부산지방법원 2025타경767. 부산 남구 용호동 385-50 소재 물건으로, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1986.06.21입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 158.7㎡이고 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역 등에 포함됩니다. 등기상 소유자는 김금자와 유제하가 각각 2분의 1 지분을 가진 공유 구조입니다.
이번 경매는 매각물건명세서상 일괄매각·지분매각이고 제시외 건물 1/2이 포함됩니다. 또한 공유자는 우선매수신고를 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 따라서 일반적인 단독 소유 부동산 경매와 달리, 낙찰 후에도 공유관계가 핵심 변수가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 385-50 · 부산광역시 남구 동명로170번길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1986.06.21 |
| 토지 | 대 · 158.7㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김금자 2분의 1 · 유제하 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 324,049,250원 / 324,049,250원 (신건) |
| 청구금액 | 16,275,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 제시외 건물 1/2 포함 · 공유자 우선매수신고 1회 가능 |
① 권리 흐름 — 등기상 채권은 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2025.01.13 접수된 삼성카드 주식회사 가압류 23,720,769원입니다. 이후 우리카드 14,608,252원, 부산은행 6,709,422원의 가압류와 2025.09.23 접수된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 근저당권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상철 | 2013.10.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장준원 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 대비 미배당액이나 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 선순위 전입자로서 대항력이 성립하고 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못한다면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 현재 단계에서 실질취득비용을 324,049,250원으로 고정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확정이 먼저
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 324,049,250원으로 신건입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교 자료는 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격 대비 저렴한지, 비싼지를 단정할 근거가 없습니다.
더 중요한 점은 두 임차인의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 낙찰가가 얼마인지와 별개로 인수해야 할 임차보증금이 존재하면 실제 취득비용은 낙찰가에 그 인수액이 더해집니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체보다 임차보증금 확인이 가격 판단의 선행조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,049,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,690원 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 23,720,769원 | 23,720,769원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 14,608,252원 | 14,608,252원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사부산은행 | 6,709,422원 | 6,709,422원 |
| 갑구 6번 · 주식회사우리카드 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 273,674,117원 |
확인된 채권 45,038,443원은 배당 계산상 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 갑구 6번 채권액은 미상으로 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명의 실제 배당·인수 문제는 이 표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 확인채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 324,049,250원 | 45,038,443원 | 0원 | 273,674,117원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 259,239,400원 | 45,038,443원 | 0원 | 209,771,605원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 207,391,520원 | 45,038,443원 | 0원 | 158,649,596원 |
확인된 가압류 채권만 놓고 보면 2회 유찰 시나리오까지 미배당액은 0원입니다. 하지만 이 사실이 임차인 위험까지 없앤다는 뜻은 아닙니다. 장준원·이상철의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰로 매각가격이 낮아질수록 오히려 임차보증금의 미배당 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 지분매각과 공유자 우선매수권
이 사건은 지분매각이므로 낙찰자는 단독 소유권 전체를 취득하는 구조로 보아서는 안 됩니다. 기존 공유관계와 공유자 우선매수권을 함께 검토해야 하며, 제시외 건물도 1/2이 포함된다는 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑦ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 용호동 소재 용산초등학교 북서측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통시설은 보통입니다.
- 이용. 현재 단독주택으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 158.7㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,106,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이상철·장준원의 보증금과 임대차계약 내용, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현재는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근하는 것이 안전합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 매수인 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 지분매각이고 제시외 건물 1/2이 포함되므로 매각대상 지분과 사용·점유 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고 가능성을 입찰 절차에 반영해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 비교자료가 없는 상태에서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 말아야 합니다.
- 배당표 한계. 갑구 6번 채권액 미상, 당해세·임차인 최우선변제 미반영 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘미상 임차인 + 지분’이 어렵다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준인 삼성카드 가압류와 이후 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산된 등기상 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
이상철은 2013.10.28, 장준원은 2020.09.21 전입해 모두 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 내용이 미상입니다. 게다가 지분매각이고 공유자 우선매수신고도 가능합니다. 최근 실거래 비교자료 역시 없어 신건 최저가 324,049,250원의 가격 메리트를 확인할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 임차보증금과 공유관계를 먼저 확정한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건입니다.
