부산지방법원 2025타경5818. 해운대구 반여동 왕자아파트 5동 2층 202호입니다. 감정가는 421,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 최현철은 2021.06.19. 매매를 원인으로 2021.07.26. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 749,000,000원입니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의 채권최고액 440,000,000원의 근저당권이 설정됐다가, 이 근저당권은 2025.02.27. 확정채권양도를 원인으로 2025.04.15. 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
그러나 이번 사건에서 등기 흐름의 핵심은 그 근저당이 아닙니다. 말소기준권리는 2022.04.13. 한국자산관리공사의 25,065,634원 가압류로 산정되어 있습니다. 그런데 그보다 앞선 2021.09.10. 장원태 명의 소유권이전청구권가등기가 존재하고, 해당 권리는 말소기준 이전 권리로 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 별도 주의사항에는 이 가등기의 성격을 확인할 필요가 있다고 적시되어 있으므로, 가등기 원인·담보성 여부·본등기 가능성을 원본서류에서 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5818 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1477-1 왕자아파트 5동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 65.16㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 최현철 (2021.06.19. 매매 · 2021.07.26. 소유권이전 · 거래가액 749,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 421,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 398,955,033원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 2022.04.13. 한국자산관리공사 가압류입니다. 그 이후의 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2025.10.13. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 반면 장원태 명의 2021.09.10. 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 앞서며 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장서현 | 미상 | 2021.07.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
장서현은 2021.07.27. 전입한 것으로 조사되어 말소기준 2022.04.13.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 이 경우 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 배당요구 여부도 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 수 있는 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
왕자아파트 동일면적 65.16㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 434,666,666원입니다. 최저가 421,000,000원은 이 평균의 96.9%입니다. 다만 가장 최근 2026.09. 거래는 415,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다 6,000,000원 높습니다. 따라서 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.16㎡ | 1 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 65.16㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 65.16㎡ | 3 | 408,000,000원 |
| 2026.05 | 65.16㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 65.16㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 65.16㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2026.01 | 65.16㎡ | 3 | 475,000,000원 |
| 2026.01 | 65.16㎡ | 1 | 455,000,000원 |
| 2025.12 | 65.16㎡ | 1 | 419,000,000원 |
| 2025.12 | 65.16㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2025.12 | 65.16㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2025.11 | 65.16㎡ | 2 | 444,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.16㎡ | 12건 | 434,666,666원 |
표본의 최저 거래는 390,000,000원, 최고 거래는 475,000,000원입니다. 현재 최저가 421,000,000원은 이 거래 범위 안에 있습니다. 하지만 선순위 임차보증금이 실제로 인수된다면 낙찰가에 그 금액이 더해져 실질취득액이 올라가므로, 가격 비교의 기준도 421,000,000원이 아니라 그 실질취득액으로 바뀌어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 421,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,610,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 한국자산관리공사 | 25,065,634원 | 25,065,634원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 389,324,366원 |
현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다. 또한 장서현의 보증금이 미상이므로 임차보증금의 실제 배당·미배당·인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 권리 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 421,000,000원 | 25,065,634원 | 389,324,366원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 336,800,000원 | 25,065,634원 | 306,219,166원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 269,440,000원 | 25,065,634원 | 239,802,206원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층입니다.
- 주위환경. 반여119안전센터 남측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 주위에 시내버스정류장 및 부산원동역 등이 소재해 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 동측 왕복 2차선 포장도로와 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역(반여3-1 주택재건축), 도로·완충녹지 저촉 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 2,256,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 노후도. 감정요항표상 사용승인일은 1979.12.29.이며 단지는 390세대입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2021.09.10. 장원태 명의 소유권이전청구권가등기의 성격과 본등기 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 장서현의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 434,666,666원보다 현재 최저가는 낮지만 최신 거래 415,000,000원보다 높습니다. 단순 평균 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 336,800,000원, 2회 유찰 269,440,000원이지만 선순위 권리 위험은 가격 하락과 별개로 검증해야 합니다.
- 정비구역 확인. 반여3-1 주택재건축 정비구역에 속하므로 정비사업 진행상황과 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 권리 확정이 먼저
이 물건은 숫자만 보면 신건 최저가 421,000,000원이 최근 12개월 평균 434,666,666원의 96.9%라서 어느 정도 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 최신 거래 415,000,000원보다 이미 높고, 무엇보다 말소기준보다 앞선 가등기와 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 동시에 존재합니다.
따라서 현재 자료만으로는 “인수 0원” 또는 “실질취득 4.21억”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 가등기 성격과 장서현의 보증금·확정일자·배당관계가 확인된 뒤에야 낙찰가에 실제 인수액을 더한 실질취득 기준의 시세 비교가 가능합니다. 결론은 가격 검토보다 권리확정이 선행되어야 하는 고위험 검증형 물건입니다.
