부산지방법원 2025타경767. 부산 남구 용호동 385-50 소재 부동산으로, 감정평가상 단독주택으로 이용되는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물과 토지가 관련된 경매입니다. 토지 전체 면적은 158.7㎡이며 공유자는 김금자와 유제하입니다. 각자 지분은 2분의 1로, 이번 경매에서는 유제하의 지분이 매각 대상입니다. 매각조건에는 일괄매각·지분매각·제시외 건물 1/2 포함이 명시되어 있습니다.
권리관계도 단순하지 않습니다. 2025년 삼성카드 가압류를 시작으로 우리카드·부산은행 가압류가 이어졌고, 우리카드의 강제경매로 진행됐습니다. 이들 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 말소기준권리보다 앞서 전입한 점유자들의 임대차관계는 별도의 문제입니다. 특히 전입일이 각각 2013.10.28과 2020.09.21인 두 사람의 계약관계와 보증금이 밝혀지지 않았으므로, 낙찰 이후 추가 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 385-50 도로명주소: 부산광역시 남구 동명로170번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 · 1986.06.21. 사용승인 |
| 토지 | 전체 면적 158.7㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 |
| 소유자 | 김금자(지분 1/2) · 유제하(지분 1/2) |
| 매각 범위 | 유제하 공유지분 1/2에 대한 지분매각 일괄매각 · 제시외 건물 1/2 포함 |
| 감정가 | 324,049,250원 |
| 최저매각가 | 226,834,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리카드 / 16,275,149원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·전입 확인자 | 장준원 · 이상철 (임대차 세부사항 미상) |
| 특별 매각조건 | 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 선순위 점유는 별도
등기상 말소기준권리는 2025.01.13. 삼성카드 가압류입니다. 근저당권은 확인되지 않으며, 삼성카드·우리카드·부산은행의 가압류와 우리카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 이들 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 점유자의 보증금 인수 여부는 구분해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 보증금 미상이 핵심 위험
현황조사와 매각물건명세서에는 장준원·이상철 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 2025.01.13. 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다. 다만 전입 사실만으로 임대차계약과 법적 대항력의 모든 요건이 충족됐다고 확정할 수는 없습니다. 임차인인지, 보증금이 얼마인지, 어느 부분을 점유하는지, 확정일자와 배당요구 여부가 무엇인지를 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장준원 | 2020.09.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이상철 | 2013.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입일 선후관계는 확인되지만 실제 임대차계약, 점유·주택인도, 보증금, 확정일자, 배당요구와 매수인 승계 범위는 추가 확인이 필요합니다.
장준원과 이상철의 전입일만으로 각각의 보증금을 합산하거나 인수액을 특정할 수는 없습니다. 실제 임차인 여부와 계약관계가 확인된 뒤 해당 지분매각에 적용되는 법적 승계 범위를 별도로 검토해야 합니다. 현재로서는 인수액 0원도, 실질취득비용이 최저가와 같다는 판단도 확정할 수 없습니다.
③ 공유자 우선매수권 — 외부 낙찰의 변수
이번 매각조건에는 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 내용이 명시돼 있습니다. 공유자가 우선매수권을 신고한 뒤 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 우선매수신고가 실효되면, 그 공유자는 이후 매각기일부터 우선매수권을 행사할 수 없습니다.
④ 가격 분석 — 1회 유찰이 곧 저평가는 아니다
감정평가액은 324,049,250원, 현재 최저매각가는 226,834,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 이번 금액은 지분매각 대상에 대한 가격으로 이해해야 합니다. 전체 부동산의 일반 매매가격이나 완전소유권 거래가격과 바로 비교하면 지분권의 제약을 놓치게 됩니다.
