부산지방법원 2025타경770. 부산 기장군 일광읍 삼성리 747-36에 있는 철근콘크리트구조 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 2022.11.25 사용승인을 받은 지상 4층 건물로, 감정평가상 1~4층은 다가구주택, 지하 1층은 상가입니다. 일반적인 아파트 한 세대를 취득하는 사건과는 다릅니다. 임차관계가 여러 건 얽힌 수익형 복합건물을 일괄 취득하는 구조입니다.
소유자는 주식회사다전디앤씨입니다. 2022.11.29 설정된 제주신용협동조합의 근저당권 3,180,000,000원(채권최고액)이 말소기준입니다. 이후 2025.09.25 제주신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 신청 청구금액은 2,850,601,368원입니다.
2026.03.24에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다. 이는 기존 근저당권의 승계로, 말소기준일이 새로 생기거나 2026년으로 늦춰지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 747-36 주건축물제1동 도로명주소: 해빛3로 105 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 지하 1층 상가 포함 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 |
| 사용승인 | 2022.11.25 |
| 이용상태 | 1~4층 다가구주택 / 지하 1층 상가(STARLIGHT BEAN, 감정평가상 공실) |
| 토지 현황 | 지목 대 · 토지면적 392.9㎡ · 주상용 · 평지 · 중로각지 |
| 토지 규제 | 제1종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 교육환경 절대·상대보호구역 등 |
| 소유자 | 주식회사다전디앤씨 (단독소유) |
| 감정가 | 3,591,015,473원 |
| 최저매각가 | 2,513,711,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주신용협동조합 / 2,850,601,368원 |
| 근저당권 승계 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2026.03.24) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차관계는 별개
말소기준권리는 2022.11.29 제주신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 전세권 2건은 이미 등기부상 말소되었고, 기장군 압류와 임의경매개시결정 등도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 2026.03.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권은 2022.11.29의 기존 담보권을 승계한 것입니다. 근저당권의 이전 자체가 새로운 후순위 근저당권 설정을 의미하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 구간
현황조사와 매각물건명세서 등에 임차·점유 관련 기록이 13건 있습니다. 그중 성명이 확인되는 기록은 11명이며, ‘내용없’과 ‘점포’로 표시된 기록 2건은 실제 계약 당사자와 기존 임차인과의 중복 여부를 추가로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 기록은 없습니다.
전입일이 확인된 기록 11건은 모두 말소기준일 2022.11.29 이후입니다. 반면 정민과 ‘점포’ 표시 기록은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분합니다. 보증금이 확인되지 않는 점유자 역시 계약 내용을 확인해야 하며, 보증금이 확인된다는 사실만으로 대항력이나 우선변제권을 인정할 수는 없습니다.
| 성명 / 표시 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은주 | 미상 | 2023.03.28 | 미상 | 미확인 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 전입 기준 인수 없음 |
| 문상아 | 미상 | 2023.03.06 | 미상 | 미확인 | 2025.11.19 | 없음 | 미확인 | 전입 기준 인수 없음 |
| 장호섭 | 미상 | 2022.12.12 | 미상 | 미확인 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 전입 기준 인수 없음 |
| 조가현 | 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 미확인 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 전입 기준 인수 없음 |
| 최우현 | 미상 | 2023.02.06 | 미상 | 미확인 | 2025.10.22 | 없음 | 미확인 | 전입 기준 인수 없음 |
| 박태환 | 미상 · 주거 | 2025.04.24 | 40,000,000원 / — | 미확인 | 2025.11.14 | 없음 | 미확인 | 전입 기준 인수 없음 |
| 김태욱 | 미상 | 2024.05.30 | 미상 | 미확인 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 전입 기준 인수 없음 |
| 김성호 | B1층 102호 | 2025.09.22 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 미확인 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 상가 요건 확인 |
| 추호 | 지1층 101호 | 2023.03.13 | 20,000,000원 / 750,000원 | 미확인 | 2025.11.26 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 상가 요건 확인 |
| 안명덕 | 지하1층 103호 | 2025.09.22 | 10,000,000원 / 1,300,000원 | 미확인 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 상가 요건 확인 |
| 성명 미기재 (‘내용없’ 표시) |
주거 | 2023.03.06 | 200,000,000원 / — | 2023.03.08 | 2025.11.26 | 없음 | 후순위·요건 확인 | 전입 기준 인수 없음 |
| 정민 | 주거 | 미상 | 50,000,000원 / — | 미확인 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능성 확인 |
| ‘점포’ 표시 (성명 미상) |
주거 표기 | 미상 | 20,000,000원 / — | 미확인 | 미확인 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능성 확인 |
‘없음’은 확인된 전입일이 말소기준권리 이후라는 판단입니다. 실제 인도·점유 개시, 선행 대항요건, 상가임대차의 사업자등록 등은 별도 확인 대상입니다. 우선변제 여부는 확정일자, 대항요건, 배당요구 및 법정 우선순위에 따라 달라집니다. ‘내용없’과 ‘점포’는 성명이 특정된 별개의 임차인으로 확정된 것이 아니며, 기존 임차관계와의 중복 가능성도 확인해야 합니다.
