부산지방법원 2025타경5801. 부산 해운대구 재송동의 다세대주택 1층 102호입니다. 현재 소유자는 이병운이며, 2015.12.18 매매로 거래가액 53,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 부산시수산업협동조합의 채권최고액 28,600,000원 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.04 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 권리는 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 허미자가 확인됩니다. 전입일은 2016.02.05로 말소기준일인 2015.12.18보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025.09.23 접수됐습니다. 따라서 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아니지만, 실제 점유와 명도 상태는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5801 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1166-4 1층102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 재반로184번길 56 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건 내 1층 102호 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이병운 · 2015.12.18 소유권이전 · 거래가액 53,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 23,424,654원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
1996년에 설정됐던 한국주택은행 근저당과 부산은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2015.12.18 부산시수산업협동조합의 채권최고액 28,600,000원 근저당입니다. 2025.09.04 임의경매개시결정은 이보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허미자 | 미상 | 2016.02.05 | 미상 | 미상 | 2025.09.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 신건 5,400만원은 최근 거래보다 높다
청송빌라는 8세대, 1995.05.26 준공입니다. 비교 거래는 2건이며 대상 면적은 49.545㎡로 잡혀 있지만 거래 면적은 35.58㎡와 44.27㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대적인 동일면적 시세로 보기에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 확인되는 가격지표는 모두 신건 5,400만원에 우호적이지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 35.58㎡ | 4 | 31,000,000원 |
| 2021.11 | 44.27㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 40,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 31,000,000원 |
현재 최저가 54,000,000원은 전체 평균 40,500,000원의 133.3%이고, 최근 12개월 평균 31,000,000원의 174.2%입니다. 최신 거래도 2023.05의 31,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -38.0%입니다. 표본이 적고 면적도 다르지만, 확인된 데이터만 놓고 보면 신건 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,372,000원 |
| 1. 근저당 · 부산시수산업협동조합 | 28,600,000원 | 28,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,028,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 28,600,000원이 전액 배당되는 계산이고, 예상 잔여액은 24,028,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 54,000,000원 | 28,600,000원 | 24,028,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 43,200,000원 | 28,600,000원 | 13,422,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 34,560,000원 | 28,600,000원 | 4,937,920원 | 0원 |
2회 유찰 시 가격은 34,560,000원까지 내려가며, 최근 12개월 평균 31,000,000원과의 차이는 크게 줄어듭니다. 다만 비교 거래의 면적이 일치하지 않고 최근 표본도 1건뿐이므로, 단순히 2회 유찰 가격만으로 싸다고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 반여2동정수장 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트단지 등이 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근은 가능하지만 고지대로 교통사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건 내 1층 102호이며 외벽은 치장벽돌 및 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 남서하향 경사지대에 조성된 대체로 정방형 토지이며 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 822,300원/㎡입니다.
- 환금성. 청송빌라는 8세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래가 2023.05이고 최근 가격 추세가 -38.0%로 계산돼 거래 빈도와 가격 확인에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·명도 확인. 허미자의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유부분과 현재 점유상태를 확인하세요.
- 보증금 확인. 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 문건접수 내역을 원본 대조하세요.
- 시세 표본 주의. 거래 표본은 35.58㎡·44.27㎡이고 대상 면적 49.545㎡와 일치하지 않습니다. 단순 평균만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 가격 추세. 최신 거래 31,000,000원, 최근 12개월 평균 31,000,000원, 추세 -38.0%를 감안하면 신건 54,000,000원에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 43,200,000원, 2회 유찰 34,560,000원 시점에 실제 인근 거래와 현장 상태를 다시 비교하세요.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 강한 경계
이 사건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2015.12.18 부산시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 점유자 허미자는 2016.02.05 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 그러나 가격은 전혀 다른 문제입니다.
신건 최저가 54,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 31,000,000원의 174.2%이고 거래 추세는 -38.0%입니다. 더구나 거래 면적도 대상 면적과 일치하지 않아 시세 확신도는 높지 않습니다. 8세대 다세대주택이라는 환금성 조건까지 감안하면, 권리는 통과지만 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다. 가격이 충분히 낮아진 뒤 실제 현장·인근 거래를 다시 맞춰보는 접근이 데이터에 가장 부합합니다.
