부산지방법원 2025타경789. 부산광역시 남구 문현동 대연양우내안애퍼스트 근린생활시설2동 지6층 근생2-3호입니다. 건축물은 공부상 지하 6층에 있지만, 토지의 높이 차이 때문에 남측 접면도로 기준으로는 1층에 해당합니다. 이 점은 일반적인 지하상가와 달리 접근성을 검토할 여지가 있는 특징입니다. 다만 실제 점포의 노출도, 출입 동선, 유동인구까지 확인된 것은 아닙니다.

소유자 정미희는 2024년 11월 12일 거래가액 681,353,280원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 범서농업협동조합이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025년 5월 박장선 명의의 채권최고액 50,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 이후 선순위 근저당권자인 범서농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

권리관계에서는 매수인이 승계할 것으로 표시된 담보권이 없다는 점이 긍정적입니다. 그러나 후순위에 국의 압류가 존재하므로 실제 세금의 법정기일과 배당순위 확인이 필요하고, 무엇보다 근린생활시설 자체의 거래가격과 임대 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 말소기준

핵심은 2024.11.12 설정된 범서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 박장선의 근저당권, 범서농업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸할 권리입니다.

임차인 조사 내역 없음. 감정평가 및 현황조사 당시 공실로 확인됐으며, 임대관계는 미상입니다. 현재 확인된 대항력 임차인이나 보증금 인수액은 없지만, 입찰 당시까지 공실이 유지되고 있는지는 현장에서 다시 확인해야 합니다.

② 가격 비교 — 아파트 실거래는 상가 시세가 아니다

대연양우내안애퍼스트의 최근 실거래 12건 평균은 607,375,000원이고, 최신 거래 중 하나는 2026년 8월 612,500,000원입니다. 수치상으로만 보면 근린생활시설 최저가 447,300,000원은 그 평균의 73.6%입니다.

그러나 이 실거래는 전용 59.8㎡~84.97㎡ 아파트의 주거용 거래이고, 경매 대상은 근린생활시설입니다. 두 용도는 수요층, 임대수익, 공실위험 및 환금성이 다르므로 73.6%라는 비율을 상가의 할인율이나 시세 대비 저가매수 근거로 사용할 수 없습니다.

위 거래내역은 동일 단지의 아파트 거래 현황을 보여주는 참고자료일 뿐, 근생2-3호의 직접 비교 거래사례가 아닙니다. 면적과 용도가 일치하지 않아 적정 상가 매입가를 산정하는 근거로 사용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 447,300,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다면 집행비용 6,873,000원을 제외한 440,427,000원이 범서농업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 박장선의 후순위 근저당권에는 배당이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다.

전체 채권최고액 530,000,000원을 기준으로 미배당이 89,573,000원 발생합니다. 그러나 이는 매수인이 추가 부담한다는 뜻이 아닙니다. 해당 근저당권들은 매각으로 소멸하므로 미배당 채권액과 매수인 인수액은 구별해야 합니다.

채권액은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 신청채권자의 실제 청구액 415,281,746원과 구분해야 하며, 국세·당해세·최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당순위와 금액이 변동할 수 있습니다. 위 추정배당은 확정 배당표가 아닙니다.

④ 유찰 회차별 배당과 가격 시나리오

현재 물건은 1회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 70%입니다. 추가 유찰을 가정한 시나리오에서는 최저가가 더욱 낮아지지만, 채권자 미배당액은 확대됩니다. 매수인이 승계하는 등기상 권리는 각 시나리오 모두 0원으로 추정됩니다.

⑤ 입지·상가 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 지게골역 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대이며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 지게골역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 도로와 층수. 공부상 지하 6층이지만 지반 높이 차이로 인해 남측 접면도로에서는 1층에 해당합니다. 남측 광대로에 접하고 있으나, 실제 점포 전면 노출 여부와 출입 동선은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 2022.02.28 사용승인된 철근콘크리트 건물이며, 공동 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있습니다. 외벽은 치장석 등, 내부는 인테리어 및 타일 등으로 마감됐습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등에 해당하며, 학교 보호구역·준보전산지 등 관련 제한사항이 포함돼 있습니다. 공시지가는 1,992,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 단, 도로 기준 층수와 실제 출입구 위치의 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트 560세대 단지에 속한 근린생활시설이지만, 아파트 거래량을 상가의 매수 수요로 직접 환산할 수 없습니다. 상가 임차 수요, 실제 유동인구, 업종 제한, 공실 지속 가능성 및 매각 유동성이 핵심 변수입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 상가 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 실거래가와 매물 호가를 별도로 조사해야 합니다. 아파트 실거래 평균 607,375,000원을 근린시설의 적정가격 기준으로 사용하지 마세요.
• 임대수익 분석. 공실 상태이므로 실제 임대 가능한 보증금과 월세, 관리비, 임대차 중개비용 및 공실기간을 확인한 후 수익성을 계산해야 합니다.
• 실제 출입구 확인. 공부상 지하 6층이지만 도로 기준 1층이라는 점이 영업에 유리하게 작용하려면 도로와 점포의 직접 연결 여부, 간판 노출 및 보행 동선이 중요합니다.
• 공실·점유 재확인. 감정평가 및 현황조사 당시 공실이었지만 현재까지 동일한 상태인지 확인해야 합니다. 확인되지 않은 임대차나 제3자 점유가 없는지도 점검하세요.
• 국세 압류 확인. 수영세무서장이 처분청인 국의 압류가 있습니다. 실제 체납세액·법정기일·배당요구 여부 등을 원본 서류와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 박장선 근저당권에는 지5층 근생2-8호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 관련 권리변동과 배당 내용을 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
• 관리비·운영비. 근린생활시설은 전용 및 공용 관리비, 공실 중 유지비용, 설비 유지보수 비용이 수익성에 직접 영향을 미칩니다. 미납 관리비의 공용부분 승계 여부도 확인해야 합니다.
• 유찰 가격 시나리오. 현재 447,300,000원 외에 추가 유찰 가정가격 313,110,000원, 219,177,000원을 검토하되 동종 상가 시세와 예상 임대수익에 근거해 응찰 상한을 설정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 실제 현장 상태를 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “권리상 단순해도 가격은 아직 미검증”

이 물건의 권리구조는 상대적으로 명료합니다. 선순위 범서농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 압류도 매각으로 소멸합니다. 감정평가 및 현황조사 당시 공실이었으며 확인된 임차인은 없고, 등기상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 권리상 단순하다는 사실과 적정가격에 매수한다는 사실은 전혀 다릅니다. 감정가 639,000,000원에서 현재 최저가 447,300,000원으로 낮아졌다는 점은 분명하지만, 같은 단지 아파트 실거래 평균 607,375,000원과 비교해 가격 경쟁력이 있다고 결론 내릴 수는 없습니다. 아파트와 근린생활시설의 용도 및 수익 구조가 다르기 때문입니다.

특히 이 물건은 현재 확인된 상태가 공실이어서, 향후 임대차계약을 체결할 수 있는지와 어느 정도의 임대수익을 확보할 수 있는지가 수익성을 좌우합니다. 남측 도로 기준 1층이라는 위치적 특성은 검토할 가치가 있지만, 현장 노출도와 실제 유동인구가 확인되기 전까지는 환금성에 대한 높은 평가를 주기 어렵습니다.

결론은 권리 검토 통과, 가격 판단 보류. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰하기보다는 동종 근린생활시설 실거래, 예상 임대수익, 공실 부담 및 국세 관련 사항을 검증한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.