부산지방법원 2025타경770. 일광읍 삼성리 747-36 주건축물제1동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1~4층 다가구주택, 지하1층 상가이며 지하층에는 STARLIGHT BEAN과 공실이 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층으로 2022.11.25. 사용승인됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사다전디앤씨이고, 권리분석의 출발점은 2022.11.29. 설정된 제주신용협동조합의 채권최고액 3,180,000,000원 근저당입니다.
이 근저당보다 뒤에 설정되거나 발생한 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.10.18. 기장군 압류와 2025.09.25. 임의경매개시결정도 그 뒤입니다. 2023년에 설정됐던 김대은 30,000,000원 전세권과 문상아 80,000,000원 전세권은 이미 각각 2024.12.06.과 2024.12.13. 말소됐습니다. 다만 다가구주택은 등기권리만으로 끝나는 물건이 아닙니다. 각 점유자의 전입일·보증금·배당요구와 실제 점유관계를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경770 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 747-36 주건축물제1동 · 부산광역시 기장군 일광읍 해빛3로 105 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1~4층 다가구주택 · 지하1층 상가(STARLIGHT BEAN, 공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 사용승인 2022.11.25. |
| 토지 | 대 · 392.9㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사다전디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 3,591,015,473원 / 3,591,015,473원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주신용협동조합 / 2,850,601,368원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 3.은 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.11.29. 근저당
말소기준권리는 2022.11.29. 제주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,180,000,000원이고 공동담보에는 삼성리 747-36 토지와 삼성리 747-46 토지의 주식회사다전디앤씨 지분이 기재돼 있습니다. 이후 기장군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
근저당은 2026.03.24. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전 등기가 됐습니다. 반면 2023년에 설정됐던 김대은·문상아의 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 11건은 대항력 없음, 2건은 미상
확인된 점유·임차관계는 13건입니다. 전입일이 확인된 11건은 모두 말소기준권리 2022.11.29.보다 뒤라 대항력이 없습니다. 그러나 정민과 점포는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이나 확정일자 일부가 확인되지 않은 점유자도 있으므로, 배당요구 여부만으로 인수 여부를 단정하면 안 됩니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은주 | 미상 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문상아 | 미상 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장호섭 | 미상 | 2022.12.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가현 | 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최우현 | 미상 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태환 | 미상 · 주거 | 2025.04.24 | 40,000,000원 | 미상 | 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태욱 | 미상 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성호 | B1층 102호 | 2025.09.22 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추호 | 지1층 101호 | 2023.03.13 | 20,000,000원 | 750,000원 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안명덕 | 지하1층 103호 | 2025.09.22 | 10,000,000원 | 1,300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 내용없 | 주거 | 2023.03.06 | 200,000,000원 | 미상 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민 | 주거 | 미상 | 50,000,000원 | 미상 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 20,000,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 3,591,015,473원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,310,155원 |
| 1. 근저당 · 제주신용협동조합 | 3,180,000,000원 | 3,180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 372,705,318원 |
신건 3,591,015,473원 가정에서는 집행비용 38,310,155원과 근저당 3,180,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 372,705,318원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원 추정은 유지, 근저당 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,591,015,473원 | 3,180,000,000원 | 0원 | 372,705,318원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,872,812,378원 | 2,841,684,254원 | 338,315,746원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,298,249,902원 | 2,272,867,403원 | 907,132,597원 | 0원 | 0원 |
신건에서는 근저당 채권최고액 기준 전액 배당이 가능하지만, 1회 유찰 시 미배당액은 338,315,746원, 2회 유찰 시 907,132,597원으로 커집니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 12개월 평균이나 가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 3,591,015,473원이나 1·2회 유찰가를 놓고 시세보다 싸다, 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
현재 확인 가능한 사실은 신건 최저매각가가 감정가와 같은 3,591,015,473원이라는 것, 1회 유찰 시 2,872,812,378원, 2회 유찰 시 2,298,249,902원으로 계산된다는 것입니다. 실제 응찰가는 다가구주택과 지하 상가, 토지, 점유관계, 목록 3 지분매각 조건을 함께 검토한 뒤 결정해야 합니다.
⑥ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 일광중학교 북동측 인근, 일광신도시 내 주택·상가지대로 아파트단지, 주상복합건물, 상업용건물, 주거나지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 전반적으로 무난합니다.
- 이용상태. 1~4층은 다가구주택, 지하1층은 상가이며 STARLIGHT BEAN과 공실이 확인됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 공동현관문, 도시가스, 주택부분 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 392.9㎡ 대지, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 2,662,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 평지·가로장방·중로각지이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이 포함돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정민·점포 전입일 확인. 두 건은 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 전입세대열람·매각물건명세서와 실제 점유를 반드시 맞춰봐야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 장은주·문상아·장호섭·조가현·최우현·김태욱 등은 보증금이 확인되지 않아 실제 임대차 조건 확인이 필요합니다.
- 배당요구 여부 구분. 문상아·최우현·박태환·추호·내용없·정민은 배당요구 기록이 확인되지만, 나머지 점유자의 배당요구 여부는 동일하게 확인되지 않습니다.
- 일괄매각·지분매각 확인. 일괄매각이고 목록 3은 지분매각이므로 매각 대상 토지와 지분 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 등기 확인. 제주신용협동조합 명의 근저당은 2026.03.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전 등기됐습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 신건이나 유찰가의 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 가격 메리트는 별도 시세 확인 후 판단해야 합니다.
맺으며 — 등기권리는 정리되지만, 점유관계는 아직 ‘확인형’
이 사건의 말소기준은 2022.11.29. 제주신용협동조합 근저당으로 선명합니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 전세권 2건도 이미 말소됐습니다. 전입일이 확인된 점유자 11건 역시 모두 말소기준 뒤여서 대항력이 없습니다.
그러나 다가구주택에서 가장 중요한 것은 마지막 두 건입니다. 정민과 점포는 전입일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산돼 있지만, 이 두 점유자의 실제 대항력과 배당·보증금 관계를 확인하기 전에는 권리상 완전 안전형으로 평가하기 어렵습니다. 게다가 실거래 시세 자료도 없어 신건 3,591,015,473원이 매력적인 가격인지 판단할 근거가 없습니다. 등기권리는 정리형, 임차관계는 확인형, 가격은 판단 보류. 이 세 가지를 분리해 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
