부산지방법원 2025타경5752. 부산 수영구 광안동 수영역삼정그린코아더시티 1층 103호입니다. 감정평가상 현재 제2종근린생활시설(휴게음식점), 상호 ‘스시두’로 이용 중이고, 공부와의 차이는 없습니다. 소유자 김도형은 2021.06.28. 소유권이전을 마쳤고, 같은 날 주식회사경남은행 근저당권 600,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
이후 2024.11.11. 김영길의 근저당권 200,000,000원, 2025.02.26. 주식회사에스비아이저축은행의 가압류 136,009,726원, 2025.08.22. 경남은행의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 권리 순서 자체는 명확하지만, 임차관계는 한 단계 더 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5752 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 98-1 수영역삼정그린코아더시티 1층 103호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 6(광안동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 상호: 스시두 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 김도형 · 단독소유 · 2021.06.28. 소유권이전 · 거래가액 947,560,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 933,000,000원 / 933,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 517,912,942원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거 신탁등기는 2020.02.06. 케이비부동산신탁주식회사, 2020.07.14. 우리자산신탁주식회사 명의로 각각 존재했지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2021.06.28. 주식회사경남은행 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤의 김영길 근저당, 에스비아이저축은행 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실명 기재는 후순위, 별도 점포 기재는 미상
| 기재 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정이두 | 1층 103호 | 2024-09-26 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 2025-10-13 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | — | 미상 | 30,000,000원 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
정이두의 전입신고일은 2024.09.26.로 말소기준권리인 2021.06.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 30,000,000원, 월차임 1,800,000원이고 2025.10.13. 배당요구가 접수됐습니다.
반면 매각물건명세서에는 별도로 “점포”라는 기재와 보증금 30,000,000원이 있으며, 전입신고일은 확인되지 않습니다. 따라서 이 기재는 대항력 가능·미상으로 처리해야 하며, 대항력이 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다. 보증기관 대위·승계 기재는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교값이 없어 신건 가격 메리트 단정 금지
감정가와 최저매각가는 모두 933,000,000원으로 현재 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없어, 933,000,000원이 시장 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
등기부에 기재된 김도형의 2021.06.28. 소유권이전 거래가액은 947,560,600원입니다. 이는 현재 최저가보다 높지만, 과거 해당 거래가액 하나만으로 현재 시세를 대체할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 933,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,730,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김영길 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 136,009,726원 | 121,270,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 936,009,726원 중 921,270,000원이 배당되고, 14,739,726원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 신건에서는 신청채권자 경남은행이 600,000,000원을 배당받는 것으로 계산되고, 1회 유찰 시에도 600,000,000원, 2회 유찰 시에는 588,748,800원으로 계산돼 있습니다. 유찰이 진행될수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만 후순위 채권의 미배당 규모는 커집니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중이며 상호는 ‘스시두’입니다.
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로, 수영로변 아파트·오피스텔·근린생활시설·업무시설·대형병원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선·3호선 환승역인 수영역이 있습니다.
- 도로. 북서측 수영로, 남동측 약 8미터, 북동측 약 6미터 포장도로에 접하며 단지 내 주차장시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 세로장방, 광대세각이며 토지면적은 2,126.9㎡, 공시지가는 7,589,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 19층 건물이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 기재도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 기재의 전입일 확인. 보증금 30,000,000원 기재가 있으나 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 정이두 임차관계 확인. 2024.09.26. 전입으로 대항력은 없지만 보증금 30,000,000원·월차임 1,800,000원·배당요구 2025.10.13. 사실을 원문과 대조해야 합니다.
- 이용상태 불일치 점검. 감정평가상 휴게음식점 이용인데 매각물건명세서의 별도 기재에는 ‘주거’가 표시돼 있습니다.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교자료가 없어 933,000,000원의 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 임차관계 확인이 핵심
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.28. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 김영길 근저당·에스비아이저축은행 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 이 물건을 곧바로 “권리 깨끗”으로 끝내기는 어렵습니다. 정이두는 후순위 전입이라 대항력이 없지만, 별도로 보증금 30,000,000원이 적힌 “점포” 기재는 전입일 미상이라 대항력 판정 자체가 불가능합니다. 여기에 감정평가상 휴게음식점 이용과 명세서상 ‘주거’ 기재가 함께 존재합니다. 따라서 등기권리는 정리되지만, 임차관계는 원문 확인 전까지 보류가 맞습니다.
가격 역시 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 933,000,000원이 싸다고 말할 근거가 없습니다. 결론은 “말소구조는 단순, 임차관계 확인 필요, 가격 메리트는 판단 보류”입니다.
