울산지방법원 2025타경1209. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-217호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 최우영이고 2024.04.12. 소유권이전등기가 마쳐졌으며, 거래가액은 687,658,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 530,400,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 경매에서의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.01.03. 농업회사법인주식회사한파밍의 채권최고액 130,000,000원 근저당, 2025.03.25. 하나카드 주식회사의 6,314,198원 가압류, 2025.06.19. 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 권리 순서 자체는 단순하지만, 실제 현장에서는 누가 점유하고 있는지와 인접 호수와의 일체 사용 상태가 인도에 어떤 영향을 주는지를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1209 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-217호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상호: CLRIDE.n) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층 1-217호 |
| 소유자 | 최우영 · 2024.04.12. 소유권이전 · 거래가액 687,658,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 678,000,000원 / 678,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 459,704,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2024.04.12. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 530,400,000원입니다. 이후 한파밍 근저당 130,000,000원, 하나카드 가압류 6,314,198원, 신한은행 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 신건 가격 가점은 어렵다
이 사건에는 동일 시설 또는 유사 호실의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저가인 678,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 과거 소유권이전 당시 거래가액은 687,658,000원이지만, 그 한 건만으로 현재 시세를 대체해 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 678,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,180,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 530,400,000원 | 530,400,000원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사한파밍 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,314,198원 | 6,314,198원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,105,802원 |
현재 회차 678,000,000원 가정에서는 채권자 배당액 666,714,198원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 2,105,802원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 678,000,000원 | 666,714,198원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 542,400,000원 | 534,576,000원 | 132,138,198원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 433,920,000원 | 427,180,800원 | 239,533,398원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 증산역(지하철2호선) 북서측 인근이며, 판매시설·근린생활시설·업무시설 등이 혼재한 상업 및 업무지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 위치·배차간격을 감안한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 판매시설(상호: CLRIDE.n)로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층이며, 전기·위생·급배수·승강기·소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 주변으로 대로·중로·소로에 접하고 있으며 도로 폭·포장상태 등은 보통입니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. CLRIDE.n의 실제 운영주체와 점유권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 1-215호·1-216호·1-218호와 벽체 구분 없이 일체 이용 중이므로, 1-217호의 실제 경계와 독립 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 678,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 상가 임대료·공실·수익률·동일 층 유사 호실 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰 시 미배당 132,138,198원, 2회 유찰 시 239,533,398원이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 상가는 현장과 가격이 핵심”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명료합니다. 2024.04.12. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 한파밍 근저당·하나카드 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 근린시설 경매는 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 실제 1-217호가 인접 호실들과 하나의 판매시설처럼 사용 중이고 임대관계가 미상인 데다, 현재 가격을 검증할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 정리 가능, 점유·경계·가격은 현장 검증 필요라는 결론이 가장 적절합니다. 신건 678,000,000원에 곧바로 가격 메리트를 부여하기보다, 실제 점유와 독립사용 가능성, 상권 임대수익과 유사 호실 거래가를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
