부산지방법원 2025타경5732. 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 387-6의 토지와 주건축물제1동을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 제이와이에이치푸드주식회사이고, 2021.07.23 부산은행 근저당권 1,012,000,000원이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 등기 순서만 놓고 보면 이후 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 전입 신고와 전입일 미상 점유가 있고, 세금 압류 7건 가운데 당해세가 있다면 배당 순위도 달라질 수 있기 때문입니다.
또한 건물은 1층 근린생활시설, 2·3층 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·건축물대장상 위반건축물 등재가 기재되어 있고, 2층과 3층은 공부상 면적과 실제 측정 면적이 다릅니다. 따라서 권리분석과 함께 현황·건축물 상태를 동시에 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5732 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 387-6 · 부산광역시 기장군 정관읍 방곡3로 16 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 다가구주택 · 3층 다가구주택(다락 소재) |
| 토지 | 대 266.2㎡ · 제1종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 공시지가 1,316,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상3층 · 사용승인 2021.07.13 |
| 소유자 | 제이와이에이치푸드주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,463,141,740원 / 1,463,141,740원 (신건) |
| 청구액 | 1,012,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도
말소기준은 2021.07.23 부산은행 근저당권 1,012,000,000원입니다. 그 뒤에 접수된 국·영도구·김해시·기장군의 압류 및 현재 경매개시결정은 등기 순서상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류 7건에 대해서는 당해세 해당분이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 단순히 “압류가 전부 없어지니 영향이 없다”고 볼 수는 없습니다.
② 임차인·점유 — ‘배당표상 0원’과 ‘실제 인수 위험’은 다르다
임차인·점유 신고는 6건입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 문제는 없지만, 강보미는 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 “있음”이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 점포 신고 역시 전입일이 확인되지 않아 동일하게 판정 유보가 필요합니다.
| 임차인·점유 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강보미 | 미상 | 2021.06.03 | 미상 | 미상 | 2025.09.04 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김소영 | 미상 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 2025.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조민규 | 미상 | 2022.07.06 | 미상 | 미상 | 2025.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하용남 | 1층 101호 | 2023.10.10 | 미상 | 30,000,000원 / 500,000원 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은주 | 주거 | 2023.10.10 | 2025.11.04 | 35,000,000원 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 30,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 건물 현황 — 위반건축물·제시외 건물·면적 차이
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 건축물대장상 위반건축물 등재가 기재되어 있습니다. 건물은 공부상 1층 근린생활시설, 2·3층 다가구주택입니다.
| 층 | 공부상 면적 | 실측면적 | 평가 |
|---|---|---|---|
| 2층 | 128.38㎡ | 161.58㎡ | 실측면적 기준 평가 |
| 3층 | 133.05㎡ | 161.35㎡ | 실측면적 기준 평가 |
감정요항표의 공부와의 차이는 “해당사항 없음”으로 기재되어 있지만, 매각물건명세서에는 위와 같이 2·3층 공부상 면적과 실측면적의 차이 및 위반건축물 등재가 명시되어 있습니다. 입찰 전에는 실제 위반 내용과 제시외 건물의 범위를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,463,141,740원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 17,031,417원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,012,000,000원 | 1,012,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 434,110,323원 |
위 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다. 따라서 434,110,323원은 실제 확정 잔여액이 아니라 현재 배당모형상의 잔여입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 강보미의 보증금 및 점포의 전입일이 확인되지 않은 상태이므로 법률상 실제 인수액까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 위험은 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,463,141,740원 | 1,012,000,000원 | 0원 | 434,110,323원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,170,513,392원 | 1,012,000,000원 | 0원 | 144,408,258원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 936,410,713원 | 924,646,606원 | 87,353,394원 | 0원 | 0원* |
* 배당모형상 수치입니다. 강보미의 보증금 및 점포의 전입일이 확인되지 않아 임차인 미배당 인수 가능성은 별도입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 매각가를 넘어서는 구조라면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 방곡초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 인근 방곡3로에 마을버스 정류장이 있습니다.
- 토지. 면적 266.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 중로각지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 소로2류와 중로2류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 2·3층 주택부분 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강보미 보증금 확인. 전입 2021.06.03은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 점포 전입일 확인. 보증금 30,000,000원 신고가 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 남아 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있다면 근저당보다 먼저 배당될 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 제시외 건물 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 면적 확인. 2층 128.38㎡와 실측 161.58㎡, 3층 133.05㎡와 실측 161.35㎡의 차이가 평가·이용·정비에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표 0원 오해 금지. 현재 계산상 매수인 인수 0원은 임차인 미상 보증금이 확정되지 않은 상태의 배당모형 값입니다.
맺으며 — “등기상 소멸”만으로 안전한 물건은 아니다
말소기준인 2021.07.23 부산은행 근저당 이후의 등기권리는 대부분 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 그 뒤에 있습니다. 2021.06.03 전입한 강보미의 보증금이 미상이고, 전입일이 확인되지 않는 점포 신고도 있습니다. 따라서 배당표에 매수인 인수 0원이라고 표시되어 있어도 실제 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
건물 쪽도 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, 2·3층의 공부상 면적과 실측면적 차이가 적시되어 있습니다. 최근 실거래 기준값도 확인되지 않으므로 신건 최저가 1,463,141,740원이 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 이 물건은 선순위 가능 임차인의 실제 보증금·점유관계와 위반건축물 내용을 확인한 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있는 사건입니다.
