부산지방법원 2025타경5828. 해운대구 중동 해운대힐스테이트위브 티-201동 27층 2705호 아파트입니다. 등기상 소유자는 정길숙이고, 말소기준권리는 2017.04.25. 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 부산은행·애큐온저축은행 근저당과 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이번 사건의 핵심은 권리보다 현재 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 1,440,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 1,344,000,000원이고 최신 거래는 2026.05. 1,150,000,000원입니다. 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세도 -5.1%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 12건 평균 1,386,250,000원보다도 높은 현 최저가를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5828 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1818 해운대힐스테이트위브 티-201동 27층 2705호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로433번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 지상 47층 건물 중 27층 |
| 실거래 비교 면적 | 153.5704㎡ · 면적 매칭 |
| 소유자 | 정길숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,440,000,000원 / 1,440,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 512,508,621원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.04.25. 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 756,000,000원이고, 2021.07.21.에는 671,000,000원으로 변경 등기도 있습니다. 이후 부산은행 근저당권 180,000,000원, 애큐온저축은행 근저당권 406,800,000원 및 181,200,000원, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 관련 기재에는 임대관계가 미상으로 되어 있으므로, 점유관계까지 확정적으로 단정할 단계는 아닙니다. 현재 제공된 배당 시나리오상 임차인 인수액이나 별도의 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 7.1% 높다
해운대힐스테이트위브는 2,369세대, 사용승인 관련 기준일은 2015.02.02.입니다. 비교 대상 면적은 153.5704㎡이며, 실거래 면적 매칭이 확인됩니다. 최근 거래 12건 전체 평균은 1,386,250,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 153.57㎡ | 30 | 1,150,000,000원 |
| 2026.01 | 153.57㎡ | 19 | 1,700,000,000원 |
| 2025.08 | 153.57㎡ | 40 | 1,190,000,000원 |
| 2025.06 | 153.57㎡ | 33 | 1,340,000,000원 |
| 2025.06 | 153.57㎡ | 33 | 1,340,000,000원 |
| 2024.06 | 153.57㎡ | 33 | 1,250,000,000원 |
| 2024.04 | 153.57㎡ | 33 | 1,250,000,000원 |
| 2024.04 | 153.57㎡ | 24 | 1,780,000,000원 |
| 2024.03 | 153.01㎡ | 18 | 1,415,000,000원 |
| 2023.07 | 153.57㎡ | 11 | 1,670,000,000원 |
| 2023.03 | 153.57㎡ | 26 | 1,200,000,000원 |
| 2022.11 | 153.57㎡ | 27 | 1,350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 1,344,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 1,386,250,000원 |
최근 12개월 평균은 1,344,000,000원이고 현재 최저가 1,440,000,000원은 그 가격의 107.1%입니다. 최신 실거래는 2026.05. 1,150,000,000원이며 최근 거래 추세도 -5.1%입니다. 따라서 현재 신건 가격을 ‘최근 시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,440,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,800,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 756,000,000원 | 756,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 406,800,000원 | 406,800,000원 |
| 5. 을구 11번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 181,200,000원 | 80,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,524,000,000원 중 1,423,200,000원이 배당되는 시나리오이며 미배당액은 100,800,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,440,000,000원 | 1,423,200,000원 | 100,800,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,152,000,000원 | 1,138,080,000원 | 385,920,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 921,600,000원 | 909,984,000원 | 614,016,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동백초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 비교적 근거리에 도시철도 2호선 장산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트지붕 지상 47층 건물의 27층 2705호이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사지에 조성된 3필지 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역 관련 사항이 있으며 공시지가는 2,855,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 동일 면적 실거래는 12건 확인되며 가격 범위는 1,150,000,000원에서 1,780,000,000원입니다. 최근 추세는 -5.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 1,386,250,000원보다 최근 12개월 평균 1,344,000,000원과 최신 거래 1,150,000,000원을 우선해 현재 가격을 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가가 최근 12개월 평균의 107.1%이고 추세가 -5.1%이므로, 현 회차 가격을 ‘저렴하다’고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당 우선순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있으므로 원본 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 변경 대조. 하나은행 근저당은 최초 채권최고액 756,000,000원과 2021.07.21. 변경등기 671,000,000원이 함께 확인되므로 배당표와 최신 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 1,440,000,000원, 1회 유찰 1,152,000,000원, 2회 유찰 921,600,000원의 시나리오를 기준으로 자금계획을 구분해 두는 편이 합리적입니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 중요한 신건
이 사건은 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현재 최저가 1,440,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,344,000,000원보다 높고, 최저가 대비 최근 시세 비율도 107.1%입니다. 최신 거래가 1,150,000,000원, 최근 추세가 -5.1%라는 점까지 감안하면 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 최근 시세와 유찰 회차를 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
