울산지방법원 2025타경1209. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-217호 판매시설입니다. 등기부상 소유자 최우영은 2024년 4월 12일 거래가 687,658,000원에 이 호실을 취득했고, 같은 날 신한은행에 채권최고액 530,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 농업회사법인주식회사한파밍의 근저당권과 하나카드 가압류가 추가됐으며, 신한은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.
권리의 출발점은 2024년 4월 12일 신한은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 후순위 한파밍 근저당과 하나카드 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 과거 신탁등기 역시 이미 말소된 이력입니다. 따라서 등기부에 표시된 담보권 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
하지만 등기보다 먼저 확인해야 할 실물 위험이 있습니다. 본건은 현재 독립된 1개 점포처럼 구분돼 있지 않고, 인접 3개 호실과 통합된 CLRIDE.n 판매시설로 사용됩니다. 감정평가에서는 건축물현황도를 통해 경계복원이 가능할 것으로 판단했지만, 실제로 독립 점포를 확보하는 데 필요한 점유 협의·벽체 복원·설비 분리 여부는 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-217호 도로명: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 / 판매시설 · 지상 7층 건물 중 1층 |
| 감정 이용상태 | 판매시설(상호: CLRIDE.n) · 인접 1-215호·1-216호·1-218호와 일체 이용 |
| 소유자 | 최우영 (2024.04.12 소유권이전 · 거래가 687,658,000원) |
| 감정가 | 678,000,000원 |
| 최저매각가 | 474,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 459,704,876원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 미상 · 신고된 임차인 내역 없음 |
| 권리인수 추정 | 0원 (제시된 배당 추정 및 등기권리 기준) |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
신한은행의 530,400,000원은 채권최고액이고, 경매 신청 청구액은 459,704,876원입니다. 두 금액은 의미가 다릅니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서 신한은행 배당액은 467,454,000원으로 추산되며, 이는 신청 청구액을 충족하는 수준입니다. 다만 실제 확정 채권액과 최종 배당액은 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
② 가격 비교 — 30% 할인, 그러나 시세 메리트는 미확인
감정가 678,000,000원이 1회 유찰되면서 최저매각가는 474,600,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 70%라는 할인 폭은 분명하지만, 상가의 적정가격은 감정가보다 실제 매매사례, 임대수익, 공실 가능성, 독립 점포 활용성에 크게 좌우됩니다.
이 물건은 동일 상권·동일 용도의 실거래 비교금액을 확정할 수 없고, 임대차 조건 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 474,600,000원이 최근 시세보다 낮다는 결론을 내릴 근거는 부족합니다. 특히 다른 호실과 통합 운영되는 물리적 상태는 일반적인 독립 점포와 같은 가격으로 비교하기 어렵게 만드는 요인입니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 678,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 회차 (1회 유찰) | 474,600,000원 | 70% | 현재 최저매각가 |
| 2회 유찰 시 | 332,220,000원 | 49% | 추가 유찰 가정 |
| 3회 유찰 시 | 232,554,000원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
회차별 가격은 제시된 유찰 시나리오이며, 실제 후속 매각기일이나 낙찰가격을 의미하지 않습니다. 별도 인수권리가 발생하지 않는다는 가정에서만 최저가 기준 실질취득액과 일치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 474,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,146,000원 |
| 1. 을구 1번 · 신한은행 근저당 | 530,400,000원 | 467,454,000원 |
| 2. 을구 2번 · 한파밍 근저당 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 · 하나카드 가압류 | 6,314,198원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권액 / 배당 합계 | 666,714,198원 | 467,454,000원 |
현재 최저가 매각 시 집행비용 추정액 7,146,000원을 제외한 467,454,000원이 신한은행에 배당되는 계산입니다. 한파밍 근저당권과 하나카드 가압류에 대한 예상배당은 모두 0원이며, 채권최고액·청구금액을 기준으로 계산한 총 미배당액은 199,260,198원입니다.
이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족액이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 예상되는 매수인 권리인수액은 0원입니다. 다만 배당표는 집행비용 추정치와 채권최고액을 바탕으로 한 계산이고, 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 권리는 소멸
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 474,600,000원 | 467,454,000원 | 199,260,198원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 332,220,000원 | 326,768,920원 | 339,945,278원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 232,554,000원 | 228,498,244원 | 438,215,954원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 선순위 신한은행 배당액은 줄고 채권자 전체의 미배당액은 증가합니다. 현재 회차에서는 신한은행의 경매 신청 청구액이 충족되는 것으로 추정되지만, 추가 유찰 시나리오에서는 청구액 전액을 충족하지 못합니다.
