부산지방법원 2025타경5752. 부산 수영구 광안동 수영역삼정그린코아더시티 1층 103호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이 호실은 제2종근린생활시설(휴게음식점)로, 상호는 ‘스시두’입니다. 단순한 주거용 아파트가 아니라 상업용 점포의 권리관계와 점유상태를 확인해야 하는 물건입니다.
소유자 김도형의 소유권이전 등기는 2021.06.28 접수됐고, 등기상 거래가액은 947,560,600원입니다. 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 김영길의 근저당권과 주식회사에스비아이저축은행의 가압류가 추가됐으며, 경남은행의 신청으로 임의경매가 시작됐습니다.
등기부의 후순위 권리는 비교적 명확하게 정리되지만, 실제 입찰 판단에서는 임차인의 대항요건, 점포의 정확한 점유관계, 상업용 호실의 적정 시세가 핵심 변수입니다. 감정가의 70%라는 숫자는 경매 절차상 할인율일 뿐 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5752 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 98-1 수영역삼정그린코아더시티 1층 103호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 6(광안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 표시 · 집합건물 내 1층 103호 · 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현재 ‘스시두’로 이용 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 19층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김도형 (2021.06.28 소유권이전 · 거래가액 947,560,600원) |
| 감정가 | 933,000,000원 |
| 최저매각가 | 653,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사경남은행 / 517,912,942원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2021.06.28 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 소유자 외 점유 현황 | 정이두 및 ‘점포’로 표기된 임차 내역 · 별도 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위 담보권은 소멸, 임차인은 별도 확인
권리분석의 출발점은 2021.06.28 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이므로 그 뒤에 설정된 김영길 근저당권, 주식회사에스비아이저축은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 케이비부동산신탁주식회사 및 우리자산신탁주식회사와 관련된 신탁등기는 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 해당 신탁등기가 현재 존속하는 인수 권리라고 판단할 근거는 없습니다.
② 임차인 분석 — ‘점포’ 표기의 대항력 미상이 핵심
임차 내역은 정이두와 ‘점포’ 표시로 확인됩니다. 정이두는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 주어진 판정상 대항력이 없습니다. 그러나 ‘점포’ 내역은 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.
| 임차인 표기 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정이두 | 1층 103호 | 2024.09.26 | 30,000,000원 1,800,000원 |
없음 말소기준 이후 전입 |
우선변제 미상 승계 아님 |
| 점포 | 주거로 표기 | 미상 | 30,000,000원 월차임 미상 |
가능·미상 | 우선변제 미상 승계 아님 |
정이두는 현황조사·매각물건명세서에 기재되어 있으며, ‘점포’는 매각물건명세서에 표시된 내역입니다. 우선변제 여부와 배당요구 여부가 명확하지 않은 항목은 확정적으로 판단하지 않았습니다.
또한 공부상 용도와 실제 이용상태가 휴게음식점이므로 주택 전입신고만으로 모든 상가임대차 대항요건을 판단할 수는 없습니다. 실제 점유자, 사업자등록 신청일, 임대차계약의 당사자 및 목적물, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시장가격과는 별개
이번 매각은 1회 유찰된 회차입니다. 최초 감정가 933,000,000원에서 최저매각가가 653,100,000원으로 조정됐으며, 감정가 대비 비율은 70%입니다.
하지만 이 호실과 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않아, 653,100,000원이 현 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 주거용 아파트와 달리 1층 근린생활시설은 점포 위치, 접근성, 임대수익, 공실 가능성, 전용면적 및 관리상태를 함께 고려해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수(추정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 653,100,000원 | 291,840,726원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 457,170,000원 | 485,811,426원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 320,019,000원 | 621,270,992원 | 0원 |
유찰 회차별 금액은 예상 시나리오입니다. 표의 인수액은 임차인의 대항력 미상 문제가 해소됐다는 뜻이 아니며, 실제 인수액은 권리 및 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 653,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,931,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김영길 | 200,000,000원 | 44,169,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 136,009,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 8,931,000원을 제외한 금액 중 경남은행에 600,000,000원, 김영길에게 44,169,000원이 배당되는 계산입니다. 주식회사에스비아이저축은행의 가압류채권에 대한 예상배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.
