부산지방법원 2025타경744. 수영구 민락동 ‘타워더모스트광안’ 16층 1604호로, 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 소유자 박진은 거래가액 246,024,400원으로 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 138,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 부산진세무서·수영구 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 신가람입니다. 전입일은 2025.09.10.으로 말소기준권리인 2021.11.30. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 이 전입을 근거로 선순위 대항력을 인정할 수 없고, 본건 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 실제 점유가 존재하는 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차는 별개의 실무 문제로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경744 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-88 타워더모스트광안 16층 1604호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 민락수변로17번길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 18층 건물 내 16층 1604호 |
| 소유자 | 박진 · 거래가액 246,024,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 118,301,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.30. 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권 138,000,000원입니다. 2025.09.11. 임의경매개시결정과 2025.10.22. 부산진세무서 압류, 2026.07.20. 수영구 압류는 모두 그 이후 권리로 등기상 매각으로 소멸합니다. 과거 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신가람 | 미상 | 2025.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 신가람 본인의 점유 신고이며, 전입신고는 말소기준보다 후순위입니다. 따라서 매수인이 임차보증금을 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 배당 여부는 현재 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 226,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 226,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 180,800,000원, 2회 유찰 시에는 144,640,000원입니다. 다만 현재 시세를 판단할 최근 실거래 비교수치가 없어, 감정가나 유찰가만을 근거로 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 226,000,000원 | 138,000,000원 | 0원 | 84,036,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,800,000원 | 138,000,000원 | 0원 | 39,468,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,640,000원 | 138,000,000원 | 0원 | 3,815,040원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,964,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,036,000원 |
현재 회차 226,000,000원 가정에서는 집행비용 3,964,000원과 근저당권 138,000,000원을 배당한 뒤 84,036,000원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 채권 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락공원 남서측 인근으로, 공동주택·업무시설·광안리해수욕장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 16층 1604호이며 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 중로에 접하고 지하 주차장시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 공시지가는 4,471,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 신가람의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각기일 전 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없더라도 실제 점유가 이어지고 있다면 인도명령·명도 협의 절차를 예상해야 합니다.
- 세금 배당. 부산진세무서와 수영구 압류가 있으므로 당해세·교부청구 여부를 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 226,000,000원과 과거 거래가액 246,024,400원만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 입찰 전 인근·동일 건물의 최신 거래를 별도로 대조하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 업무시설이면서 실제 이용상태는 주거용 오피스텔이므로 자금조달·세금·운용계획을 해당 용도에 맞춰 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.30. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 신가람의 전입은 2025.09.10.로 후순위여서 대항력 인수는 없습니다. 배당 시나리오상 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 매수인 인수 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구와 세금 배당은 최종 확인이 필요합니다.
가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 226,000,000원이고 유찰도 0회지만, 최근 실거래 비교기준 없이 이를 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리 부담은 낮지만 가격 메리트는 검증 전까지 보류 — 이 사건의 핵심은 이 두 판단을 섞지 않는 데 있습니다.