두 기록 모두 대항력 있는 선순위 임대차인지 현재 확정할 수 없습니다. 대항력과 보증금 반환채무의 승계 요건이 확인되는 경우에는 배당받지 못한 보증금이 매수인의 부담이 될 수 있습니다. 따라서 예상배당표의 인수 0원을 그대로 확정금액으로 사용해서는 안 됩니다.
감정 당시의 이용상태와 실제 점유관계가 달라졌을 수 있으므로 각 호실의 현황, 계약 당사자, 사업자등록, 영업 여부를 직접 확인해야 합니다. 상가임대차의 대항력은 주택 전입신고일만으로 판단할 수 없습니다.
이 전세금은 현재 임차인 보증금에 별도로 합산하지 않습니다. 다만 문상아의 전입 및 배당요구 기록도 존재하므로 전세권 말소와 임대차보증금 정산·반환 여부를 구분해 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 70%가 아니다
이 물건은 감정가 3,591,015,473원에서 한 번 유찰되어 최저가가 2,513,711,000원으로 내려왔습니다. 경매 절차상 가격이 낮아진 것은 분명하지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다.
더구나 다가구주택과 상가가 결합된 건물은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 토지가치, 건물상태, 임대수익, 공실, 임차보증금, 공유지분 문제를 함께 살펴야 합니다. 현재 최저가를 주변 실거래 대비 저렴한 가격으로 확정할 근거는 없습니다.
| 경매 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 2,513,711,000원 | 2,486,173,890원 | 693,826,110원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 1,759,597,700원 | 1,739,601,723원 | 1,440,398,277원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(약 34%) | 1,231,718,390원 | 1,217,001,206원 | 1,962,998,794원 | 0원* |
* 회차별 인수 0원은 예상배당 계산상의 가정입니다. 대항력 미상 임대차, 상가임대차, 미확인 보증금 반환채무 등은 확정적으로 해소된 것이 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 3,180,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션상 부족액이며, 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다. 실제 확정채권액과 배당결과는 달라질 수 있습니다.
다만 선순위 대항력 임차인이 실제로 확인되고 보증금이 미배당된다면 별도의 인수금이 발생할 수 있으므로, 실질취득액은 낙찰가에 확인된 인수금과 부대비용을 더해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,513,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 27,537,110원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 제주신용협동조합 | 3,180,000,000원 | 2,486,173,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 2,513,711,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1%로 추정한 값입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준 계산이며, 당해세, 임차인 최우선변제, 별도 우선배당 항목은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당 항목에는 설정 당시 채권자인 제주신용협동조합이 표시되어 있으나, 2026.03.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌으므로 최종 배당수령권자와 확정채권액을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광중학교 북동측 인근입니다. 일광신도시 내 아파트단지, 주상복합건물, 상업용건물, 주택 및 주거나지가 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2022.11.25 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 급배수·위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기, 공동현관문, 도시가스 및 주택 난방설비 등이 있습니다.
