부산지방법원 2025타경5861. 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 동일스위트3차 304동 1101호입니다. 전용면적은 약 100.76㎡이며, 20층 건물의 11층에 위치한 아파트입니다. 2014년 사용승인을 받은 1,500세대 단지로, 주변에 아파트단지와 학교·근린생활시설이 자리 잡고 있습니다.

이 물건의 특징은 권리관계보다 가격과 점유 상태를 함께 살펴봐야 한다는 점입니다. 소유자 윤현정 명의로 2014년 소유권이 이전됐고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 187,680,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 부산은행의 추가 근저당, 오케이저축은행 근저당, 우리카드 가압류가 차례로 설정되었으며 오케이저축은행과 부산은행의 임의경매개시결정까지 이어졌습니다. 그러나 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

한 차례 유찰로 최저매각가가 237,300,000원까지 낮아진 현재, 같은 단지 동일 면적대 실거래 평균 337,875,000원과 비교하면 가격상 여유가 상당합니다. 특히 최근 거래 중 가장 최신인 2026년 10월 거래가 317,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 다만 감정평가 당시 현장 폐문으로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 파악되지 않았으므로, 이 가격 차이를 곧바로 확정적인 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당

권리분석의 기준점은 2014.09.30 설정된 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 187,680,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리로서 매각으로 소멸합니다.

그 뒤에 설정된 부산은행의 추가 근저당 71,590,000원, 오케이저축은행 근저당 28,800,000원, 우리카드 가압류 12,405,567원 역시 매각으로 소멸합니다. 오케이저축은행과 부산은행의 임의경매개시결정도 마찬가지입니다. 미배당이 발생하더라도 이 후순위 권리의 부족액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.2%

동일스위트3차는 1,500세대 규모의 아파트단지입니다. 전용 약 100.76㎡를 중심으로 동일 면적대에서 거래된 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 337,875,000원입니다. 현재 최저매각가 237,300,000원은 이 최근 평균의 70.2%에 해당합니다.

최근 거래 범위는 317,000,000원~360,000,000원입니다. 평균은 337,875,000원이며, 가장 최신인 2026년 10월 거래가격은 317,000,000원입니다. 최신 거래가가 최근 평균보다 낮다는 사실은 중요합니다. 과거의 높은 거래가격만 보고 기준 시세를 설정하면 실제 가격 경쟁력을 과대평가할 수 있기 때문입니다.

하지만 이 물건은 최신 거래가격과 비교해도 최저매각가가 낮습니다. 237,300,000원이라는 현재 가격은 최근 평균뿐 아니라 최근 실거래 중 최저 수준인 317,000,000원도 밑돌고 있어, 실거래 비교상 가격 경쟁력이 확인됩니다. 다만 최신 거래는 전용 100.23㎡·7층 거래이고, 본건은 11층이므로 층·향·내부 상태에 따른 차이를 감안해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 매각대금은 선순위 부산은행 근저당권부터 배당됩니다. 부산은행의 첫 번째 근저당에는 채권최고액 기준 전액이 배당되고, 두 번째 근저당부터 미배당이 발생합니다. 후순위 오케이저축은행과 우리카드에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다.

집행비용 4,122,200원을 우선 공제한 추정 배당입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 또는 가압류 청구금액을 기준으로 하며, 실제 채권 잔액 및 배당요구·조세·우선변제 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

채권 합계 300,475,567원 가운데 예상배당은 233,177,800원이며, 미배당액은 67,297,767원입니다. 특히 경매를 신청한 오케이저축은행의 청구액 25,153,451원에 대해서도 현재 가정에서는 배당이 없습니다. 다만 채권자의 미배당과 매수인의 인수액은 구별해야 합니다. 이 후순위 근저당·가압류는 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 권리이므로 해당 미배당액을 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다.

유찰 회차별 예상배당 변화

향후 추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 낮아질 수 있지만, 채권자들에게 돌아가는 금액도 줄어들어 미배당액이 확대됩니다. 반면 확인된 등기상 후순위 권리의 매각 소멸 구조는 동일하므로, 각 회차의 예상 인수액은 모두 0원입니다.

