부산지방법원 2024타경112419. 해운대힐스테이트위브 티-102동 53층 5305호 아파트입니다. 소유자는 김수흥이며, 현재 말소기준권리는 2021.08.20. 설정된 창원미래신용협동조합의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당, 가압류·압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 배당표상 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 3,500,000,000원인데, 동일 단지 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 1,630,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 214.7%이므로, 신건을 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 오히려 최근 거래가격과 큰 괴리가 있는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112419 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로433번길 30, 티-102동 53층 5305호 (중동, 해운대힐스테이트위브) |
| 물건종류 / 면적대 | 아파트 · 실거래 비교 면적 233.14㎡ · 대상 면적 241.8967㎡ |
| 층 | 53층 건물 내 53층 5305호 |
| 소유자 | 김수흥 |
| 감정가 / 최저가 | 3,500,000,000원 / 3,500,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,442,059,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자 유무와 실제 인도 상태는 현장 및 현황조사 원문을 다시 확인하는 편이 안전합니다. 등기상 핵심은 2021.08.20. 창원미래신용협동조합 근저당이며, 이 권리는 2025.04.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 35억은 최근 거래 16.3억의 214.7%
해운대힐스테이트위브의 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.06, 전용 233.14㎡·49층 1,630,000,000원이고, 그 이전 거래는 2024.05 같은 면적·49층 1,550,000,000원입니다. 전체 평균은 1,590,000,000원, 최근 12개월 평균은 1,630,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 233.14㎡ | 49 | 1,630,000,000원 |
| 2024.05 | 233.14㎡ | 49 | 1,550,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 1,590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 1,630,000,000원 |
최근 거래는 이전 거래보다 5.2% 높은 흐름이지만, 그 상승을 반영해도 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 214.7%입니다. 전체 평균과 비교하면 220.1%입니다. 최근 거래가 상승했다는 이유만으로 35억원의 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,500,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,400,000원 |
| 1. 근저당 · 창원미래신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 2,640,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 636,000,000원 | 636,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 200,000,000원 | 186,600,000원 |
| 4. 가압류 · 서남구기선저인망수산업협동조합 | 102,570,355원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 282,150,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 331,129,100원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 23,188,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,215,037,655원 중 3,462,600,000원이 배당되고, 미배당액은 752,437,655원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,500,000,000원 | 3,462,600,000원 | 752,437,655원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,800,000,000원 | 2,769,600,000원 | 1,445,437,655원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,240,000,000원 | 2,215,200,000원 | 1,999,837,655원 | 0원 |
1회 유찰 가정의 2,800,000,000원도 최근 12개월 평균 1,630,000,000원보다 높고, 2회 유찰 가정의 2,240,000,000원 역시 최근 거래가격을 웃돕니다. 따라서 단순히 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단하기보다는 실거래 대비 절대가격을 계속 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동, 동백초등학교 남측 인근. 북측에 중동지구대·중2동행정복지센터·동백초등학교 및 근린생활시설이 있고, 남측은 달맞이언덕의 공동주택·도로변 점포가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류소가 단지 가까이에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 53층 건물의 53층 5305호이며, 남향·계단식입니다. 승강기·스프링클러·시스템냉난방·중앙공급식 냉난방설비 등이 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 보호구역 및 온천공보호구역 관련 지정이 있습니다.
- 단지. 해운대힐스테이트위브는 2,369세대이며 사용승인일은 2015.02.02.입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 최근 비교 거래가 2건뿐이므로, 응찰 직전 같은 면적·동·향·층의 추가 실거래와 매물을 다시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장·현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 조세 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 회생 관련 등기. 2025.04.01. 보전처분, 2025.04.28. 회생절차개시 등기가 있으므로 매각 진행과 관련된 최신 법원 기록을 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 이해관계인 부재로 내벽·창호 조사가 이뤄지지 않았으므로 응찰 전 실제 내부 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 강한 경고
이 사건은 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 주요 등기권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체만 보면 복잡성이 낮습니다. 그러나 가격은 반대입니다. 최신 실거래 1,630,000,000원에 비해 신건 최저가가 3,500,000,000원으로 214.7%에 달합니다. 심지어 2회 유찰 가정 2,240,000,000원도 최신 거래보다 높습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격 검증이 우선이며, 현재 신건 가격만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
