부산지방법원 2025타경5818. 해운대구 반여동 왕자아파트 5동 202호입니다. 감정가 421,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 294,700,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 전용 65.16㎡의 최근 거래가 390,000,000원에서 475,000,000원 사이에 형성됐다는 점을 보면, 첫인상은 상당한 가격 차이가 있는 경매물건입니다.
그러나 등기부를 시간순으로 읽으면 단순한 할인 물건으로 보기 어렵습니다. 소유자 최현철이 2021년 취득한 후, 장원태 명의의 소유권이전청구권가등기가 2021.09.10 접수됐습니다. 말소기준으로 제시된 한국자산관리공사의 가압류일 2022.04.13보다 앞섭니다. 여기에 2021.07.27 전입한 장서현의 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 유찰로 낮아진 가격이 아니라, 가등기의 법적 성격, 전입자의 실제 대항력 및 인수할 보증금, 기존 근저당권의 현재 상태입니다. 이 세 가지가 정리되기 전에는 낙찰 이후의 소유권 확보와 총취득비용을 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1477-1 왕자아파트 제5동 제2층 제202호 도로명주소: 부산광역시 해운대구 선수촌로 9 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 65.16㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 아파트 이용 중 · 사용승인일 1979.12.29 |
| 소유자 | 최현철 · 2021.07.26 소유권이전 · 당시 거래가액 749,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 294,700,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 398,955,033원 |
| 말소기준 | 2022.04.13 · 갑구 6번 한국자산관리공사 가압류 · 청구금액 25,065,634원 |
| 선순위 확인 대상 | 갑구 5번 장원태 가등기 · 장서현 전입자 · 기존 근저당권 관련 기록 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 가등기가 핵심
한편 관련 권리 검토에는 이 가등기가 담보가등기로도 표시되어 있습니다. 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지, 채권담보 목적의 가등기인지에 따라 매각으로 소멸하는지와 매수인에게 남는 법률관계가 달라질 수 있습니다.
선순위라는 이유만으로 인수가 확정되는 것도, 담보가등기라는 표시만으로 소멸이 확정되는 것도 아닙니다. 매각물건명세서, 가등기 관련 원인서류와 권리신고·배당요구 내역을 확인해야 합니다. 소유권 확보에 영향을 줄 수 있어 금액만으로 평가할 수 없는 위험입니다.
현재 근저당권의 효력, 말소 여부 및 이전 기록의 관계가 명확해야 정확한 말소기준과 배당순위를 확정할 수 있습니다. 특히 이 권리가 실제로 유효하게 존속한다면 2022년 가압류에 앞선 권리라는 점이 중요합니다.
등기사항전부증명서의 말소사항을 포함한 원본과 경매신청 근거를 반드시 대조해야 합니다.
임차인·점유자 분석 — 전입은 빠르지만 보증금이 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 점유자는 장서현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 나타나지 않으며, 조사상 실제 임차인으로 분류된 인원은 1명입니다. 다만 점유 부분과 임대차 조건은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장서현 점유 부분 미상 |
2021.07.27 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
전입일 2021.07.27은 제시된 말소기준일 2022.04.13보다 빠릅니다. 따라서 대항력을 주장할 가능성을 배제할 수 없습니다. 하지만 실제 주택의 인도·점유, 임대차 성립 여부, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 최종 성립 여부는 미확정입니다.
유효한 대항력을 가진 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금이 배당으로 회수되지 못해 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득금액은 낙찰가와 인수 보증금을 합친 금액입니다.
