부산지방법원 2025타경5732. 부산 기장군 정관읍 방곡리에 있는 토지와 지상 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 1층은 근린생활시설, 2·3층은 다가구주택이며, 감정평가상 3층에는 증축된 다락도 있습니다. 소유자는 제이와이에이치푸드주식회사이고, 2021년 부산은행 근저당 설정 이후 세금 관련 압류가 잇따랐습니다.

등기상 말소기준권리는 2021.07.23 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,012,000,000원이며, 이 권리와 이후 압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 등기부상 권리가 소멸하는 문제와 매수인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 문제는 별개입니다. 특히 말소기준보다 전입이 빠른 임차인의 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 검토

말소기준은 2021.07.23 부산은행 근저당권입니다. 이후 중부산세무서, 부산광역시 영도구, 김해시, 부산광역시 기장군 등의 압류가 총 7건 등기됐습니다. 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것이 원칙이지만, 국세·지방세의 배당 우선순위와 당해세 해당 여부는 별도로 확인해야 합니다.

2023.07.26 부산은행이 신청한 2023타경3075 임의경매는 2025.07.15 취하됐고, 2025.07.16 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 현재 진행되는 경매는 2025.08.22 등기된 2025타경5732 사건입니다. 과거 경매등기와 현재 경매등기를 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실명 5명, 점포 표기 1건

임차관계는 실명이 확인된 5명과 ‘점포’로 표기된 1건입니다. 점포 표기 건의 실제 임차인 신원과 다른 임차관계와의 중복 여부는 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계 신고로 표시된 건은 없습니다. 보증금이 기재된 임차관계는 하용남 30,000,000원, 이은주 35,000,000원, 점포 표기 건 30,000,000원으로, 기재금액 합계는 95,000,000원입니다. 이는 전체 보증금 확정액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

대항력은 단순 전입일뿐 아니라 적법한 인도·주민등록, 해당 임차 부분 및 요건 유지 여부 등을 종합해 판정합니다. 우선변제는 확정일자, 대항요건, 배당요구 및 법정 순위 등을 검토해야 합니다. 표의 '원칙적 소멸'은 별도 인수조건이나 우선하는 권리가 없다는 전제입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%라도 저가 낙찰은 아니다

감정가는 1,463,141,740원, 현재 최저매각가는 1,024,199,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 다가구주택과 근린생활시설이 혼합된 건물로, 선순위 임차 가능성, 건축물 위반사항 및 면적 차이까지 함께 평가해야 합니다.

특히 최저매각가와 실제 취득비용은 다를 수 있습니다. 강보미 또는 점포 표기 임차관계에서 매수인이 부담할 미배당 보증금이 확인되면 실질취득 부담은 낙찰대금에 해당 인수액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다. 현 단계에서는 실질취득 총액이 확정되지 않았으므로 감정가와의 차액을 투자이익으로 볼 수 없습니다.

회차별 미배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 배당 시뮬레이션상 부족액이며, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 임차보증금 인수 가능액은 별도로 확인해야 합니다. 다음 회차 가격은 해당 유찰 시나리오입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,024,199,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당계산에서는 집행비용 12,641,990원을 먼저 차감하고 근저당 채권에 1,011,557,010원을 배당합니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당은 442,990원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.

그러나 이 계산에는 압류 관련 당해세, 임차인 최우선변제, 선순위 임차인의 배당 및 미배당 보증금 등이 확정적으로 반영되어 있지 않습니다. 따라서 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당이 발생한다는 사실만으로 그 채무가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 별도로 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 인수 문제가 생길 수 있습니다.

⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각조건 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 방곡초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 감정평가에서는 주위환경을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 남서측 인근 방곡3로에 마을버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택, 3층은 다가구주택이며 증축된 다락이 소재합니다. 주거와 비주거 용도가 혼재해 임대차 적용법률과 점유 부분을 구분해야 합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트경사슬래브지붕의 지상 3층 건물입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐고, 주택 부분에는 개별난방설비가 있습니다.
• 토지. 266.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방형·중로각지입니다. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역이고, 택지개발지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가 표기는 1,316,000원/㎡입니다.
• 도로. 중로2류(폭 15m~20m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물의 현황, 이용 및 면적은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 다가구주택과 근린생활시설이 혼합된 개별 건물입니다. 위반건축물 등재와 공부·실측 면적 차이가 있어 매수 후 임대·대출·재매각에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 좋다고 평가할 수 없습니다.

특히 공부면적보다 큰 실측면적이 감정가격에 반영됐다는 사실과, 해당 면적을 적법하게 계속 사용할 수 있는지는 다른 문제입니다. 위반 부분을 철거하거나 사용을 제한받는 경우에는 실제 활용가치와 투자수익이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 강보미 임대차계약 확인. 2021.06.03 전입자 강보미의 실제 보증금, 임대차계약 체결 경위, 인도일, 점유 부분, 확정일자와 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다. 이것이 실질취득비용을 결정할 수 있는 핵심 사항입니다.
• 점포 표기 임차관계 확인. 명세서상 '점포'로 표기되면서 주거 용도로 기재된 관계의 실제 신원, 임차 목적물, 주거·상가 사용 여부, 사업자등록·전입 여부와 다른 임차인과의 중복 여부를 대조해야 합니다.
• 임차보증금 및 배당요구 대조. 실명 5명의 배당요구 접수내역과 계약서, 확정일자, 보증금을 대조하고 미배당액 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 압류 7건과 관련한 국세·지방세의 법정기일, 당해세 해당 여부 및 교부청구액을 확인하고 예상배당표를 다시 작성해야 합니다.
• 위반건축물 실태 확인. 건축물대장상 위반 사항과 2·3층의 실측면적 차이, 증축된 다락 및 제시외 건물의 적법성을 확인해야 합니다. 시정명령·이행강제금 관련 위험은 낙찰대금과 별도로 평가해야 합니다.
• 적정 가격 검증. 정관읍 방곡리 인근의 동일하거나 유사한 다가구·근린생활시설 혼합 건물 거래가격, 임대수익, 공실, 건물 상태를 확인해야 합니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
• 실질취득 부담 계산. 낙찰대금에 선순위 임차인 미배당 보증금 등 실제 승계 의무를 반영한 뒤 취득 관련 비용, 명도·수선 및 건축물 시정 부담까지 구분해 검토해야 합니다.
• 기존 경매와 현재 경매 구분. 2023타경3075의 취하·말소 여부와 현재 2025타경5732의 진행상황, 최신 등기사항 및 매각조건을 대조해야 합니다.
• 점유 및 인도 확인. 각 임차인의 실제 점유 호수와 영업·주거 상태, 명도 대상 및 보증금 반환 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 관련 행정처분을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 70%보다 먼저 확인할 것은 인수보증금”

이 사건은 단순히 근저당이 말소되는 다가구주택 경매가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입자 강보미의 보증금이 미상이고, 전입일을 알 수 없는 점포 표기 임차관계도 있습니다. 국세·지방세 압류 7건에 따른 배당 불확실성과 위반건축물 등재, 공부면적과 실측면적 차이까지 겹칩니다.

현재 최저매각가 1,024,199,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸게 취득한다고 볼 수 없습니다. 실질취득비용이 확정되지 않았고 적정 거래시세도 검증되지 않았기 때문입니다. 유찰이 더 진행돼 최저가가 낮아져도, 선순위 보증금이 실제로 승계되는 구조라면 총 취득부담은 기대만큼 감소하지 않을 수 있습니다.

등기상 후순위 권리의 소멸 가능성은 비교적 명확하지만, 임차인·조세·건축물 위험은 아직 가격에 반영할 금액조차 확정되지 않았습니다. 따라서 현 단계의 판단은 고위험 · 입찰 보류 검토입니다. 선순위 임차보증금과 배당 가능액, 위반건축물 시정 부담, 실제 거래시세가 확인된 이후에야 응찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.