 | 임대차계약 및 확정일자 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 0원 산정 | 현장 조사 전 최종 확정 불가 |
확인된 임차인은 0명이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 실제로 존재하지 않는다고 단정하거나, 소유자가 직접 거주한다고 가정해서는 안 됩니다. 전입세대·점유현황·임대차계약 여부를 확인하고, 점유자가 발견되면 전입과 점유 개시 시점, 보증금 및 확정일자를 기준으로 대항력과 우선변제권을 재판단해야 합니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 나중에 발견될 경우에도 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 그 단계의 판단은 대항력 가능·미상이며, 실제 보증금 인수 여부는 별도 조사 결과에 따라 달라집니다.
③ 시세 비교 — 30% 유찰 할인에도 최근 시세보다 높다
해운대힐스테이트위브의 확인 가능한 거래는 2건입니다. 2024년 5월 거래가 1,550,000,000원, 2026년 6월 거래가 1,630,000,000원이며, 두 거래의 전체 평균은 1,590,000,000원입니다.
가격 판단에는 과거 거래가 혼합된 전체 평균보다 최근 12개월 거래 평균 1,630,000,000원과 최신 거래 1,630,000,000원을 우선 적용해야 합니다. 이 기준으로 보면 현재 최저가는 최근 시장가격 대비 150.3%입니다.
| 구분 | 비교 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 거래 | 233.14㎡ | 49층 | 1,550,000,000원 |
| 2026.06 최신 거래 | 233.14㎡ | 49층 | 1,630,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 233.14㎡ | 2건 | 1,590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 233.14㎡ | 1건 | 1,630,000,000원 |
| 경매물건 현재 최저가 | 241.8967㎡ 기준 | 53층 | 2,450,000,000원 |
| 경매물건 감정가 | 241.8967㎡ 기준 | 53층 | 3,500,000,000원 |
시장 방향은 하락이 아니라 최근 거래가 이전 거래보다 5.2% 상승한 것으로 나타납니다. 그러나 이것만으로 현재 최저가를 정당화할 수는 없습니다. 상승 추세를 감안하더라도, 확인된 최신 거래가격은 1,630,000,000원이고 경매 최저가는 2,450,000,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰해도 최신 거래보다 높다
이 사건은 1회 유찰돼 감정가의 70%인 2,450,000,000원이 현재 최저가입니다. 다음 회차를 가정한 가격도 최근 거래와 함께 보아야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 2,450,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,715,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,200,500,000원 | 0원 |
2회 유찰 시 가격인 1,715,000,000원도 최신 거래가격 1,630,000,000원보다 85,000,000원 높습니다. 3회 유찰 시 가정가격인 1,200,500,000원은 확인된 최신 거래 아래로 내려갑니다. 다만 이는 시나리오일 뿐, 실제 추가 유찰이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.1회, 낙찰률은 22.22%로 제시됩니다. 현재 사건은 이미 1회 유찰된 상태입니다. 이 수치만으로 추가 유찰을 예측할 수는 없지만, 경매시장에서 확인되는 거래 성과까지 함께 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 예상배당표 (현재 최저가 2,450,000,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 26,900,000원 |
| 1. 근저당 · 창원미래신용협동조합 을구 11번 · 케이씨유엔피엘대부로 이전 등기 |
2,640,000,000원 | 2,423,100,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행 | 636,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서남구기선저인망수산업협동조합 | 102,570,355원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 282,150,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엠캐피탈 | 331,129,100원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈 | 23,188,200원 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 4,215,037,655원 | 2,423,100,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 26,900,000원은 추정치입니다. 배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 실제 배당요구·채권확정·조세 우선순위에 따라 변경될 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표의 최초 근저당권자와 현재 이전등기된 권리자를 구분해야 합니다.
매각대금 2,450,000,000원에서 집행비용 26,900,000원을 제외하면 2,423,100,000원이 채권자 배당으로 산정됩니다. 이는 말소기준 근저당권에 전액 배정되며, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당금이 남지 않는 구조입니다.