특히 보증금이 낙찰가를 초과하고 낙찰대금이 보증금 변제에 충당되는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나 총취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 이 사건에 적용되는 구체적인 실질취득금액을 산출할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 가격 차이는 있지만 실질 할인율은 미확정
왕자아파트는 390세대 규모이며, 비교 대상은 전용 65.16㎡로 면적이 일치합니다. 2025년 12월부터 2026년 9월까지의 최근 실거래 12건을 보면 평균은 426,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월의 420,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.16㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 2026.09 | 65.16㎡ | 1 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 65.16㎡ | 4 | 393,000,000원 |
| 2026.06 | 65.16㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 65.16㎡ | 3 | 408,000,000원 |
| 2026.05 | 65.16㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 65.16㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 65.16㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2026.01 | 65.16㎡ | 3 | 475,000,000원 |
| 2026.01 | 65.16㎡ | 1 | 455,000,000원 |
| 2025.12 | 65.16㎡ | 1 | 419,000,000원 |
| 2025.12 | 65.16㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.16㎡ | 12건 | 426,250,000원 |
최저가 294,700,000원은 최근 12개월 평균 426,250,000원의 69.1%입니다. 최신 거래 420,000,000원과 비교해도 최저매각가격 자체는 낮습니다.
다만 2026년 1월에는 475,000,000원 거래가 있었던 반면, 2026년 8월에는 393,000,000원, 9월에는 415,000,000원과 420,000,000원 거래가 확인됩니다. 연초의 높은 거래가격이 최근 거래 수준을 대표한다고 보기는 어렵습니다. 시장의 하락 추세가 통계적으로 확정된 것은 아니지만, 연초 고가 거래 이후 더 낮은 가격에서 거래된 사례들이 있으므로 최근 거래를 우선하여 보수적으로 판단해야 합니다.
이들 위험이 해소돼 추가 인수 부담이 없다는 사실이 확인될 때에만 최저가를 실질취득금액의 출발점으로 사용할 수 있습니다. 반대로 미배당 보증금 등을 인수해야 한다면 실질취득금액은 그만큼 달라집니다. 따라서 현재 가격 차이를 확정적인 투자수익이나 안전마진으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (최저가 294,700,000원 기준 단순 계산)
임차보증금, 선순위 가등기 관련 권리, 당해세와 우선변제 등도 최종적으로 확정되지 않았습니다. 따라서 계산상 나타나는 소유자 잔여금과 매수인 인수액 0원은 실제 배당·인수 결과를 보장하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,925,800원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 한국자산관리공사 | 25,065,634원 | 25,065,634원 |
| 계산상 잔여 · 소유자 교부 | — | 264,708,566원 |
| 합계 | — | 294,700,000원 |
위 금액은 최저매각가를 낙찰가로 가정한 제한적 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권의 최종 효력, 신청채권의 배당, 임차인 우선변제, 가등기 관련 사항과 조세채권 등에 따라 실제 배당은 크게 달라질 수 있습니다. 계산상 잔여금은 소유자에게 지급될 확정 금액이 아닙니다.
회차별 가격 시나리오 — 유찰돼도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 단순 계산상 소유자 잔여 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰 · 70%) | 294,700,000원 | 264,708,566원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정 (49%) | 206,290,000원 | 177,536,306원 | 미확정 |
| 3회 유찰 가정 (34.3%) | 144,403,000원 | 116,515,724원 | 미확정 |
회차가 진행되면 최저매각가격은 낮아집니다. 하지만 유효한 대항력을 가진 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가격 하락분만큼 인수액이 증가할 수 있습니다. 결국 실질취득금액이 반드시 함께 내려가는 것은 아닙니다.
게다가 가등기 관련 위험은 단순한 보증금의 문제가 아닙니다. 소유권이전청구권 보전 가등기가 존속한다면 향후 소유권 확보에 중대한 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 위 시나리오의 낮은 최저가를 그대로 투자 기회로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 반여동 반여119안전센터 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장 및 부산원동역 등 교통시설이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준으로 판단됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 5층 건물이며 대상 호수는 2층입니다. 사용승인일은 1979.12.29로, 건물의 노후화 상태와 실제 수선 필요성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 위생·급배수설비와 바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역에 속하고, 반여3-1 주택재건축 정비구역으로 표시되어 있습니다. 도로·완충녹지 저촉 및 교육환경 보호구역 관련 사항도 존재합니다. 공시지가는 2,256,000원/㎡입니다.
