울산지방법원 2025타경1458. 경상남도 양산시 동면 금산리 1423-12에 있는 현칭 ‘계림빌’ 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정상 지상 3층 철근콘크리트 건물로, 1층은 영웅냉열이라는 상호의 근린생활시설, 2층은 201호·202호, 3층은 301호·302호의 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 3층의 다락도 매각에 포함됩니다.

등기부상 소유자는 박동원·양승연으로 각 2분의 1 지분을 갖고 있습니다. 하북농업협동조합이 설정한 2014년 근저당이 말소기준이고, 이후 비엔케이캐피탈 근저당과 주택임차권등기 등이 이어졌습니다. 확인된 두 임차권자의 전입신고는 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 보증금 합계 235,000,000원을 곧바로 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 이 물건은 개별 아파트와 달리 상가와 다가구 주택이 결합된 건물입니다. 여러 호실의 점유관계와 실제 임대수익을 구분해 조사해야 하며, 경매 가격이 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 시장가치 대비 할인이라고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준

권리분석의 출발점은 2014.11.27. 설정된 을구 1번 하북농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 175,000,000원이며, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 214,500,000원과 2017년 비엔케이캐피탈 근저당권 10,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2020년 양승연 지분에 대한 양산시 압류는 같은 해 해제돼 말소됐고, 2021년 박동원 지분에 대한 경남신용보증재단 가압류도 2022년 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 유효한 인수 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

2024년 주흥식 임차권등기와 2026년 김태환 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후 등기됐습니다. 두 임차권자 모두 전입신고가 2014년 근저당보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 다만 이 판단은 확인된 임차권자에 관한 것으로, 다른 호실의 실제 점유·임대차 관계까지 확정하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2억 3,500만원, 그러나 대항력 없음

확인된 실제 임차권자는 주흥식·김태환 2명입니다. 보증기관이 대위 신고하거나 별도 승계 신고한 중복 채권자는 아닙니다. 두 사람의 보증금 합계는 235,000,000원이지만, 두 임차권 모두 매수인에게 승계되는 보증금으로 판단되지는 않습니다.

주흥식의 임차권등기일은 2024.10.30., 김태환의 임차권등기일은 2026.05.06.입니다. 두 사람 모두 배당요구가 있는 것으로 확인됩니다. 임차권등기의 매각에 따른 소멸과 실제 보증금 배당액은 구분해서 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 531,242,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 단순 배당 추정입니다. 등기된 근저당권 3건의 채권최고액 합계는 399,500,000원입니다. 아래 추정은 이 금액을 배당 기준으로 사용하며, 임차권자에 대한 실제 배당과 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않은 금액입니다.

채권최고액 기준의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여 124,029,580원은 확정 교부액이 아닙니다. 주흥식·김태환의 배당 가능액 및 우선순위, 당해세, 최우선변제, 실제 채권잔액에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원과 채권자의 미배당 금액은 서로 다른 개념입니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 시세 검증은 별개

이 사건은 1회 유찰된 상태로, 현재 최저매각가는 감정가의 약 70% 수준입니다. 이후 유찰을 가정하면 최저가가 더 낮아지지만, 가격 메리트는 건물·토지의 실제 매매시세와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

표에서 채권 미배당이 발생하더라도, 그것이 곧 낙찰자의 채무인수로 바뀌는 것은 아닙니다. 확인된 말소기준 이후 근저당권과 대항력 없는 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 새로운 점유관계 또는 별도 인수권리가 발견되면 실질취득액 판단도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 동면 금산리 소재 금산근린공원 북측 인근입니다. 주변은 주상용주택, 근린생활시설, 주상나지 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 해당 부동산까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 스톤코트 마감, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생설비·급배수시설·도시가스설비가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 1층 영웅냉열 근린생활시설, 2층 201호·202호 주택, 3층 301호·302호 주택으로 이용 중입니다. 3층 다락도 매각 대상입니다.
• 토지. 면적 222.9㎡, 지목 대, 주상용 이용 상태입니다. 지형은 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 폭 8~10m의 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 997,500원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 실제 시장거래가를 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 호실 구획 및 이용 적법성은 현장·건축물대장 대조가 필요합니다.
• 환금성. 상업용·주거용이 혼합된 건물과 토지의 일괄매각이므로 수요층과 매각기간을 일반 아파트와 동일하게 가정하기 어렵습니다. 현재 시세 및 거래사례만으로는 환금성을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 1번 하북농업협동조합 근저당권(2014.11.27.)이 말소기준이라는 점과 후순위 근저당권의 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
• 임차권자 2명. 주흥식 170,000,000원, 김태환 65,000,000원의 전입·점유·확정일자와 배당요구 상태를 확인하세요. 대항력 없음과 실제 배당 가능액은 별도로 검토해야 합니다.
• 전체 호실 현황. 1층 영웅냉열 및 201호·302호의 점유·임대차·보증금·사업자등록과 확정일자 관계를 반드시 조사하세요. 확인된 임차권자 2명 외의 권리관계가 매수인의 추가 부담을 만드는지 점검해야 합니다.
• 상가 명도. 1층 영업시설의 실제 운영자와 점유 원인을 확인하고, 필요한 경우 인도 및 영업시설 정리 과정의 비용·일정을 예상하세요.
• 주거 호실 명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유가 계속되고 있다고 단정할 수 없습니다. 각 호실의 실제 점유자를 확인하고 인도명령 또는 명도 절차 필요성을 검토하세요.
• 실거래·수익 검증. 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 사실만으로 저가 낙찰이라고 볼 수 없습니다. 인근 유사 규모 근린·다가구주택의 거래가와 임대수익을 비교하세요.
• 건물·토지 일괄매각. 토지 222.9㎡와 3층 다락을 포함한 건물 전체의 매각 범위, 호실 구획, 실제 면적을 현장과 공부에서 대조하세요.
• 미납 공과금·관리비. 체납 관리비와 공용시설 유지비, 세금 관련 부담을 별도로 확인하세요.
• 배당표 검증. 예상 잔여액 124,029,580원은 임차권자 배당·당해세·최우선변제가 반영되지 않은 단순 추정입니다. 실제 배당순위와 채권잔액을 검증하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 임대차관계를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 좋은 매입가격은 별개”

양산 계림빌은 권리와 가격을 나눠서 판단해야 할 물건입니다. 확인된 근저당권은 매각으로 소멸하고, 주흥식·김태환의 임차권도 말소기준보다 후순위이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 두 보증금 235,000,000원이 매수인에게 그대로 승계되는 사건은 아닙니다.

하지만 1층 근린생활시설과 2~3층 다가구주택을 포함한 일괄매각이라는 점이 핵심 변수입니다. 임차권등기가 확인된 두 호실 외에도 별도 점유·임대차 조사 필요성이 남아 있습니다. 감정가 758,917,800원 대비 최저가 531,242,000원이라는 가격 하락만으로 실제 시장가치나 수익성을 확정할 수 없습니다.

확인된 등기권리의 인수 부담은 낮지만, 건물 전체의 점유·임대차 확인과 시세 검증이 선행돼야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 인수위험을 해소하고 혼합용도 건물의 적정 매입가격을 판단하는 데 있습니다.