부산지방법원 2025타경777. 기장읍 대라리 동남빌라 101동 5층 502호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 신광호·신복순·신부경·신충호 네 사람으로 각 4분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2020년 11월 17일 상속을 원인으로 2021년 1월 27일 소유권이전이 이뤄졌습니다.
권리의 기준점은 2017년 8월 3일 설정된 기장수산업협동조합 근저당권 57,600,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 10월 20일 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리보다 중요한 확인사항은 감정평가서가 지적한 누수 추정 내부손상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경777 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 118-1 동남빌라 101동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 차성남로41번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건 내 5층 502호 |
| 소유자 | 신광호·신복순·신부경·신충호 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 기장수산업협동조합 / 39,143,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 부담 없다
임차인 없음. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차, 1회 유찰, 2회 유찰 모두 0원입니다. 2017년 기장수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2021년 김광준 명의 가처분은 2022년 9월 27일 취소결정에 따라 2022년 10월 25일 이미 말소됐습니다.
② 실거래 비교 — 가격 차이는 크지만 거래시점은 확인해야 한다
동남빌라101동 동일면적 84.87㎡ 실거래는 3건입니다. 평균 거래가는 113,333,333원, 최신 거래는 2024년 1월 95,000,000원입니다. 현재 최저매각가 75,000,000원은 실거래 평균의 66.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 84.87㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2023.10 | 84.87㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2023.07 | 84.87㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 평균 | 84.87㎡ | 3건 | 113,333,333원 |
가격 숫자만 놓으면 경매 최저가가 실거래 표본보다 낮습니다. 특히 최신 거래 95,000,000원보다도 최저가 75,000,000원이 낮습니다. 다만 표본의 가장 최근 거래가 2024.01이고 매각기일은 2026.09.22이므로, 이 실거래만으로 현재 시세를 단정하기보다는 응찰 전 현 시점 매물과 거래 수준을 별도로 대조하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,750,000원 |
| 1. 근저당 · 기장수산업협동조합 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,650,000원 |
현재 회차 75,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 57,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 15,650,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 75,000,000원 | 57,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 60,000,000원 | 57,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 10,864,000원 | 0원 |
2회 유찰 시 근저당권에 10,864,000원의 미배당이 생기지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 권리상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장고등학교 북동측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 동해선 기장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 5층 502호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 각각 접하고 주차시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 711.6㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,234,000원/㎡입니다.
- 규모. 동남빌라101동은 12세대이며 사용승인일은 1998.11.04입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 누수 원인 확인. 내부 손상의 위치와 범위, 누수 원인, 보수 완료 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 동일면적 실거래 표본은 2023.07~2024.01입니다. 매각기일 2026.09.22 기준 현재 가격과 차이가 있는지 확인해야 합니다.
- 공유자 점유 확인. 등기상 소유자가 4명인 공유 형태이므로 실제 점유자와 인도 협의 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 채무관계. 2017년 근저당 설정 당시 채무자는 신춘영이고, 2023.11.22 계약인수로 채무자가 신충호로 변경됐습니다.
- 관리비·공용부 확인. 공동주택의 체납 관리비와 누수 관련 공용부분 책임 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 상태 확인”
이 사건은 권리관계가 복잡한 물건이 아닙니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준 근저당권 이후 경매권리도 매각으로 정리됩니다. 여기에 신건 최저가 75,000,000원이 동일면적 실거래 평균 113,333,333원의 66.2%라는 점은 분명한 가격 검토 포인트입니다.
다만 이 가격 차이를 그대로 수익 여력으로 볼 수는 없습니다. 최신 실거래가 2024.01이고, 감정평가서에는 누수로 추정되는 내부손상이 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리분석보다 현장 확인의 비중이 큰 사건입니다. 누수 범위와 현재 시세를 확인한 뒤에도 75,000,000원의 가격 우위가 유지된다면 검토 가치가 높고, 손상 범위가 크다면 그만큼 입찰 상한을 보수적으로 잡아야 합니다.