- 정비사업 변수. 정비구역이라는 사실은 장래 이용과 가치에 영향을 줄 수 있지만 구체적인 사업 단계, 조합원 지위, 권리산정 및 추가 분담금은 별도의 확인 대상입니다. 정비구역에 속한다는 사정만으로 개발이익을 확정할 수 없습니다.
- 환금성. 390세대 단지이며 같은 면적의 최근 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 390,000,000원부터 475,000,000원까지 벌어져 있고, 건물 노후도와 권리관계에 따라 실제 매수층이 달라질 수 있습니다.
- 건축물 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 현장 상태와 관리·수선 이력은 별도 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격과 말소 여부 확인. 갑구 5번 장원태 가등기가 소유권이전청구권 보전 가등기인지, 담보 목적 가등기인지 법률관계를 확인하세요. 매각물건명세서의 인수 조건과 가등기 관련 권리신고를 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 실체 확인. 장서현의 전입일은 2021.07.27입니다. 실제 주택 인도, 현재 점유, 임대차계약의 존재와 유효한 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 보증금이 밝혀져야 인수할 수 있는 미배당 금액을 계산할 수 있습니다. 확정일자와 우선변제권, 배당요구 여부도 함께 확인하세요.
- 근저당권 원본 대조. 2021.07.26 삼성생명보험 근저당권 채권최고액 440,000,000원의 말소 상태와 2025.04.15 한국자산관리공사 이전 기록을 검토해 유효한 선순위 담보권이 남아 있는지 확인해야 합니다.
- 신청채권과 배당표 재검증. 신청청구액은 398,955,033원인데, 단순배당에는 25,065,634원의 가압류 청구금액만 반영되어 있습니다. 실제 채권계산서와 배당순위를 확인하기 전까지 소유자 잔여금과 매수인 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 정비사업 권리 확인. 반여3-1 주택재건축 정비구역 관련 조합원 지위 승계 가능성, 권리산정 기준과 추가 분담금 등을 확인하세요. 이 문제는 일반적인 아파트 실거래가격 비교만으로 판단하기 어렵습니다.
- 노후 건물과 명도 비용. 1979년 사용승인 건물인 만큼 설비·배관·누수·외벽과 공용시설의 상태를 확인하고, 점유자의 실제 거주 상태 및 인도 절차를 점검하세요.
- 관리비 및 공과금 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 세금 관련 우선채권을 별도로 확인하세요.
- 입찰가격은 실질취득 기준으로 판단. 최저가 294,700,000원만을 시세와 비교하지 말고 확인된 인수 부담을 포함한 총취득금액으로 최근 실거래 420,000,000원 및 최근 평균 426,250,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 서류 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 채권계산서 및 매각기일 전 변경사항을 확인하세요. 선순위 권리의 처리 방식은 법률전문가의 검토가 필요합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 권리가 아직 정리되지 않았다”
부산 왕자아파트 202호의 최저가는 294,700,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 426,250,000원과 최신 거래 420,000,000원보다 낮다는 점은 명확합니다. 하지만 최근 거래는 연초 고가 거래보다 낮은 사례가 나타나고 있어, 과거 높은 거래가격만으로 물건의 가치를 낙관해서는 안 됩니다.
무엇보다 권리관계가 결정적입니다. 2021년 선순위 가등기, 2021년 전입한 보증금 미상 점유자, 그리고 근저당권 말소·이전 기록의 불명확성이 동시에 존재합니다. 이 상태에서는 실질취득금액을 계산할 수 없고, 매수인이 확보할 소유권의 법적 안정성도 확정하기 어렵습니다.
가등기의 소멸 여부, 임차인의 실제 대항력과 보증금, 근저당권의 현재 상태가 모두 명확해진다면 그때 비로소 최근 실거래와 실질취득금액을 비교할 수 있습니다. 그러나 지금은 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰을 결정하기에는 확인되지 않은 위험이 큽니다.
종합 결론은 '권리확인 전 입찰 보류'입니다. 이 물건의 핵심은 한 차례 더 유찰되기를 기다리는 것이 아니라, 매각으로 소멸하지 않을 수 있는 권리와 인수할 수 있는 채무의 실체를 먼저 확인하는 데 있습니다.