경매신청 청구액은 2,442,059,081원이고, 현재 시나리오에서 선순위 근저당에 배정된 금액은 2,423,100,000원이므로 신청채권 청구액도 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 회차별 미배당과 실제 취득 부담
| 구분 | 현재 회차 | 2회 유찰 시 | 3회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 가정 매각가 | 2,450,000,000원 | 1,715,000,000원 | 1,200,500,000원 |
| 채권자 배당 | 2,423,100,000원 | 1,695,450,000원 | 1,186,095,000원 |
| 총 미배당 | 1,791,937,655원 | 2,519,587,655원 | 3,028,942,655원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 명시된 매수인 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 산정에서는 매수인 인수액이 늘어나지 않습니다. 따라서 확인된 권리만 기준으로 하면 최저가 낙찰 시 실질취득 추정액은 매각가와 동일합니다. 다만 이 금액은 취득세·기타 부대비용·명도비용 및 별도 확인될 수 있는 부담을 합산한 최종 총투입액을 뜻하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 동백초등학교 남측 인근입니다. 북측에는 중동지구대, 중2동행정복지센터, 동백초등학교 및 근린생활시설이 있고 남측에는 달맞이언덕 주변 소규모 공동주택과 도로변 점포가 형성돼 있습니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 단지 가까이에 시내버스정류소가 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북서측 왕복 4차선 포장도로를 통해 출입하며 남동측에도 포장도로가 접합니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트 구조의 53층 건물 최상층입니다. 승강기, 스프링클러, 화재탐지, 옥내소화전, 시스템냉난방 및 중앙공급식 냉난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내벽과 창호 등 내부 마감상태를 조사하지 못했습니다. 수리비와 하자 여부는 감정가만으로 판단하지 말고 실제 상태를 재확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등에 해당하며, 최고높이 180m 이하 제한지역, 보호구역, 온천공보호구역 등 토지이용 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 ㎡당 2,855,000원입니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 지하주차장시설이 있으며 남향·계단식으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 2,369세대 대단지라는 점은 수요 기반을 평가할 요소지만, 이 가격대의 직접 비교 거래는 2건만 확인됩니다. 최근 12개월 거래가 1건이라는 점에서 고액 매물의 매각 가능 가격과 실제 거래 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 회생사건 진행 상태. 부산회생법원 2025회단1020 관련 재산보전처분과 회생절차개시의 현재 효력, 경매절차에 대한 영향, 매각 가능 여부 및 후속 등기정리 절차를 확인하세요. 이 사건의 가장 중요한 법률 검증 항목입니다.
- 말소기준 근저당권 승계. 창원미래신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 채권·근저당권 이전과 현재 채권자 지위 및 채권액을 확인하세요.
- 국세·지방세 우선순위. 해운대세무서·부산광역시 압류, 이미 말소된 수영세무서 압류와 국민건강보험공단 압류의 세부 채권 및 교부청구를 확인하세요. 당해세 등 우선 배당이 인정되면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인해야 대항력 가능성과 명도 부담을 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 2,450,000,000원은 최근 거래 1,630,000,000원보다 820,000,000원 높습니다. 동일 면적·동일 동·고층 비교 사례를 추가로 확인하기 전에는 감정가 대비 할인만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 가정가격 1,715,000,000원도 최근 거래보다 높습니다. 3회 유찰 가정가격 1,200,500,000원은 최근 거래 아래지만, 그 자체로 적정가격이나 투자 수익을 보장하지는 않습니다.
- 관리비·명도·내부 상태. 공용관리비 체납, 실제 점유자와 인도 협의 가능성, 내부 마감 및 수리비 등을 확인하세요. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다.
- 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류와 회생사건 기록을 입찰 전에 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 2,450,000,000원은 비싸게 살 수 있다”
이 사건의 말소기준권리는 비교적 분명합니다. 2021년 창원미래신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 담보권·가압류·압류가 정리되는 구조이며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 전체 예상 미배당액이 1,791,937,655원이라고 해서 그 돈이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것도 아닙니다.
그러나 권리 정리 가능성과 투자 적정가격은 별개의 문제입니다. 감정가 3,500,000,000원에서 한 차례 유찰된 현재 최저가 2,450,000,000원조차 최신 거래가격 1,630,000,000원의 150.3%입니다. 최근 거래가 과거보다 5.2% 상승했음에도 가격 격차가 큽니다. 비교 면적과 층의 차이, 부족한 실거래 표본을 감안하더라도 현재 가격에 명확한 매수 메리트가 있다고 볼 근거는 부족합니다.
또한 재산보전처분·회생절차개시 등기는 통상적인 후순위 근저당 정리만으로 해결 여부를 판단하기 어려운 요소입니다. 국세·지방세 압류와 미확인 임대관계도 검증 대상입니다. 따라서 이 물건은 단순히 유찰률이 커졌다는 이유로 응찰할 사건이 아닙니다. 회생 관련 법률상 장애 여부를 먼저 확인하고, 고층·면적 차이를 반영한 적정가격을 새로 산정해야 합니다.
