부산지방법원 2025타경751. 부산광역시 기장군 일광읍 원리 1-37의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 354.0㎡이고, 감정요항상 건물은 주택 및 창고로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정화룡이며, 2020.12.14. 소유권이전 등기와 같은 날 양산기장축산업협동조합의 채권최고액 276,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 김경애 근저당, 정순남·정은영·부산신용보증재단·오케이저축은행·신용보증기금 등의 가압류, 송학심 근저당, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치하여 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 임대차관계는 입찰 전에 별도 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경751 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 원리 1-37 · 부산광역시 기장군 일광읍 원당길 6-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고 이용 |
| 토지 | 354.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 현황 | 공부상 51.87㎡ · 현장 실측 79.92㎡ · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 정화룡 |
| 감정가 / 최저가 | 501,725,500원 / 501,725,500원 (신건) |
| 청구액 | 202,380,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.12.14. 설정된 양산기장축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.03.04. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐지만, 권리의 순위 자체는 2020.12.14. 설정된 근저당을 기준으로 봅니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 100% 출발
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 501,725,500원이 그대로 최저매각가입니다. 동일·인근 실거래 비교값은 제시되어 있지 않아 이 금액이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 자체보다 토지 354.0㎡, 건물 현황, 용도지역과 현장 상태를 함께 확인해 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 501,725,500원 | 324,577,331원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 401,380,400원 | 423,918,980원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 321,104,320원 | 503,076,716원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 401,380,400원, 321,104,320원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 반대로 채권자 미배당액은 매각가 하락에 따라 324,577,331원 → 423,918,980원 → 503,076,716원으로 커집니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이지 낙찰자가 별도로 인수하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 501,725,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,417,255원 |
| 1. 근저당 · 양산기장축산업협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김경애 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 정순남 | 88,500,000원 | 88,500,000원 |
| 4. 가압류 · 정은영 | 177,000,000원 | 79,808,245원 |
| 5. 근저당 · 송학심 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부산신용보증재단 | 36,944,420원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 103,502,231원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 6,938,925원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 정순남 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정상 채권 총액은 818,885,576원, 채권자 예상배당은 494,308,245원, 미배당은 324,577,331원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장군국민체육센터 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·공장·논경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 354.0㎡, 지목 대, 완경사·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·자연녹지지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 716,700원/㎡입니다.
- 건물. 주택 및 창고로 이용 중이며 위생·급배수설비와 기름보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항의 공부와의 차이는 “없음”으로 기재되어 있으나, 별도 매각물건명세서 비고에는 건물 공부면적 51.87㎡와 현장 실측 79.92㎡ 차이가 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 감정요항상 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·사용자와 임대차관계를 확인하세요.
- 건물 범위. 공부상 51.87㎡와 현장 실측 79.92㎡ 차이, 제시외 건물 포함 범위를 감정서와 현장에서 대조하세요.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 경계·사용현황을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2020.12.14. 말소기준 근저당과 이후 가압류·근저당·압류·경매개시결정의 말소 여부를 최신 등기와 매각물건명세서로 재확인하세요.
- 가격 검토. 실거래 비교값 없이 신건 501,725,500원에서 출발하므로 토지·건물 상태와 주변 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현황 확인은 남는다”
이 사건은 등기 순위만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2020.12.14. 양산기장축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 단독주택과 토지를 함께 매수하는 사건인 만큼 임대관계 미상, 건물 공부면적 51.87㎡와 실측 79.92㎡ 차이, 제시외 건물 포함은 반드시 현장에서 확인해야 합니다. 권리관계는 정리형, 현황확인은 필수. 이 물건의 핵심은 등기보다 실제 점유와 건물 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
