부산지방법원 2025타경777. 부산 기장군 기장읍 대라리에 있는 동남빌라 101동 5층 502호입니다. 전용면적은 84.87㎡이고, 감정평가서상 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 건물은 5층 규모의 철근콘크리트조이며 해당 물건이 최상층인 5층에 위치합니다. 권리관계의 출발점은 2017년 8월 3일 기장수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 57,600,000원입니다. 이후 상속으로 현재 공유자 4명에게 소유권이 이전되었고, 같은 금융기관이 임의경매를 신청했습니다.
권리구조 자체는 비교적 명확하지만 물건의 실제 상태는 다릅니다. 감정평가서에는 누수로 추정되는 내부손상이 기재되어 있고, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 단순히 감정가에서 1회 유찰된 저가 주택으로 볼 것이 아니라, 내부 수리와 점유관계 확인에 따라 실제 취득비용이 달라질 수 있는 물건으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경777 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 118-1 동남빌라 101동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 차성남로41번길 10 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 감정상 공동주택(연립주택) · 전용 84.87㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 502호 |
| 사용승인 관련 | 준공일 1998.11.04 · 101동 12세대 |
| 현재 소유자 | 신광호 · 신복순 · 신부경 · 신충호 (각 4분의 1 지분) |
| 소유권 취득원인 | 2020.11.17 상속 · 2021.01.27 등기 |
| 감정가 | 75,000,000원 |
| 최저매각가 | 52,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 입찰보증금 | 매각기일 공고 및 입찰보증금 조건 확인 필요 |
| 신청채권자 | 기장수산업협동조합 |
| 청구금액 | 39,143,052원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.03 기장수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 57,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 특이사항 | 누수 추정 내부손상 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인
등기부상 핵심은 을구 11번 기장수산업협동조합 근저당권입니다. 2017년 8월 3일 설정된 채권최고액 57,600,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권과 2025년 10월 20일의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 국민건강보험공단 압류는 2019년 4월 2일 해제로 말소되었고, 김광준 명의의 처분금지가처분도 2022년 10월 25일 취소결정에 따라 말소되었습니다. 2023년 11월 22일에는 근저당권의 채무자가 신충호로 변경되었지만, 이는 기존 근저당권에 관한 변경등기로 별도의 새로운 선순위 권리가 아닙니다.
현재 소유권은 신광호·신복순·신부경·신충호가 각 4분의 1씩 공유하고 있습니다. 따라서 점유자 확인뿐 아니라 공동소유자와 실제 거주자의 관계, 명도 협의 가능성도 함께 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 46.3%라는 숫자에 숨은 시간차
동남빌라 101동의 동일 전용면적 84.87㎡ 거래 사례는 아래와 같습니다. 비교 표본 평균은 113,333,333원이고, 최저매각가 52,500,000원은 이 평균의 46.3%입니다. 다만 확인된 거래는 2023년 7월부터 2024년 1월까지로, 2026년 매각기일의 현재 시세를 직접 보여주는 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 84.87㎡ | 4층 | 95,000,000원 |
| 2023.10 | 84.87㎡ | 4층 | 105,000,000원 |
| 2023.07 | 84.87㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 표본 평균 | 84.87㎡ | 3건 | 113,333,333원 |
거래 순서대로 살펴보면 2023년 7월 140,000,000원, 2023년 10월 105,000,000원, 2024년 1월 95,000,000원으로 낮아졌습니다. 해당 표본에서는 가격 하락 흐름이 관찰됩니다. 그러나 거래가 3건뿐이고 이후 거래 정보가 없어 2026년 현재까지 하락세가 지속되었는지는 판단할 수 없습니다.
최신으로 확인된 2024년 1월 거래가 95,000,000원과 비교하더라도 현재 최저매각가 52,500,000원은 낮습니다. 그러나 비교 거래는 4층이고 경매물건은 누수 추정 내부손상이 있는 5층 최상층입니다. 손상 범위와 수리비, 층별 선호도, 현재 거래 여건이 다를 수 있으므로 단순 가격 비교만으로 적정 낙찰가를 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,345,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 기장수산업협동조합 | 57,600,000원 | 51,155,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 52,500,000원 |
현재 최저매각가 52,500,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,345,000원을 제외하고 기장수산업협동조합에 51,155,000원이 배당됩니다. 채권최고액 57,600,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 6,445,000원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
신청채권자의 청구금액은 39,143,052원이므로 현 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자의 청구액을 충족합니다. 다만 배당 계산에 사용된 57,600,000원은 실제 확정 채권원리금이 아닌 등기상 채권최고액입니다. 실제 배당은 채권계산서, 집행비용, 조세 및 법정 우선변제항목에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 시나리오 (채권최고액 기준 추정)
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 52,500,000원 | 51,155,000원 | 6,445,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 21,911,500원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 32,738,050원 | 0원 |
각 회차의 매각가와 배당 추정치는 시나리오별 가정입니다. 이후 회차의 실제 최저매각가 및 진행 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 부족액이며, 등기상 말소되는 근저당권의 부족액을 매수인이 그대로 승계한다는 의미가 아닙니다. 조세·우선변제·미확인 임대차 등의 변수는 별도입니다.
