부산지방법원 2025타경5788. 부산 남구 용호동의 용호클래스원 8층 802호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 지하 1층·지상 13층 철근콘크리트 건물에 속합니다. 등기상 소유자는 제이피건설주식회사입니다. 2018년 신탁등기를 거쳐 2020년 2월 신탁재산이 귀속된 이력이 있으며, 현재 경매는 김무성이 신청한 강제경매입니다.

권리분석의 중심은 저당권이 아닙니다. 등기상 근저당권은 없고, 2023년 11월 21일 김남수의 가압류 300,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정과 국가 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2020년 2월 25일 전입신고입니다. 전입자 김무성이 적법한 임차인으로서 주택임대차보호법상 요건을 갖췄다면 매수인에게 대항할 가능성이 있습니다. 다만 임대차의 진정성, 점유의 계속 여부, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

등기상 말소기준은 김남수의 2023년 가압류입니다. 이 가압류 자체와 그 이후의 강제경매개시결정·국가 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2018년 신탁등기도 2020년 소유권 귀속 과정에서 말소됐습니다.

그러나 등기상 권리가 소멸한다는 것과 임차인의 보증금까지 사라진다는 것은 다릅니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서기 때문에, 김무성이 실제 임차인이고 적법한 점유·주민등록 등 대항요건을 갖춰 유지하고 있다면 매각 후에도 임차권의 효력이 문제될 수 있습니다. 현재는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 및 인수액을 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 김무성의 법적 지위부터 확인

임차 주장자는 김무성 1명이며, 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 실제 임대차관계가 성립했는지에 대한 검증이 필요합니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만, 점유 부분이 특정되지 않았고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 2025년 10월 15일 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이나 전액 배당을 보장할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 거래가 오래됐다

용호클래스원의 확인 가능한 실거래는 2023년 8월 1건입니다. 전용면적 비교 기준은 약 61.53㎡이며, 확인된 거래는 60.99㎡의 4층 물건입니다. 거래금액은 160,000,000원입니다.

최저가만 보면 2023년 실거래 160,000,000원의 85.3%입니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 임차인 인수액을 제외한 낙찰대금의 비율입니다. 매수인이 실제 부담할 보증금이 밝혀지지 않았기 때문에 그 차액을 곧바로 투자이익이나 안전마진으로 계산할 수 없습니다.

거래 평균 역시 160,000,000원으로 표시되지만, 확인되는 거래월은 2023년 8월입니다. 따라서 이 가격을 2026년 10월 현재의 최근 12개월 시장가격으로 인정하기 어렵습니다. 거래가 한 건뿐이라 가격 추세의 상승·하락도 판단할 수 없습니다. 현재 시세 확인과 실질취득가 산정이 모두 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 모형입니다. 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 계산했으며, 김무성의 임차보증금, 확정일자에 따른 우선변제 여부와 세금의 배당순위는 확정 반영되지 않았습니다. 아래 금액은 실제 배당 확정액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

집행비용 2,711,000원을 제외한 채권자 배당재원은 133,789,000원으로 산정됐습니다. 임차인의 유효한 우선변제권 또는 조세채권의 배당순위가 확인되면 실제 배당 구조는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

낙찰가가 내려갈수록 채권자 배당재원도 감소합니다. 아래 시나리오는 임차보증금 인수 여부가 확정되기 전의 채권 배당 모형으로, 향후 회차의 실제 매각 결과를 보장하지 않습니다.

각 회차에서 경매신청채권자 김무성의 모형상 배당액은 0원입니다. 다만 동일 이름의 임차 주장자에게 별도의 우선변제권이 성립하는지 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.

더 낮은 최저가가 곧 더 낮은 실질취득가를 뜻하지 않습니다. 선순위 대항력 있는 임차보증금이 배당으로 모두 소멸하지 않는다면 가격 하락으로 줄어든 낙찰대금 대신 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커질 수 있습니다. 따라서 임차관계가 해소되지 않은 상태에서는 2회·3회 유찰가격만으로 투자 메리트를 계산할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 용호동 소재 용호초등학교 남동측 인근입니다. 중소규모 공동주택, 주거용 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 서측은 폭 약 8m의 도로와 접합니다.
• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정 당시에도 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 주거용 임대차의 법적 보호 여부는 실제 이용 및 점유 관계의 확인이 중요합니다.
• 건물·설비. 2018년 7월 준공된 건물로, 철근콘크리트구조입니다. 승강기, 기계식주차설비, 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비, 화재경보 및 소화전설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,423,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 11세대 규모의 소규모 오피스텔로, 확인 가능한 실거래 표본이 적습니다. 매수층 및 거래가격의 안정성을 대단지 주거용 아파트와 동일하게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 김무성의 임대차계약서 원본, 보증금 지급증빙, 계약당사자 및 임대차 개시 경위를 확인해야 합니다. 인수액 산정의 최우선 자료입니다.
• 대항력 검증. 2020.02.25 전입신고뿐 아니라 실제 점유 시점과 계속 점유 여부, 주민등록 유지 여부, 유효한 주택임대차관계의 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당순위. 확정일자 부여 여부와 시기, 2025.10.15 배당요구의 효력, 우선변제권 및 예상 미배당 보증금을 확인해야 합니다.
• 김무성의 이중 지위 확인. 경매신청채권자와 임차 주장자의 동일인 여부, 신청채권의 집행권원, 임차보증금 반환채권과의 관계를 대조해야 합니다. 채권 중복 및 가장임차인 가능성을 확인하되 단정해서는 안 됩니다.
• 실질취득가 재산정. 최저가 136,500,000원에 예상 인수 보증금과 기타 취득부담을 반영해 실제 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 현 시세 재확인. 2023년 8월 거래 1건으로 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 동일 면적·용도·층·상태를 고려한 최신 거래 및 매물 수준의 확인이 필요합니다.
• 명도 및 점유. 점유자의 적법한 권원과 명도 가능성을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 문제 해결 전 인도가 제한될 수 있습니다.
• 조세·관리비. 국가 압류의 배당순위 및 체납세액을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 70%보다 중요한 것은 미확정 보증금”

이 물건은 숫자만 보면 관심을 끌 만합니다. 감정가 195,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 136,500,000원으로 내려왔기 때문입니다. 2023년 실거래 160,000,000원과 비교해도 낮은 금액입니다.

하지만 저렴한 낙찰대금과 저렴한 실질취득가격은 다릅니다. 김무성의 전입일은 말소기준일보다 앞서고, 배당요구도 이뤄졌지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 경매신청채권자와 임차 주장자의 이름이 같은 특수한 구조까지 겹쳐 실제 권리관계 검증이 필요합니다.

여기에 11세대 소규모 오피스텔이라는 환금성 제약과 2023년 거래 1건에 의존한 시세 비교의 한계가 있습니다. 현재 가격이 현 시세보다 낮다고 확인할 근거도 충분하지 않습니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 임차보증금, 실제 점유 및 대항력, 우선변제 가능성, 경매신청채권과 임대차관계의 동일성을 먼저 확인해야 합니다. 그 결과 매수인 인수액이 확정되고 현 시세도 검증됐을 때에만 이 물건의 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 인수 위험의 해소 여부입니다.