부산지방법원 2025타경5848. 부산 기장군 정관읍 정관로 607, 정관그리나오피스텔 4층 414호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이고, 감정평가에서도 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않아 경매진행 및 응찰 시 확인이 필요하다고 적시돼 있습니다. 현재 소유자는 김정화이며 2019년 9월 17일 거래가액 60,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 선순위 임차권입니다. 박예림은 2022년 2월 18일 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 현재 사건의 말소기준으로 계산된 강제경매개시결정은 2025년 9월 17일이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있지만, 이 사건에는 그 위험을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5848 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 749-3 정관그리나오피스텔 4층 414호 · 도로명 부산광역시 기장군 정관읍 정관로 607 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상13층 건물 내 4층 414호 |
| 소유자 | 김정화 (2019.09.17. 거래가액 60,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 40,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 공부상 이용 | 오피스텔 · 실제 이용상태는 응찰 시 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 존재하지만 확약이 핵심
현재 권리관계에서 실제 임차인은 박예림 1명입니다. 별도로 신고된 시보증은 박예림 보증금 40,000,000원을 대위·승계한 보증기관의 중복신고이므로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 박예림의 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.02.18이고, 임차권등기는 2024.04.17 접수됐습니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박예림 건물전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 | 2022.02.18 / 2022.02.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
| 시보증 박예림 보증금 대위·승계 중복신고 | 40,000,000원 별도 합산 금지 | 2022.02.18 / 2022.02.18 | 승계 | 승계 | 박예림 승계 |
② 가격 판단 — 시세 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 40,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 확약 반영 시 매수인 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 40,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 금액을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,120,000원 |
| 1. 임차인 박예림 보증금(우선변제) | 40,000,000원 | 38,880,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박예림 보증금의 미배당액은 1,120,000원으로 산출되지만, 2026.05.11자 확약서가 적용되는 박예림 임차관계에 대해서는 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 40,000,000원 | 1,120,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 32,000,000원 | 8,976,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 25,600,000원 | 15,260,800원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 ‘중앙공원’ 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 용도·실사용. 공부상 오피스텔입니다. 이해관계인 부재로 실제 이용상태가 확인되지 않아 경매진행 및 응찰 시 직접 확인이 필요합니다.
- 건물. 2012.11.26 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하2층·지상13층 건물이며 승강기·기계식주차·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 30m, 북동측 약 15m 포장도로와 북서측 약 20m 보행자전용도로에 접하고 주차시설이 확보돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 3,273,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11자 확약서의 제출 주체, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 박예림 1명입니다. 시보증의 40,000,000원은 박예림 보증금의 대위·승계 신고이므로 80,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 오피스텔이지만 감정 당시 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다. 현황과 점유상태를 응찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 40,000,000원 자체를 시세라고 전제하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현 회차 계산상 임차보증금 미배당 1,120,000원이 발생하지만, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다. 룰상 계산과 실제 승계위험을 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 대항력 있는 임차인 박예림의 보증금 40,000,000원이 감정가와 같아 부담스러운 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 1,120,000원이 남아 원칙적으로는 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.11자 확약서로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리분석의 중심은 ‘40,000,000원 보증금을 떠안느냐’가 아니라 확약의 효력이 매각절차에서 그대로 확인되는지입니다. 반면 가격 측면은 별개입니다. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 40,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지 판단할 수 없습니다. 권리는 확약으로 크게 정리됐지만, 가격은 검증이 필요한 신건. 이 사건의 결론입니다.
