부산지방법원 2025타경5828. 부산 해운대구 중동의 해운대힐스테이트위브 티-201동 27층 2705호입니다. 지상 47층 건물에 위치한 전용 153.57㎡대 아파트로, 감정가가 1,440,000,000원인 고가 주택입니다. 이미 한 차례 유찰되어 최저매각가격은 감정가의 70%인 1,008,000,000원입니다.
권리관계는 단순한 단일 근저당 사건보다 복잡합니다. 하나은행을 비롯해 부산은행과 애큐온저축은행의 근저당권이 설정돼 있고, 세금 등 압류도 여러 건 존재합니다. 그러나 경매로 소멸하는 등기상 권리가 대부분이며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 핵심은 이 권리들이 실제 매각에서 모두 정리되는지, 선순위 조세와 점유관계에 별도의 문제가 없는지를 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5828 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1818 해운대힐스테이트위브 티-201동 27층 2705호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로433번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 |
| 전용면적 | 153.5704㎡ (실거래 비교 면적 153.57㎡) |
| 건물 위치 | 지상 47층 중 27층 · 티-201동 |
| 단지 규모 / 준공 | 2,369세대 · 2015.02.02 |
| 소유자 | 정길숙 (단독소유) |
| 감정가 | 1,440,000,000원 |
| 최저매각가격 | 1,008,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사애큐온저축은행 / 512,508,621원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.25 을구 5번 · 주식회사하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 세금 압류는 확인
말소기준권리는 2017.04.25 설정된 하나은행의 을구 5번 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 부산은행의 근저당권, 애큐온저축은행의 근저당권, 이후 설정된 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
하나은행 근저당권은 처음 채권최고액이 756,000,000원으로 등기됐으나, 2021.07.21 변경등기에 671,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이 변경은 실제 배당 계산에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 현재 유효한 채권최고액과 공동담보 관계를 반드시 대조해야 합니다. 하나은행의 기존 을구 2번 근저당과 을구 5번 추가설정은 연결된 담보관계로 기재돼 있어 동일 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세
해운대힐스테이트위브의 전용 153.57㎡대 실거래 12건을 보면, 전체 평균 거래금액은 1,386,250,000원입니다. 하지만 과거 고가 거래의 영향을 받을 수 있어, 이 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다.
보다 중요한 비교 기준은 최근 12개월 평균 1,344,000,000원과 2026.05 최신 거래 1,150,000,000원입니다. 현재 최저가 1,008,000,000원은 최근 평균의 75.0%이며, 최신 거래가격보다도 142,000,000원 낮습니다. 따라서 현시점에는 실거래 대비 가격 차이가 존재하지만, 이를 곧바로 확정적인 저평가로 받아들여서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 153.57㎡ | 30 | 1,150,000,000원 |
| 2026.01 | 153.57㎡ | 19 | 1,700,000,000원 |
| 2025.08 | 153.57㎡ | 40 | 1,190,000,000원 |
| 2025.06 | 153.57㎡ | 33 | 1,340,000,000원 |
| 2025.06 | 153.57㎡ | 33 | 1,340,000,000원 |
| 2024.06 | 153.57㎡ | 33 | 1,250,000,000원 |
| 2024.04 | 153.57㎡ | 33 | 1,250,000,000원 |
| 2024.04 | 153.57㎡ | 24 | 1,780,000,000원 |
| 2024.03 | 153.01㎡ | 18 | 1,415,000,000원 |
| 2023.07 | 153.57㎡ | 11 | 1,670,000,000원 |
| 2023.03 | 153.57㎡ | 26 | 1,200,000,000원 |
| 2022.11 | 153.57㎡ | 27 | 1,350,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 1,386,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 1,344,000,000원 |
실거래 비교 시 층·향·내부 상태 등에 따른 가격 차이가 존재할 수 있습니다. 2025.06 거래는 집계된 거래 내역 그대로 반영했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,008,000,000원 가정)
현재 최저매각가격에 낙찰된다는 가정으로 계산한 배당입니다. 채권최고액 기준 금융기관 채권 합계는 1,524,000,000원이며, 예상 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 995,520,000원입니다. 전액을 충족하지 못하므로 후순위 근저당권자에게 상당한 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,480,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 756,000,000원 | 756,000,000원 |
| 2. 근저당 · 부산은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 애큐온저축은행(을구 9) | 406,800,000원 | 59,520,000원 |
| 4. 근저당 · 애큐온저축은행(을구 11) | 181,200,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,524,000,000원 | 995,520,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 528,480,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매수인 인수 추정액 | — | 0원 |
하나은행 배당은 756,000,000원 기준의 추정치입니다. 2021.07.21 변경등기의 671,000,000원과 차이가 있어 실제 유효 채권최고액 확인이 필요합니다. 국세·지방세 등 우선배당 가능액도 미반영됐으므로 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 미배당은 증가
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 1,008,000,000원 | 995,520,000원 | 528,480,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 705,600,000원 | 696,144,000원 | 827,856,000원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 493,919,999원 | 486,580,799원 | 1,037,419,201원 | 0원 |
회차별 인수액 0원은 확인된 권리와 현재 배당 가정을 전제로 한 추정입니다. 실제 점유관계·선순위 권리·조세·매각조건 확인 결과에 따라 매수인 부담은 달라질 수 있습니다. 유찰 시나리오는 예정 매각가격을 보장하지 않습니다.
