부산지방법원 2025타경751. 부산 기장군 일광읍 원리 1-37에 소재하는 단독주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 354.0㎡이고, 주택 및 창고로 이용되는 건물이 포함됩니다. 소유자는 정화룡이며, 2020년 12월 14일 양산기장축산업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 276,000,000원의 근저당이 권리분석의 기준이 됩니다.
이후 김경애·송학심의 근저당, 정순남·정은영 등 여러 채권자의 가압류, 금융기관과 보증기관의 채권, 경매개시결정과 압류가 이어졌습니다. 등록된 채권 규모는 크지만 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 배당받지 못한 채권이 있다는 이유만으로 그 미배당액을 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다.
그러나 단독주택은 등기상 권리뿐 아니라 실제 점유·임대차·제시외 건축물 및 건물 현황이 중요합니다. 특히 이 사건은 공부면적과 현장 실측면적이 다르므로, 가격보다 먼저 실제 매각대상의 범위와 건물 현황을 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경751 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 원리 1-37 도로명주소: 부산광역시 기장군 일광읍 원당길 6-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 354.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 공부상 51.87㎡ / 현장 실측 79.92㎡ · 주택 및 창고 이용 |
| 건물 구조 | 보록조 단층 주택 및 주택·창고 · 기름보일러 난방설비 |
| 소유자 | 정화룡 |
| 감정가 | 501,725,500원 |
| 최저매각가 | 351,208,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 양산기장축산업협동조합 |
| 청구금액 | 202,380,980원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 확인
말소기준권리는 2020.12.14 설정된 양산기장축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이며, 토지 원리 1-37이 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 2026.03.04 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 이는 기존 근저당권의 승계로, 말소기준 순위가 새로 설정되는 것은 아닙니다.
그 이후 설정된 김경애·송학심 근저당권, 정순남·정은영·정경영 관련 가압류, 부산신용보증재단·오케이저축은행·신용보증기금의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매 및 강제경매개시결정은 제시된 권리관계상 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 과거 설정되었다가 해지·말소된 근저당과 가처분 등도 현재 인수대상으로 보지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
감정가는 501,725,500원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 351,208,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준으로 낮아졌지만, 이 비율은 어디까지나 감정평가액과의 비교입니다. 주변 단독주택·토지 실거래가와 비교한 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 351,208,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 245,845,599원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% 수준 | 172,091,919원 | 0원 |
향후 유찰 가격은 제시된 회차별 추정 시나리오입니다. 실제 매각 진행 여부와 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수 0원은 추가 대항력 임차인이 확인되지 않는 조건의 추정값입니다.
토지의 개별공시지가는 716,700원/㎡로 기재되어 있습니다. 다만 공시지가는 개별 부동산의 실제 매매가격과 같지 않으며, 토지와 건물을 포함한 일괄매각 물건의 적정 입찰가를 직접 결정하는 기준으로 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,208,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰되는 경우 집행비용 추정액은 5,716,912원이며, 채권자들에게 배당되는 금액은 345,491,088원입니다. 신고 채권액 합계는 818,885,576원으로, 예상 미배당액은 473,394,488원에 이릅니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,716,912원 |
| 1. 을구 17 근저당 · 양산기장축산업협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 을구 20 근저당 · 김경애 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 갑구 11 가압류 · 정순남 | 88,500,000원 | 19,491,088원 |
| 4. 갑구 12 가압류 · 정은영 등 | 177,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 21 근저당 · 송학심 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13 가압류 · 부산신용보증재단 | 36,944,420원 | 0원 |
| 7. 갑구 14 가압류 · 오케이저축은행 | 103,502,231원 | 0원 |
| 8. 갑구 16 가압류 · 신용보증기금 | 6,938,925원 | 0원 |
| 9. 갑구 17 강제경매개시결정 · 정순남 등 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 추정배당 순서와 채권최고액·청구금액을 기준으로 정리했습니다. 근저당권 이전, 공동담보 배당, 가압류 간 안분, 집행비용 확정, 당해세·교부청구, 실제 채권액 및 배당요구에 따라 법원의 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 갑구 17번은 앞선 가압류의 본압류 이행과 관련된 강제경매로 별도 채권액을 중복 합산하지 않았습니다.
| 회차별 배당 비교 | 채권자 총배당 | 미배당액 |
|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 345,491,088원 | 473,394,488원 |
| 2회 유찰 시 | 241,603,761원 | 577,281,815원 |
| 3회 유찰 시 | 168,882,632원 | 650,002,944원 |
경매 신청채권자의 청구금액은 202,380,980원입니다. 현재 회차의 추정배당에서는 선순위 근저당권에 276,000,000원이 배당되므로, 산식상 신청채권자의 청구금액을 충족하는 것으로 표시됩니다. 다만 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실이 있으므로 실제 배당받을 채권자와 확정 채권액은 최신 서류를 통해 확인해야 합니다.
④ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변. 기장군국민체육센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공장·논경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적 354.0㎡, 지목 대, 완경사·정방형으로 조사되었습니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·자연녹지지역이 기재되어 있으며 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역과도 저촉됩니다.
- 건물 이용. 단층 주택 및 주택·창고로 이용 중이며 위생·급배수설비, 기름보일러 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 제시외 건축물. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되고, 공부면적과 현장 실측면적의 차이가 확인되어 건축물대장·현황도·감정평가 범위 대조가 중요합니다.
- 환금성. 토지와 개별주택이 결합된 물건으로, 정형화된 아파트 실거래 평균보다 실제 사용 가능성과 건물 상태·토지 특성에 따라 매수층과 거래가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자와 임대차 조사. 실제 거주자·사용자, 전입세대, 사업자 점유, 보증금과 확정일자를 확인하세요. 임대관계가 미상인 만큼 인수 0원이라는 추정에만 의존하지 않아야 합니다.
- 제시외 건물과 면적. 일괄매각 범위, 공부 51.87㎡와 실측 79.92㎡의 차이, 건축물대장 및 현장 구조를 대조하세요.
- 토지와 건물의 일괄매각 범위. 건물 등기와 토지 등기를 각각 확인하고, 공동담보 관계 및 실제 매각되는 권리 범위를 일치시켜야 합니다.
- 시세 비교. 원리 일대의 유사 토지·단독주택 실거래, 도로 조건, 건물 노후도 및 이용 가능성을 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정하세요.
- 선순위 근저당권 이전. 양산기장축산업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이루어진 근저당권 이전을 최신 등기사항증명서에서 확인하세요.
- 배당 관련 체납. 국민건강보험공단 압류와 기타 공과금 관련 배당요구 및 당해세 가능성을 확인하세요. 실제 배당은 현재 추정과 달라질 수 있습니다.
- 명도 비용. 점유자가 확인되면 점유 권원, 인도 가능성, 협의 및 법적 절차에 필요한 비용을 별도 검토하세요.
- 최신 법원 서류. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항증명서 및 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가가 곧 안전한 가격은 아니다”
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 양산기장축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리는 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자들의 미배당액이 크지만 그 자체가 낙찰자의 부담을 의미하지는 않습니다.
하지만 실제 점유·임대차관계가 확인되지 않았고, 건물의 공부면적과 실측면적 사이에 차이가 있습니다. 여기에 주택·토지의 실거래 비교가격도 확인되지 않아 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
등기상 소멸관계는 긍정적, 현장·임대차·건물현황은 확인 필요, 가격 판단은 보류. 이 물건은 추가 유찰을 무조건 기다리는 것보다, 실제 매각대상과 점유관계 및 적정 시세를 먼저 검증한 뒤 응찰 여부와 가격 상한을 결정하는 접근이 적절합니다.
