울산지방법원 2025타경1410. 울산 중구 반구동의 반구동파크오시오 12층 1202호입니다. 전용면적은 27.8886㎡이고, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 구분건물입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설로 되어 있으므로, 실제 이용상태와 공부상 용도 및 허용 용도를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

매각가격은 감정가 109,000,000원에서 76,300,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 가격만 보면 놓치기 쉬운 두 가지가 있습니다. 하나는 최근 거래가격이 과거보다 크게 낮아졌다는 점, 다른 하나는 매각으로 소멸하는지 확인해야 할 선순위 전세권입니다. 이 사건은 할인율보다 권리 소멸 여부와 최근 시세를 먼저 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 전세권

현재 표시된 말소기준권리는 2023.10.20 울산광역시 중구 압류입니다. 그런데 이보다 앞선 2020.02.03 한국공항공사 전세권 95,000,000원이 존재합니다. 이 전세권은 등기 순서만 보면 선순위 권리이므로, 단순히 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸한다는 이유로 안전하다고 판단할 수 없습니다.

전세권의 설정 당시 전세금은 95,000,000원, 등기상 존속기간은 2020.03.31까지입니다. 존속기간이 지났다는 사실만으로 전세금 반환채무나 전세권 등기의 처리 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 전세권이 실제로 매각으로 소멸하는지, 배당받지 못한 금액을 매수인이 부담하는지 각각 확인해야 합니다.

등기상 다른 권리로는 기존 강제경매개시결정의 말소, 울산광역시 중구 압류, 한국공항공사 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 기존 강제경매개시결정은 취하로 말소되었고, 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 압류 관련 세금 등의 배당순위와 체납액은 별도 확인 대상입니다.

② 시세 비교 — 감정가 할인과 가격 메리트는 다르다

반구동파크오시오 전용 27.89㎡대의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 88,272,000원이지만, 여기에는 2022년의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 따라서 현재 입찰가를 평가할 때는 최근 12개월 평균 71,120,000원과 최신 거래가격을 더 중요하게 봐야 합니다.

최저매각가 76,300,000원은 전체 평균 88,272,000원의 86.4%입니다. 이 수치만 보면 할인된 물건처럼 느껴집니다. 하지만 최근 12개월 평균 71,120,000원과 비교하면 107.3%입니다. 즉 과거 거래를 포함한 평균에는 싸지만, 최근 거래 평균보다는 비싼 가격입니다.

최신 거래인 2025.12의 78,000,000원과 비교하면 최저가는 소폭 낮습니다. 그러나 최근 3건 중에는 57,360,000원 거래도 있고, 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세는 -37.6%입니다. 과거의 114,000,000원 거래를 현재의 정상가격으로 적용해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%를 반영한 추정치입니다. 예상배당 합계는 76,300,000원이며, 채권자 미배당액 20,473,400원은 별도 표시한 부족액으로 매각대금에 중복 합산하지 않습니다. 당해세·기타 조세채권·최우선변제 등은 실제 배당을 바꿀 수 있습니다. 전세권의 미배당액이 매수인에게 승계되는지 여부는 확정되지 않았습니다.

회차별 배당 시나리오

전세권이 매각으로 소멸한다는 전제가 확인된다면, 유찰 후 낮아진 최저가가 실질취득 비용을 낮추는 데 유리할 수 있습니다. 그러나 전세권 미배당액이 매수인에게 승계되는 경우라면, 최저가가 내려갈수록 미배당액이 증가합니다. 따라서 낮아진 최저가만으로 실제 취득비용이 같은 폭으로 감소한다고 볼 수 없습니다.

2회·3회 유찰 시나리오는 제시된 가격 및 배당 가정이며, 실제 다음 매각기일·매각가격 또는 배당 결과를 확정한 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 중구 반구동 소재 가온중학교 남서측 인근입니다. 주변에 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 있으며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 2018.10.25 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 14층 건물입니다. 난방, 위생·급배수, 화재탐지, 소화 및 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 용도 확인. 경매 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 확인하고 용도에 따른 이용·임대·금융 조건을 검토해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 도시지역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 울산여자중학교 상대보호구역에 포함됩니다. 대로3류 및 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 반구동파크오시오는 48세대 규모이며, 동일 면적의 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 차이가 커, 과거 최고가를 기준으로 재매각 가능가격을 판단하기 어렵습니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 다만 이 통계만으로 현재 사건이 추가 유찰되거나 특정 가격에 낙찰된다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 여부. 을구 1번 한국공항공사 전세권 95,000,000원이 경매신청으로 소멸하는지 매각물건명세서와 경매기록을 통해 우선 확인해야 합니다.
• 경매신청 원인. 한국공항공사가 전세권자이자 임의경매 신청채권자로 표시된 사실과 실제 신청권원의 관계를 확인하세요. 전세권의 인수·소멸 판단에 직접 영향을 미칩니다.
• 배당 부족액. 현재 예상 미배당액은 20,473,400원입니다. 전세권이 소멸한다면 곧바로 매수인 부담이 되는 금액은 아니지만, 존속한다면 실질취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
• 점유·명도. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전세권 설정 사실만으로 현재 실제 점유자나 임차인의 대항력 관계를 확정할 수 없으므로 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
• 압류·체납. 울산광역시 중구 및 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 매각으로 등기가 소멸하는지와 별개로 실제 조세채권의 배당순위 및 체납액을 확인해야 합니다.
• 실거래 평균 착시. 전체 평균 88,272,000원보다 낮다고 해서 저렴한 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균 71,120,000원과 하락 추세 -37.6%를 우선 기준으로 검토하세요.
• 용도 및 환금성. 근린시설 표기와 업무시설(오피스텔) 이용상태의 관계를 건축물대장으로 확인하고, 소형 오피스텔의 실수요와 매도 가능성을 함께 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 최종 확인한 뒤 인수액과 응찰가격을 결정해야 합니다.

맺으며 — “유찰로 싸진 것이 아니라, 시세가 더 낮아졌다”

이 물건은 감정가 109,000,000원에서 최저가 76,300,000원으로 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래 평균은 71,120,000원이고, 가격 추세는 -37.6%입니다. 감정가에서 할인되었다는 사실만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

권리분석에서도 중요한 확인이 남아 있습니다. 한국공항공사의 선순위 전세권 95,000,000원은 전세권자 자신의 경매신청으로 소멸할 가능성이 있지만, 인수로 표시된 권리 판정과 예상 인수액 0원 사이의 충돌을 원본으로 해소해야 합니다. 미배당 20,473,400원이 매수인 부담으로 이어지는지에 따라 실질취득 판단이 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 현 단계의 결론은 “권리 소멸 확인이 먼저, 가격 매력은 아직 부족”입니다. 전세권 소멸이 확인되어 인수액이 0원으로 확정되더라도 현재 최저가는 최근 시세 이상입니다. 선순위 권리의 처리와 현재 시장가격을 모두 확인한 다음에야 입찰 여부를 결정할 수 있는 물건입니다.