전체 채권액 936,009,726원 중 예상배당액은 644,169,000원이고, 미배당액은 291,840,726원입니다. 이 미배당액 자체가 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
경남은행 예상배당 600,000,000원은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 신청 청구액은 517,912,942원이므로 확정채권액 및 배당 결과와 구분해야 합니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 집행비용 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 수영로변의 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 대형병원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선·3호선 환승역인 수영역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물 및 이용상태. 철골철근콘크리트구조 19층 건물 내 1층 103호입니다. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 감정평가 당시 ‘스시두’로 이용 중입니다. 위생·급배수설비, 소화·경보설비 및 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 접근도로. 북서측으로 수영로가 있고, 남동측 약 8미터, 북동측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 단지 내 주차장시설이 있습니다.
- 토지. 관련 토지는 평탄한 세로장방형이며 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 2,126.9㎡, 공시지가는 7,589,000원/㎡입니다. 이는 개별 103호의 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 뜻하지 않습니다.
- 지역·지구. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 수영역 인근이라는 교통상 이점은 있으나 상업용 점포는 실제 임대수익과 공실, 점포 위치, 임차관계, 동일 건물 내 거래가격에 따라 적정 매수가격이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 높은 환금성이나 가격상 이익을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 동일성 확인. 정이두와 ‘점포’가 동일한 임차관계인지, 별도의 임차인 또는 점유자가 있는지 확인해야 합니다. 각각 표시된 보증금 30,000,000원의 중복 여부가 중요합니다.
- 상가임대차 대항요건. 실제 사업자등록 신청일, 점유 개시, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입신고일만으로 상가의 대항력 전체를 판정해서는 안 됩니다.
- 실질취득액 재계산. 현재 계산은 매각가 653,100,000원에 인수액 0원을 가정합니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 이를 낙찰가에 더하여 실질취득액을 다시 산정해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물의 근린생활시설 거래 및 유사 점포의 최근 매매사례, 실질 임대료, 공실 현황을 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 현장 이용상태. 1층 103호의 실제 점유자와 영업상태, 휴게음식점으로서의 사용현황, 외부 접근성과 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 배당금 검증. 경남은행의 채권최고액 600,000,000원과 신청 청구액 517,912,942원을 구분하고, 실제 확정채권액, 우선변제권, 세금 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 추가비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 금액, 명도 관련 비용, 취득 부대비용 등을 확인해야 합니다.
- 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 대항력 확인이 먼저”
이 물건은 부산 수영역 인근의 1층 근린생활시설로, 감정가 933,000,000원에서 1회 유찰되어 653,100,000원까지 최저매각가가 내려왔습니다. 경남은행 근저당을 기준으로 이후 설정된 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 후순위 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수 위험의 해소는 같은 문제가 아닙니다. 정이두는 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류되지만, 전입일 미상의 ‘점포’ 내역은 별도로 확인해야 합니다. 이 점유관계가 정리되기 전까지는 계산상 인수액 0원이라는 결과만으로 확정적인 무인수 물건이라고 평가할 수 없습니다.
시세 비교 또한 중요합니다. 감정가의 70%에 입찰할 수 있다는 사실은 분명하지만, 그 가격이 실제 시장에서 유리한 매수가격인지는 아직 검증되지 않았습니다. 상가의 적정 가치는 임대수익과 점유상태, 거래사례에 민감하기 때문입니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 후순위 근저당과 가압류가 정리되는 점은 긍정적이지만, 대항력 미상 점유 및 시세 검증 문제를 고려하면 신중한 접근이 적절합니다. 임차인 대항요건과 점포의 실질 가치를 확인한 뒤에야 현재 최저가 653,100,000원의 투자 적정성을 판단할 수 있습니다.
