울산지방법원 2025타경1410. 반구동파크오시오 12층 1202호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 전용면적은 27.8886㎡이며, 2018년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 12층에 있습니다. 현재 소유자는 주식회사파크오시오입니다.
이번 물건은 권리보다 먼저 가격이 경고 신호를 보냅니다. 최저매각가가 감정가와 같은 109,000,000원인데, 같은 단지·같은 면적의 최근 12개월 평균은 71,120,000원, 최신 거래는 78,000,000원입니다. 전체 5건 평균 88,272,000원보다도 높지만, 더 중요한 것은 최근 거래가 과거보다 37.6% 낮아진 하락 추세라는 점입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 신건 가격을 긍정적으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1410 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 55-5 반구동파크오시오 12층 1202호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 화합로 426 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 전용면적 | 27.8886㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 중 12층 · 사용승인일 2018.10.25. |
| 소유자 | 주식회사파크오시오 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국공항공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 본다
핵심은 2020.02.03. 한국공항공사 전세권 95,000,000원입니다. 등기 순서상 2023.10.20. 울산광역시 중구 압류보다 먼저 설정됐고, 전세권 범위는 주거용 건물 전부로 기재돼 있습니다. 현재 임의경매 신청채권자도 한국공항공사이고 청구액도 95,000,000원입니다.
2023년 윤은숙의 강제경매개시결정은 2025.02.18. 취하되어 말소됐고, 2023.10.20. 울산광역시 중구 압류 이후의 2025년 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 별도의 임차인 조사 내역은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 신건은 과도하게 높다
반구동파크오시오 동일 면적 27.89㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 3건으로 평균 71,120,000원이며, 가장 최근 거래는 2025년 12월 78,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 27.89㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 27.89㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2025.08 | 27.89㎡ | 9 | 57,360,000원 |
| 2022.11 | 27.89㎡ | 13 | 114,000,000원 |
| 2022.11 | 27.89㎡ | 13 | 114,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.89㎡ | 3건 | 71,120,000원 |
현재 최저가 109,000,000원은 최근 12개월 평균의 153.3%입니다. 최신 거래 78,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 거래 평균은 과거 거래 대비 -37.6%입니다. 따라서 “신건이 시세보다 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다. 오히려 최근 실거래를 기준으로 가격 부담이 큰 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 한국공항공사 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,674,000원 |
현재 회차 가정에서는 한국공항공사 전세금 95,000,000원이 전액 배당되고, 예상 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 109,000,000원 | 95,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 87,200,000원 | 85,230,400원 | 9,769,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 69,760,000원 | 68,104,320원 | 26,895,680원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가온중학교 남서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 1,430.5㎡, 공시지가 2,947,000원/㎡이며 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래량. 동일 면적 확인 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 3건으로 표본이 많지 않습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 109,000,000원은 최근 12개월 평균 71,120,000원의 153.3%입니다. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 과거 대비 -37.6%이므로 과거 114,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 삼지 마세요.
- 전세권 원본 확인. 2020.02.03. 한국공항공사 전세권 95,000,000원의 매각 후 소멸 여부와 매수인 부담 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 공부상 용도를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 D급 경고, 권리는 전세권 확인이 먼저
이 물건의 신건 최저가 109,000,000원은 최근 12개월 평균 71,120,000원의 153.3%이고, 최신 거래 78,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -37.6%인 하락 흐름이라 신건 가격에 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
권리 측면에서는 별도 임차인 조사 내역은 없지만, 2020년 한국공항공사 전세권 95,000,000원이 핵심입니다. 예상배당표는 현재 회차에서 전액 배당·매수인 인수 0원으로 계산하지만, 선순위 전세권이라는 등기 순서를 감안하면 입찰 전 매각물건명세서로 최종 취급을 확인해야 합니다. 신건은 가격부터 보류, 권리는 전세권 확인 후 판단이 맞는 사건입니다.