2회 유찰 시 가정 매각가는 36,750,000원이며 채권자 예상배당액 35,688,500원은 신청채권자 청구금액 39,143,052원에 미치지 못합니다. 3회 유찰 시에도 마찬가지입니다. 매각가격이 낮아질수록 근저당권의 미배당액은 커지지만, 말소되는 근저당권의 부족액을 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 기장고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 동해선 기장역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 치장석 및 페인팅, 내부는 벽지와 타일, 바닥은 장판, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 급배수 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 서측 및 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하며 주차시설이 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 형태입니다.
- 토지규제. 제2종일반주거지역이며 도로에 접합니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지 공시지가 지표는 1,234,000원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 내부 누수 손상이 없다는 의미가 아닙니다.
- 환금성. 동남빌라 101동은 12세대의 소규모 공동주택입니다. 동일 면적 거래 표본은 3건이며 거래가격 편차가 큽니다. 소규모 건물 특성상 대단지 아파트보다 매수자 확보와 재매각에 시간이 필요할 가능성을 고려해야 합니다.
- 단지 경매 이력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 표본 규모가 확인되지 않은 수치이므로 향후 낙찰 가능성을 확정적으로 예측하는 근거로 사용하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 누수 원인 확인. 감정평가서에 기재된 내부손상의 위치와 범위, 누수 원인, 최상층 방수상태, 재발 가능성을 확인하세요. 특히 보수 견적과 공동주택 공용부분 수선 문제를 함께 검토해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 관련 서류, 확정일자 및 점유 현황을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 발견되면 매수인 인수액과 실질 취득비용을 처음부터 다시 산정해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 비교 거래의 최신 시점이 2024년 1월입니다. 2026년 현재 실제 매매호가, 추가 실거래 및 유사 노후 빌라 거래 사례를 확인한 후 입찰가격 상한을 정해야 합니다.
- 수리비 반영. 최저가가 실거래 평균의 46.3%라는 이유만으로 매입하지 말고, 누수 보수 및 실내 복구를 포함한 실질 취득비용을 계산하세요.
- 공유자·명도 문제. 등기상 소유자는 각 4분의 1 지분을 가진 4명입니다. 실제 거주자가 누구인지 확인하고 명도 협의 및 인도 절차에 수반되는 불확실성을 검토해야 합니다.
- 과거 가처분 확인. 김광준 명의의 가처분은 말소되어 있지만, 원본 등기부에서 말소 사실을 재확인하고 현재 경매 절차에 영향을 미치는 별도 처분제한이 없는지 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납된 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 가능성이 있는 비용을 확인하고, 관련 정산 내역을 확보하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 52,500,000원이며, 추가 유찰 시 시나리오 가격은 36,750,000원과 25,725,000원입니다. 가격 인하만을 기대하기보다 그 전에 누수와 점유관계 확인을 마치는 것이 중요합니다.
- 입찰조건 확인. 매각기일 2026.10.27의 실제 진행 여부, 입찰보증금, 매각물건명세서의 변경사항, 법원의 특별매각조건을 원본 공고에서 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서, 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 위험까지 낮은 것은 아니다”
부산 동남빌라 502호는 1회 유찰로 최저매각가가 52,500,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준권리가 명확하고, 기존 압류와 가처분도 이미 말소되어 있어 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 인수하는 등기상 채무도 0원입니다.
하지만 가격 매력도를 과대평가해서는 안 됩니다. 비교 실거래 평균 113,333,333원은 오래된 3건의 표본이며, 최근 확인 거래가격도 95,000,000원까지 낮아졌습니다. 여기에 누수로 추정되는 내부손상과 확인되지 않은 임대관계, 12세대 소규모 공동주택의 환금성 문제가 겹칩니다.
따라서 이 물건의 결론은 “가격상 할인 폭은 크지만, 상태·점유·현재 시세 확인이 먼저”입니다. 손상 보수비가 제한적이고 선순위 대항력 임차인이 없다는 사실을 확인한다면 재평가할 여지가 있습니다. 반대로 누수 문제가 크거나 보증금 인수 위험이 발견된다면 현재 최저매각가도 충분히 낮다고 보기 어렵습니다. 종합 판단은 C등급 — 조건부 검토, 현장 확인 전 적극 입찰 보류입니다.