추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 진행 여부와 낙찰가격을 보장하지 않습니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리 및 배당관계를 기준으로 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 모전중학교 남동측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측으로 약 20m 내외, 남동측으로 약 15m 내외의 도로에 접합니다.
• 단지 규모. 동일스위트3차는 1,500세대 규모로, 사용승인일은 2014.05.30입니다. 같은 면적대의 최근 12개월 실거래 12건이 확인되어 가격을 비교할 수 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 아파트로 위생·급배수설비, 소화전·화재탐지·경보설비, 승강기 및 열병합 지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다. 다만 해당 호수의 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,116,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 구조 및 실제 이용 상황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 실거래가 317,000,000원~360,000,000원에 분포해 동일 면적대의 거래 사례는 확인됩니다. 그러나 최신 거래가격은 최근 평균보다 낮으므로, 향후 매도가격을 과거의 높은 거래가에 맞춰 단정하지 않는 것이 좋습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 시세를 우선 기준으로. 최근 12개월 평균은 337,875,000원이지만 2026년 10월 최신 거래가격은 317,000,000원입니다. 현재 최저가 237,300,000원은 두 기준보다 낮지만, 실제 응찰가를 결정할 때는 최신 거래가격과 개별 호수 상태를 우선 점검하세요.
• 점유자·임대차 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유 상태를 대조하고 임차인이 발견되면 전입일·확정일자·보증금·대항력을 재검토해야 합니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 누수·결로·설비 상태·내부 수리 필요 여부 등을 확인하고 확인이 어렵다면 입찰가에 불확실성을 반영하세요.
• 말소기준 확인. 2014.09.30 부산은행 을구 1번 근저당이 말소기준입니다. 후순위 부산은행 근저당, 오케이저축은행 근저당, 우리카드 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부로 재확인하세요.
• 배당 부족과 인수 구별. 현재 회차의 예상 미배당액은 67,297,767원입니다. 이 금액은 후순위 채권자들의 배당 부족액이지 매수인이 추가로 부담할 금액이 아닙니다. 다만 별도의 대항력 있는 임차인 등이 확인되면 인수관계를 다시 계산해야 합니다.
• 추가 유찰 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰은 2.8회입니다. 현재 1회 유찰에 따른 가격 경쟁력이 있지만, 추가 유찰에만 의존하기보다 현재 가격과 경쟁입찰 가능성을 함께 고려하세요.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비 가운데 승계될 수 있는 공용부분, 실제 인도에 필요한 비용 및 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 매각기일은 2026.10.27입니다. 입찰 전 법원 공고와 사건 진행 상태, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서 및 현황조사서 원본을 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”

부산 정관 동일스위트3차 304동 1101호는 1회 유찰만으로 최근 12개월 실거래 평균의 70.2%까지 내려온 아파트입니다. 감정가 339,000,000원에서 최저가 237,300,000원으로 낮아졌고, 최근 평균 337,875,000원뿐 아니라 최신 거래 317,000,000원보다도 낮아 가격 측면에서는 검토할 만한 근거가 충분합니다.

권리관계 역시 비교적 명확합니다. 2014년 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류, 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸할 예정이며, 미배당이 발생해도 해당 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 확인된 권리 기준 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 마지막 판단을 가로막는 부분은 점유관계와 내부 상태입니다. 특정된 임차인이 없더라도 임대관계는 미상이며 현장조사에서도 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 임차인이나 점유자가 발견되면 권리분석이 달라질 수 있고, 내부 수리비와 명도비용에 따라 예상 수익성도 줄어들 수 있습니다.

결론은 가격 경쟁력 인정, 권리상 인수 0원, 다만 점유·내부 확인 전까지는 조건부 접근입니다. 최근 실거래와 비교한 할인 폭은 분명하지만, 이를 실제 취득상의 이점으로 연결하려면 입찰 전에 점유자와 내부 상태를 확인하고 총취득비용을 보수적으로 산정해야 합니다. 단지의 평균 유찰 횟수 2.8회도 참고하되, 추가 유찰을 확정적인 결과로 전제하지 않는 판단이 필요합니다.