- 이용형태. 1~4층 다가구주택과 지하 1층 상가가 결합되어 있습니다. 주거 임차인과 상가 점유자의 권리관계 및 명도 난도를 구분해 평가해야 합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며 토지면적은 392.9㎡, 공시지가는 2,662,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 중로각지에 위치하고, 토지 일부는 지분매각 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 절대·상대보호구역 등이 포함됩니다. 상가 업종 변경이나 건물 이용계획을 수립할 때 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 현장 상태와 각 호실 점유현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 다가구주택·상가 복합건물에 토지 지분매각 조건까지 포함되어 일반적인 구분소유 아파트와 매수층이 다를 수 있습니다. 임대수익·공실·토지권리·건물관리비용 등을 함께 검토해야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정민의 대항력. 보증금 50,000,000원과 배당요구일 2025.10.13이 확인됩니다. 전입일, 실제 인도·점유 시작일, 임대차계약서, 확정일자 및 계약의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- ‘점포’ 표시 임대차. 보증금 20,000,000원과 주거 용도 표기가 있으나 성명과 전입일이 미상입니다. 실제 계약 당사자, 점유 호실, 상가·주거 구분, 다른 임차인과의 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 정산. 보증금이 미상인 임차·점유 기록이 존재하므로 각 계약서 및 배당요구 내용, 반환 또는 정산된 금액을 대조해야 합니다. 특히 성명 미기재 보증금 200,000,000원의 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- 지하 상가. 김성호·추호·안명덕이 표시된 지하층 점유관계와 감정평가상 공실 표기가 일치하는지 확인해야 합니다. 상가임대차의 사업자등록·인도·확정일자·영업 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 말소된 전세권. 김대은 402호, 문상아 202호의 전세권 말소와 실제 보증금 반환·임대차 종료 여부를 대조해야 합니다. 문상아의 별도 배당요구와 기존 전세권의 관계도 확인 대상입니다.
- 토지 지분. 일괄매각 대상 목록과 목록 3의 지분 범위를 확인하고, 공유자 관계 및 건물 사용에 필요한 토지권리의 범위를 검토해야 합니다.
- 채권자 변경. 제주신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 승계 내용과 최종 배당수령권자를 확인해야 합니다.
- 압류와 우선배당. 기장군 압류와 관련된 조세채권, 당해세, 임차인 최우선변제 등 법정 우선순위를 확인해야 합니다. 현재의 예상배당액을 확정배당액으로 판단해서는 안 됩니다.
- 가격 상한. 감정가 70%라는 사실만으로 저가매수를 전제하지 말고, 인근 유사 다가구주택·상가 거래, 실제 임대수익, 공실 및 확인된 인수금 등을 반영해 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 명도·관리비. 다수의 임차·점유 기록이 있으므로 호실별 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비 및 공과금을 조사하고, 예상 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기 관련 문건, 건물·토지 등기부, 건축물대장 및 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 인수관계 확정이 먼저”
부산 일광 다가구주택·상가의 현재 최저가는 2,513,711,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔고, 등기상 근저당권과 후순위 권리의 소멸 구조도 비교적 명확합니다. 전입일이 확인된 주거 임차관계 역시 말소기준권리 이후입니다.
하지만 이 물건을 인수 0원의 안전한 저가매물로 결론 내리기는 어렵습니다. 대항력 미상 2건이 남아 있고, 지하 상가의 실제 점유관계와 임대차 요건도 추가로 검증해야 합니다. 토지 일부가 지분매각이라는 점도 일반적인 다가구주택 경매보다 권리·이용관계를 복잡하게 만듭니다.
예상배당표의 693,826,110원 미배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 채권자 측 부족액일 뿐, 낙찰자가 자동으로 부담할 채무는 아닙니다. 반대로 매수인 인수액 0원 역시 아직 확정된 값은 아닙니다.
결론은 권리 소멸구조는 비교적 명확하나, 임차인 인수 위험과 가격 적정성은 보류입니다. 정민·‘점포’ 표시 임대차 및 지하 상가의 대항요건을 확인하고, 토지 지분의 범위를 검증한 후 실질취득액을 다시 산정하는 것이 이 사건 입찰 판단의 핵심입니다.