또한 이 부동산은 정비구역과 지구단위계획구역에 속합니다. 재개발 관련 기대가 가격에 반영될 여지는 있지만, 구체적인 권리관계와 사업 진행상황을 확인하지 않고 별도의 개발이익을 가격에 더할 수는 없습니다. 현재 최저가가 적정한지, 실질취득비용이 시장가격보다 낮은지는 판단을 보류해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 226,834,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,975,676원 |
| 1. 삼성카드 가압류 | 23,720,769원 | 23,720,769원 |
| 2. 우리카드 가압류 | 14,608,252원 | 14,608,252원 |
| 3. 부산은행 가압류 | 6,709,422원 | 6,709,422원 |
| 4. 우리카드 강제경매개시결정 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 45,038,443원 | 45,038,443원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 177,819,881원 |
위 배당은 가압류 채권액과 집행비용을 기준으로 한 단순 추정입니다. 우리카드의 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행이므로 별도 배당액을 중복 계산하지 않았습니다. 신청채권자 청구액 16,275,149원과 등기상 우리카드 가압류 청구금액 14,608,252원은 서로 구분하여 실제 배당채권액을 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제·선순위 임차인의 보증금과 실제 배당요구 관계는 반영되지 않았으며, 실제 배당 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 회차별 시나리오
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 계산상 미배당 | 예상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 226,834,000원 | 45,038,443원 | 0원 | 177,819,881원 |
| 2회 유찰(49%) | 158,783,800원 | 45,038,443원 | 0원 | 110,722,384원 |
| 3회 유찰(34%) | 111,148,660원 | 45,038,443원 | 0원 | 63,754,136원 |
표면적으로는 유찰이 거듭되더라도 확인된 가압류 채권은 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 다만 소유자 잔여금은 집행비용과 다른 우선배당 채권의 존재에 따라 변동하며, 선순위 전입자의 보증금 반환채무까지 모두 해결된다는 의미가 아닙니다.
⑦ 입지·토지·정비구역 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 용산초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 1986.06.21. 사용승인된 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 적벽돌·몰탈위 페인팅 등의 마감이고 샷시 창호, 급·배수 및 위생설비, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 전체 면적 158.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 소로한면 접도입니다. 공시지가는 1,106,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역(용호7 재개발사업 지구단위계획구역)에 속합니다.
- 정비구역. 2024.11.20. 지정된 정비구역에 포함됩니다. 지분 취득에 따른 정비사업 권리, 조합원 지위, 분양 관련 요건 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 규제. 가축사육제한구역, 용산초등학교 및 용호중학교 관련 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없으나, 제시외 건물 1/2 포함 조건과 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 환금성. 지분만 취득하는 구조와 공유자 우선매수권, 선순위 점유 문제가 재매각과 처분에 제약이 될 수 있습니다. 일반적인 단독 소유 주택과 같은 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각 대상 지분 확정. 유제하 지분 1/2의 정확한 범위, 토지와 건물의 각 소유관계, 제시외 건물 1/2 포함 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조하세요.
- 장준원 임대차 확인. 2020.09.21. 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 임대인, 보증금, 확정일자, 배당요구와 권리 승계 여부를 확인하세요.
- 이상철 임대차 확인. 2013.10.28. 전입자의 법적 지위와 점유 상태, 임대차 보증금 및 반환채무 인수 가능성을 별도로 조사하세요.
- 보증금 인수 시뮬레이션. 배당 가능액과 미배당 보증금을 구분하여 낙찰가에 더한 실질취득비용을 계산하세요. 보증금 미상 상태에서 인수액을 0원으로 놓지 마세요.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고 여부, 매수보증금 납부 및 권리 행사 가능 상태를 확인하세요.
- 공유물 사용·분할 문제. 낙찰 후 다른 공유자와의 사용·수익 협의, 공유물 분할 가능성, 점유 이전의 실무적 부담을 검토하세요.
- 정비사업 권리 확인. 용호7 재개발사업 관련 지구단위계획과 정비구역의 권리산정, 지분 소유자 지위 및 사업 진행 상태를 확인하세요.
- 채권 및 배당 확인. 우리카드의 신청채권액 16,275,149원과 등기상 가압류 청구금액 14,608,252원의 관계, 실제 채권계산서와 배당순위를 확인하세요.
- 건물 현장 확인. 오래된 단독주택의 구조·설비 상태, 제시외 건물, 실제 이용현황과 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 정비사업 관련 서류를 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 중요한 것은 취득할 권리의 내용”
부산 용호동 385-50은 감정가 324,049,250원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가 226,834,000원에 진행되는 사건입니다. 그러나 낙찰자가 받는 것은 단독주택 전체 소유권이 아니라 유제하의 공유지분 1/2이며, 제시외 건물 1/2 포함과 공유자 우선매수권도 고려해야 합니다.
등기상 가압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 장준원·이상철의 선순위 전입 사실과 보증금 미상 상태는 해결되지 않았습니다. 임대차와 실제 점유, 미배당 보증금의 승계가 확인되지 않는 한 매수인의 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
정비구역이라는 입지 특성 역시 실제 지분권의 법적 내용과 사업상 권리관계를 확인한 뒤에야 가치로 평가할 수 있습니다. 현재 결론은 입찰 보류, 선순위 임대차관계·매각지분 범위·공유자 우선매수권부터 확인하는 것입니다. 이 사건은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐보다 정확히 무엇을 취득하고 무엇을 추가로 부담하는가가 먼저입니다.
