부산지방법원 2025타경789. 대연양우내안애퍼스트 근린생활시설2동 지6층 근생2-3호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설, 현황 공실입니다. 등기 흐름은 2024.11.12. 정미희가 거래가액 681,353,280원에 소유권을 취득하고 같은 날 범서농업협동조합이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정한 구조입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 박장선 근저당권 50,000,000원, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
권리 자체는 복잡하지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 동일한 639,000,000원이고, 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회, 매각률은 0.0%로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경789 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 1250 대연양우내안애퍼스트 근린생활시설2동 지6층근생2-3호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 면적 참고 | 50.5237㎡ |
| 소유자 | 정미희 (2024.11.04. 매매, 거래가액 681,353,280원) |
| 감정가 / 최저가 | 639,000,000원 / 639,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 범서농업협동조합 / 415,281,746원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가 및 현황조사 당시에는 공실로 확인됐습니다. 말소기준은 2024.11.12. 범서농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 박장선 근저당권, 2025.11.18. 임의경매개시결정, 2025.12.11. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 비교 — 참고 실거래보다 높지만, 직접 비교 자체가 제한적
제공된 대연양우내안애퍼스트 실거래는 2026.06~2026.08의 12건입니다. 최근 12개월 평균은 607,916,666원, 최신 거래는 2026.08의 535,000,000원, 표본 최저는 535,000,000원, 최고는 655,000,000원입니다. 현재 최저가 639,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.8㎡ | 9 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 8 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 3 | 649,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 16 | 605,000,000원 |
| 2026.08 | 59.8㎡ | 8 | 545,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 21 | 655,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 26 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 627,000,000원 |
| 2026.07 | 59.8㎡ | 10 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 14 | 610,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 29 | 655,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 2 | 619,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 607,916,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 639,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,790,000원 |
| 1. 근저당 · 범서농업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박장선 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,210,000원 |
현재 최저가 639,000,000원 가정에서는 채권최고액 기준 두 근저당권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 100,210,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 639,000,000원 | 530,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 511,200,000원 | 503,688,000원 | 26,312,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 408,960,000원 | 402,470,400원 | 127,529,600원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당이 1회 유찰 시 26,312,000원, 2회 유찰 시 127,529,600원으로 늘어납니다. 이는 채권자 측 배당 문제이지 매수인이 해당 미배당액을 승계한다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정평가 및 현황조사 당시 공실입니다.
- 층 표시. 공부상 지하 6층이지만 토지의 지반격차 때문에 남측 접면도로 기준으로는 1층입니다.
- 입지. 부산지하철1호선 지게골역 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철1호선 지게골역이 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 광대로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2022.02.28이며 공동 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지대의 부정형 토지이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등이 포함되며 공시지가는 1,992,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증 우선. 주거 실거래 12건은 본건 근린생활시설과 면적·용도가 달라 직접 비교자료로 쓰기 어렵습니다. 별도의 근린생활시설 거래·임대수익 자료를 확인해야 합니다.
- 신건 프리미엄 경계. 최저가 639,000,000원은 참고 실거래 최근 12개월 평균 607,916,666원의 105.1%입니다. 현 단계에서 ‘시세보다 싸다’는 판단은 금물입니다.
- 공실 상태 재확인. 감정·현황 당시 공실이지만 매각기일 전 실제 점유 상태가 달라졌는지 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 근린생활시설 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이므로 임대수요·공실기간·업종 적합성에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
- 층 인식 확인. 공부상 지하 6층이나 남측 도로에서는 1층인 특성이 실제 접근성·가시성에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원문 대조. 국의 압류가 있고 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 배당순위와 조세채권을 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증부터
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2024.11.12. 범서농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없고 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 639,000,000원에 가격 매력을 부여할 수는 없습니다. 제공된 최근 12개월 실거래 평균 607,916,666원 대비 이미 105.1%이고, 최신 거래는 535,000,000원입니다. 더 중요한 점은 이 실거래들이 본건과 다른 면적의 주거 거래라서 근린생활시설인 본건의 직접 시세가 아니라는 것입니다. 여기에 현황 공실, 단지 경매 평균 유찰 2.6회, 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 가격 검증과 근린생활시설의 환금성 검토가 우선인 사건입니다.