중요한 점은 미배당액 증가가 매수인의 권리인수 증가로 연결되는 구조는 아니라는 것입니다. 후순위 근저당권과 가압류는 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 그러나 확인되지 않은 점유자의 권리와 실제 임대차 문제까지 이 계산으로 해결됐다고 볼 수는 없습니다.
⑤ 현장 핵심 — 인접 호실과 구분 없는 판매시설
본건의 가장 중요한 개별 위험은 내부 벽체가 없는 통합매장이라는 점입니다. 매각물건명세서의 비고와 감정평가 내용에 따르면 1-217호는 1층 1-215호, 1-216호, 1-218호와 함께 하나의 CLRIDE.n 판매시설로 이용 중입니다.
감정평가에서는 집합건축물대장에 각 호수별 위치·형상·수치가 등재돼 있으므로 경계복원에 어려움은 없을 것으로 판단했습니다. 따라서 개별 구분건물로서의 독립성이 인정될 수 있다는 의견입니다. 하지만 이는 물리적·법률적 독립성에 관한 감정 의견이지, 낙찰 직후 별도 공사나 협의 없이 점포를 독립적으로 사용할 수 있다는 보장은 아닙니다.
또한 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점도 중요합니다. 매장 운영자가 소유자인지, 임차인인지, 또는 다른 계약을 통해 점유 중인지 분명하지 않습니다. 점유자의 실제 권원과 임대차계약, 보증금, 점유 개시 시점 등을 확인해야 대항력·명도 위험을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 지하철 2호선 증산역 북서측 인근입니다. 주변은 판매시설·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 상업 및 업무지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장의 위치와 배차 여건 등으로 보아 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 7층 건물 중 1층 점포입니다. 전기·위생·급배수·승강기·소화전 등 관련 설비가 있습니다.
- 도로. 주변이 대로·중로·소로에 접하며 인접 도로의 폭과 포장상태는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역입니다. 토지는 평지의 가로장방형이며 판매시설·문화집회시설·근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,531,000원/㎡. 다만 토지 공시지가를 해당 구분점포의 거래시세로 직접 환산해서는 안 됩니다.
- 건축물 차이. 인접 호실과 내부 벽체 없이 통합 이용되는 점이 확인됐습니다. 감정평가상 건축물현황도에 따른 경계복원은 가능할 것으로 판단됐습니다.
- 환금성. 역 인근 상업·업무지대라는 입지 특성은 있으나, 실제 환금성은 상가 수요와 임대수익·공실 위험에 좌우됩니다. 특히 본건은 통합매장 상태로 독립적인 사용성과 처분 가능성에 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 1-217호만 매각되는 만큼, 인접 1-215호·1-216호·1-218호의 소유·점유관계와 현재 통합매장 운영 형태를 확인하세요.
- 임차인·점유자 확인. 현재 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 운영자와 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 대항력 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 경계복원 가능성. 집합건축물대장 현황도와 실제 내부 구조를 대조하고, 벽체·출입구·설비 분리 및 공사 가능 여부를 점검하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%가 곧 최근 시세 대비 할인은 아닙니다. 같은 건물 및 주변 판매시설의 최근 거래와 실제 임대수익을 확인해 응찰가 상한을 판단하세요.
- 권리 원본 대조. 신한은행 근저당 말소기준과 후순위 한파밍 근저당, 하나카드 가압류 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
- 배당액 해석. 채권최고액과 실제 확정 채권액을 구분하세요. 미배당액이 매수인의 인수금액을 뜻하는 것은 아닙니다.
- 관리비·기타 비용. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분, 시설관리 규약, 별도 사용을 위한 복원비, 명도비 등 낙찰가 외 비용을 확인하세요.
- 매각절차 확인. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부, 매각조건 및 변경 사항을 법원 공고 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 확인, 독립 점포 가치는 미확인”
이 물건의 등기상 권리관계는 상대적으로 명확합니다. 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 소멸하며, 현재 배당 추정에서도 매수인 권리인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저매각가가 감정가의 70%인 474,600,000원까지 낮아진 것도 사실입니다.
그러나 본건은 일반적인 독립 점포와 다릅니다. 인접 호실과 구분 없이 운영되는 판매시설이고, 임대차·점유관계도 확인되지 않았습니다. 경계복원이 가능하다는 감정 의견이 있어도 실제 독립 사용과 명도, 분리 비용은 별도 문제입니다. 여기에 비교 가능한 최근 실거래 시세까지 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가치보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
따라서 결론은 “등기권리 소멸은 긍정적, 점유·통합매장·가격 검증은 보류”입니다. 감정가 할인율만 보고 입찰하기보다는, 1-217호의 독립적인 사용 가능성과 실제 점유관계를 먼저 확인하고 검증된 상가 시세를 기준으로 응찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
