부산지방법원 2025타경5788. 부산 남구 용호동 ‘용호클래스원’ 8층 802호로, 공부상 및 감정 이용상태 모두 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 소유자는 제이피건설주식회사이고 근저당권은 없습니다. 현재 말소기준은 2023.11.21. 김남수의 300,000,000원 가압류이며, 이후 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부상의 후순위 권리보다 임차인 김무성입니다. 김무성의 전입일은 2020.02.25.로 말소기준일 2023.11.21.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 범위가 미상인 만큼 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상 상태로 보고, 보증금이 확인될 때까지 실질취득가의 상단을 열어두는 보수적 분석이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5788 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 370-3 용호클래스원 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용중 · 지하1층·지상13층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 제이피건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김무성 / 160,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.11.21. 가압류 · 김남수 · 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선행 전입이 핵심
2018.07.19. 소유권보존과 동시에 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 들어갔고, 해당 신탁은 2020.02.24. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소되어 제이피건설주식회사 소유로 돌아왔습니다. 그 다음 날인 2020.02.25. 김무성의 전입신고가 확인됩니다. 말소기준 가압류는 2023.11.21.이므로 날짜만 놓고 보면 전입이 선행합니다.
② 임차인 분석 — “대항력 있음”이 아니라 “가능·미상”
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김무성 | 미상 | 2020.02.25 | 미상 | 미상 | 2025.10.15 신고 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 임차인 신고는 1명입니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 앞선다는 점은 분명하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 미상이므로 대항력과 우선변제권을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.10.15. 접수되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 인수액을 빼고 봐도 이미 시세 이상
용호클래스원은 총 11세대, 2018.07.09. 준공된 오피스텔입니다. 시세 비교 기준면적은 61.53㎡이며 비교 가능한 거래는 1건입니다. 확인된 거래는 2023.08. 전용 60.99㎡ 4층, 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 60.99㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 시세 기준값 | 61.53㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
최저가 195,000,000원은 시세 기준값 160,000,000원의 121.9%입니다. 즉 임차보증금 인수를 전혀 넣지 않은 상태에서도 최저가가 비교 거래보다 35,000,000원 높습니다. 실질취득가가 최소 195,000,000원이라는 점에서 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 1. 가압류 · 김남수 | 300,000,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김무성 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 460,000,000원 중 예상 배당액은 191,470,000원이고, 미배당은 268,530,000원입니다. 이 정량표에는 보증금이 확인되지 않은 임차인 권리와 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로, 임차인 인수 위험을 0원으로 확정하는 근거로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 195,000,000원 | 191,470,000원 | 268,530,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 306,984,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 337,747,200원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 156,000,000원은 비교 거래 160,000,000원 아래로 내려오지만, 이 사건은 일반적인 “유찰되면 곧 싸진다”는 계산만으로 접근하기 어렵습니다. 선행 전입 임차인의 보증금이 미상이라, 매각가가 낮아질수록 유효한 미배당 임차보증금이 있다면 매수인 실질부담이 별도로 남을 가능성을 함께 계산해야 하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제로도 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 입지. 용호초등학교 남동측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·주거용 오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보·소화전, 기계식주차, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 2,423,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함되고 중로3류와 접합니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 오피스텔이고 확인된 비교 실거래는 1건이므로, 매수·매도 가격 판단 시 거래 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김무성의 임대차계약서, 실제 점유 여부·범위, 보증금, 확정일자를 확인해야 대항력과 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김무성과 강제경매 신청채권자 김무성이 같은 이름으로 기재되어 있어, 실제 임대차관계와 채권관계의 성격을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 최저가 195,000,000원은 비교 실거래 160,000,000원의 121.9%입니다. 현재 회차에는 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰 후에도 인수 별도 계산. 1회 유찰 시 156,000,000원, 2회 유찰 시 124,800,000원이 되지만 유효한 미배당 임차보증금이 있다면 실질취득가는 단순 매각가와 다릅니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 보증금 미상의 선행 전입 임차인 권리를 확정한 결과가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 이미 비싸고, 권리비용은 아직 열려 있다”
이 물건은 등기부만 보면 단순해 보입니다. 근저당권이 없고, 말소기준 가압류 이후의 강제경매와 압류도 매각으로 정리됩니다. 그러나 실제 입찰 판단은 그렇지 않습니다. 김무성의 전입은 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상 리스크가 남습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최저가 195,000,000원은 비교 실거래 160,000,000원의 121.9%로, 임차인 인수액을 하나도 더하지 않아도 이미 시세 기준을 웃돕니다. 따라서 현재 회차의 결론은 “권리 확인 전 보수적 접근, 가격은 신건 메리트 없음”입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 실질취득액을 195,000,000원으로 고정해서도 안 되며, 최소 195,000,000원 이상으로 보는 것이 맞습니다.