현재 회차에서는 신청채권자인 애큐온저축은행의 청구액 512,508,621원에 비해 해당 배당 추정액이 59,520,000원에 그칩니다. 추가 유찰 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다. 이는 선순위 담보권이 매각대금을 상당 부분 흡수하기 때문이며, 경매 진행과 배당절차를 함께 확인할 필요가 있음을 보여줍니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 장산역이 위치합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 지상 47층 건물의 27층 세대입니다. 철근콘크리트 계열 구조이며 복합패널·커튼월 마감, 승강기와 도시가스·난방·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 2,369세대의 아파트단지로 2015.02.02 준공됐습니다. 전용 153.57㎡대의 대형 면적이며 동일 면적 거래는 가격 편차가 큽니다.
- 도로. 단지 내부 가로망이 외부도로와 연결되며 단지 내 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 교육환경 보호구역 등 관련 규제도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가 단가는 2,855,000원/㎡이며, 지목은 대이고 토지는 완경사지에 조성된 부정형입니다.
- 건축 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 실거래가 1,150,000,000원에서 1,700,000,000원까지 분포합니다. 가격 변동성이 크고 경매 매각률이 22.22%인 점을 고려하면 보수적인 출구가격 설정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하나은행 근저당 변경등기. 을구 5번 최초 채권최고액 756,000,000원과 2021.07.21 변경금액 671,000,000원의 관계를 확인하세요. 을구 2번과 을구 5번의 공동담보·추가설정 관계도 중복 계산 없이 검토해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 5건. 국세, 지방세 및 국민건강보험공단 압류의 실제 체납액과 법정기일, 우선배당 여부를 확인하세요.
- 임대관계·점유자. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장점유 상태를 확인하고 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 검토하세요.
- 시세 판단. 전체 평균 1,386,250,000원보다 최근 12개월 평균 1,344,000,000원과 최신 거래 1,150,000,000원을 우선 기준으로 사용하세요. 최근 추세 -5.1%의 하락 흐름을 반영해야 합니다.
- 층·향·내부 상태. 본건은 27층이며 실거래 표본의 층수와 개별 상태가 다릅니다. 고가 거래를 그대로 적용하지 말고 동일한 면적과 유사한 개별 조건을 비교하세요.
- 재매각 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰 1.1회, 매각률 22.22%입니다. 최저가격이 낮더라도 실제 매수층과 재판매에 필요한 시간을 검토해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비에 관한 부담을 점검하세요.
- 배당 및 경매 진행. 신청채권자 애큐온저축은행의 청구액 512,508,621원과 현재 회차의 신청채권자 배당 추정액 59,520,000원의 차이를 확인하세요. 추가 유찰 시 배당 부족이 커지는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 입찰 매각조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 분명하지만, 권리와 시세의 검증이 먼저”
해운대힐스테이트위브 2705호는 감정가 1,440,000,000원에서 한 차례 유찰돼 1,008,000,000원에 나온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 1,344,000,000원의 75.0%이며, 최신 거래금액 1,150,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 보면 검토할 만한 할인 폭이 존재합니다.
그러나 시장 흐름은 -5.1% 하락 추세이고, 동일 면적의 거래가격 차이도 큽니다. 단지 경매 매각률 22.22%와 대형 면적의 특성을 고려하면, 현재 할인 폭을 곧바로 실현 가능한 투자수익으로 해석하는 것은 위험합니다.
권리 측면에서는 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 압류가 소멸하는 구조이며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 하나은행 채권최고액 변경등기, 세금 등 압류 5건의 우선순위, 감정평가서상 미상인 임대관계는 반드시 확인해야 합니다.
결론은 ‘가격은 검토 가능, 권리와 환금성은 추가 확인’입니다. 현재 최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 하락장에서는 그 가격 차이만으로 충분한 안전마진을 확정할 수 없습니다. 실거래 수준과 권리관계가 검증될 때 비로소 실제 입찰가를 판단할 수 있습니다.
