울산지방법원 2025타경1458. 양산시 동면 금산리 1423-12의 토지와 현칭 ‘계림빌’ 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설 1개호, 2층 단독주택(다가구-2가구) 201호·202호, 3층 단독주택(다가구-2가구) 301호·302호이고 3층 다락도 매각에 포함됩니다. 소유자는 박동원·양승연으로 각 2분의 1 지분입니다.
권리관계의 기준점은 2014.11.27 접수된 하북농업협동조합 근저당권 175,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 하북농업협동조합 근저당 214,500,000원, 2017년 비엔케이캐피탈주식회사 근저당 10,000,000원이 설정됐습니다. 이후 임차권 2건과 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 금산리 1423-12 · 경상남도 양산시 동면 금오4길 89-7 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현칭 ‘계림빌’ · 1층 근린생활시설, 2·3층 단독주택(다가구-2가구) |
| 토지 | 222.9㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박동원 2분의 1 · 양승연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 758,917,800원 / 758,917,800원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하북농업협동조합 / 357,700,483원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.11.27 을구 1번 하북농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 양승연 지분에 대한 2020년 양산시 압류는 2020.11.25 해제됐고, 박동원 지분의 경남신용보증재단 가압류도 2022.06.14 해제돼 이미 말소된 이력입니다.
임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주흥식 | 3층 301호(가칭) 약 84㎡ 전부 | 2022.08.30 | 2022.08.30 | 170,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태환 | 2층 202호 약 50㎡ 전부 | 2025.06.25 | 2016.05.30 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주흥식의 임대차계약일은 2022.05.28, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.08.30이며 보증금은 170,000,000원입니다. 김태환은 임대차계약일 2016.05.28, 점유개시일 2016.05.30, 확정일자 2016.05.30이나 주민등록일자가 2025.06.25로 확인돼 말소기준인 2014.11.27보다 늦습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, ‘싸다’는 결론 금지
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 758,917,800원으로 신건 100%입니다. 매수인이 인수할 금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 758,917,800원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 758,917,800원 | 0원 | 349,428,622원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 607,134,240원 | 0원 | 199,162,898원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 485,707,392원 | 0원 | 78,950,318원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 758,917,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,989,178원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 하북농업협동조합 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 하북농업협동조합 | 214,500,000원 | 214,500,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 349,428,622원 |
채권총액 399,500,000원은 현재 매각가 가정에서 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 위 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 동면 금산리 ‘금산근린공원’ 북측 인근이며, 주변은 주상용주택·근린생활시설·주상나지 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현칭 ‘계림빌’. 1층 근린생활시설 1개호(영웅냉열), 2층 201호·202호, 3층 301호·302호의 다가구주택 구조이며 3층 다락도 매각에 포함됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 3층. 외벽은 치장석 붙임 및 스톤코트, 내벽은 벽지·타일, 샷시창호이며 위생·급배수·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 222.9㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·소로한면. 공시지가는 997,500원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 별도 설정. 신건 최저가 758,917,800원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 거래 가능한 주변 주상용·다가구 물건과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 2명 확인. 주흥식·김태환 모두 대항력은 없지만 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 배당 및 인도 단계에서 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 복합 이용 확인. 1층 근린생활시설과 2·3층 다가구주택이 함께 있는 구조이므로 각 호실의 실제 점유·사용 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 다락 포함 여부 확인. 3층 다락은 매각에 포함됩니다. 현황과 도면을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상 소유자 잔여 349,428,622원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 문제
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2014.11.27 하북농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 주흥식·김태환의 전입은 모두 그 이후입니다. 임차권등기 역시 말소기준 뒤에 들어와 매각으로 소멸하고, 세 가지 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 758,917,800원이고 아직 유찰이 없습니다. 실질취득액도 같은 금액이지만, 최근 실거래 가격과 비교할 수 있는 수치가 없어 이것을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 정리됐다. 그러나 신건 가격의 매력은 별도 검증해야 한다.”로 요약하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
