부산지방법원 2025타경744. 부산 수영구 민락동 타워더모스트광안 16층 1604호입니다. 공부상 업무시설이면서 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 최초 감정가는 226,000,000원이었으나 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 158,200,000원입니다. 권리의 중심에는 2021년 11월 30일 설정된 신한은행 근저당권 채권최고액 138,000,000원이 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 세금 압류 2건이 등기되어 있습니다.

등기상 권리의 선후관계만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에는 신가람이라는 전입자가 확인됩니다. 전입일인 2025년 9월 10일은 말소기준권리 설정일보다 뒤이므로 해당 근저당권에 대항할 수 없는 후순위 전입으로 분석됩니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 임대차의 구체적인 내용과 명도 상황은 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 138,000,000원이며 2021년 11월 30일 설정됐습니다. 이후 등기된 임의경매개시결정, 부산진세무서 관련 국세 압류, 수영구의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 후순위 전입이나 보증금 미상

조사상 전입자 1명. 확정일자·보증금·월차임·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 조사 대상 점유자입니다.

대항력 판단의 기준은 전입 시점입니다. 신가람의 전입일은 2025년 9월 10일이고, 신한은행 근저당권 설정일은 2021년 11월 30일입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦으므로 해당 근저당권에 대한 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 매수인이 당연히 승계하는 구조는 아닙니다.

다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부나 실제 배당 가능액을 확정할 수 없습니다. 대항력이 없다는 판단과 명도 문제가 없다는 판단은 별개입니다. 현재 점유 상태와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 70% 할인과 시세보다 저렴함은 다르다

현재 최저매각가는 158,200,000원으로 최초 감정가 226,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰에 따른 법원 최저매각가의 하락이지, 그 자체로 현재 부동산 시장가격보다 30% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

각 회차의 매각가와 인수액은 경매 시나리오 기준입니다. 실제 낙찰가 및 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

과거 등기상 소유권이전 거래가액은 246,024,400원이며 매매 원인일은 2018년 11월 24일, 등기 접수일은 2021년 11월 30일입니다. 이 거래가액은 과거 기록일 뿐 현재 시세의 직접적인 근거가 아닙니다. 현재의 가격 경쟁력을 판단하려면 최근 실거래와 실제 매도호가의 비교가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)

집행비용 3,014,800원은 추정치입니다. 신한은행 근저당권 배당액은 채권최고액 138,000,000원을 기준으로 계산한 것이며, 실제 확정 피담보채권액을 의미하지 않습니다. 국세·지방세 배당, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 미반영됐으므로 예상 잔여금 17,185,200원은 확정 금액이 아닙니다.

현재 시뮬레이션에서는 신한은행 근저당권에 138,000,000원이 배당되고 소유자에게 17,185,200원이 남습니다. 다만 신청채권자의 청구액은 118,301,272원이고, 배당표의 근저당 채권액은 채권최고액 기준이므로 두 금액을 동일한 확정 채무로 취급해서는 안 됩니다.

실제 배당에서는 국가와 수영구의 조세채권이 우선순위에 영향을 미칠 수 있습니다. 이로 인해 근저당권자 배당액 또는 소유자 잔여금이 달라질 수 있고, 후순위 점유자의 배당 여부 역시 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락공원 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·업무시설·광안리해수욕장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 16층 1604호입니다. 외벽은 페인팅 및 치장석 등으로 마감됐으며, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
• 도로·주차. 북측과 동측으로 중로에 접하고 지하 주차장시설이 있습니다. 대지는 인접지와 등고 평탄한 장방형입니다.
• 토지 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 4,471,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설이며 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 해당 없음으로 조사됐습니다.
• 환금성. 광안리 일대의 업무·주거·상업시설 혼재 입지입니다. 다만 동일 건물의 최근 실거래 수준과 매매 수요를 확인하지 못했으므로 실제 처분 용이성이나 적정 매도가격을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 층별·면적별 차이 및 가격 추세를 먼저 확인하세요. 감정가 대비 70%라는 사실만으로는 저가 매수 근거가 되지 않습니다.
• 임차인·점유 확인. 신가람의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 후순위 전입으로 대항력이 없더라도 명도 절차는 발생할 수 있습니다.
• 국세·지방세 확인. 부산진세무서장과 수영구의 압류 관련 세금 종류·금액·법정기일을 확인하세요. 압류등기 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 구별해야 합니다.
• 신한은행 채권 확인. 138,000,000원은 근저당 채권최고액이고, 경매 청구액은 118,301,272원입니다. 실제 배당할 채권액은 별도로 확정될 수 있습니다.
• 관리비·점유 비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 점유 상태, 인도명령 및 명도 협의 비용을 확인하세요.
• 오피스텔 이용·세무 검토. 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용상태를 고려해 대출조건, 취득 관련 세금, 임대 운영 및 처분 조건을 검토하세요.
• 매각기일 원본 대조. 2026.10.27 매각기일의 변경 여부와 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요.

맺으며 — “유찰은 가격의 출발점, 안전의 보증은 아니다”

부산 타워더모스트광안 1604호는 등기상 권리구조가 비교적 명확한 경매물건입니다. 신한은행의 2021년 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 전입자 신가람도 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임대차 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성이 존재합니다. 무엇보다 현재 최저매각가인 158,200,000원이 실제 시장에서 유리한 금액인지 뒷받침할 실거래 비교가 없습니다. 감정가의 70%라는 할인율과 시장가격 대비 저평가는 다릅니다.

결론은 권리구조는 비교적 양호하나, 가격 판단과 점유·조세 확인은 보류입니다. 입찰 전 실제 임차관계와 세금 우선순위를 확인하고, 최근 거래가격으로 응찰가 상한을 정해야 합니다. 확인되지 않은 시세를 근거로 저가 매수라고 판단하기보다 검증 가능한 취득가격과 명도 부담을 기준으로 접근하는 것이 적절합니다.