부산지방법원 2025타경5861. 부산 기장군 정관읍 모전리 동일스위트3차 304동 11층 1101호 아파트입니다. 현재 소유자는 윤현정이고, 2014.09.30 소유권이전과 같은 날 부산은행 근저당 187,680,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 부산은행의 추가 근저당 71,590,000원, 오케이저축은행 근저당 28,800,000원, 우리카드 가압류 12,405,567원, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 339,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일스위트3차 같은 면적 100.76㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 339,791,666원, 최신 거래는 345,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 99.8%여서 신건 자체만으로 뚜렷한 할인이라고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5861 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 304동 11층1101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 100.7622㎡ · 20층 건물 중 11층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 윤현정 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 339,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 25,153,451원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2014.09.30 부산은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2014.09.30 부산은행 근저당 187,680,000원입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 추가 근저당, 오케이저축은행 근저당, 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 99.8%, 신건 할인폭은 사실상 없다
동일스위트3차 동일 면적 100.76㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 표본은 12건이고 평균은 339,791,666원, 최저 거래는 320,000,000원, 최고 거래는 360,000,000원, 최신 거래는 2026.08 345,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 100.76㎡ | 11 | 345,000,000원 |
| 2026.08 | 100.76㎡ | 11 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 100.76㎡ | 20 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 100.76㎡ | 19 | 333,500,000원 |
| 2026.05 | 100.76㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 17 | 331,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 18 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 100.76㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 100.76㎡ | 12 | 354,000,000원 |
| 2026.01 | 100.76㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 100.76㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 339,791,666원 |
현재 최저가 339,000,000원은 최근 12개월 평균 339,791,666원의 99.8%입니다. 최신 거래 345,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균과 거의 같은 수준이라 신건 단계에서 큰 가격 여유를 기대하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,546,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 187,680,000원 | 187,680,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 71,590,000원 | 71,590,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 12,405,567원 | 12,405,567원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,978,433원 |
현재 최저가 339,000,000원 가정에서는 채권자 배당 부족액이 0원이고 소유자 잔여가 32,978,433원입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모전중학교 남동측 인근이며 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·각급 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 11층이며 사용승인일은 2014-05-30입니다. 승강기·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·지역난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20미터 내외 도로, 남동측 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 동일스위트3차는 1,500세대이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 99.8%입니다. 신건이라는 이유만으로 할인 매물로 판단하지 말고 최근 거래 320,000,000원~360,000,000원 범위와 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 339,000,000원, 1회 유찰 시 271,200,000원, 2회 유찰 시 216,960,000원 시나리오를 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상이므로 실제 점유자와 내부 이용상황을 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2014.09.30 부산은행 근저당과 후순위 권리의 현재 상태를 입찰 전 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 신중”
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 부산은행 근저당 뒤의 권리는 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정 당시 내부와 실제 임대관계를 확인하지 못했다는 점은 현장에서 다시 확인해야 합니다. 가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 339,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 339,791,666원의 99.8%로 거의 같은 수준입니다. 최신 거래도 345,000,000원입니다. 권리는 합격권이지만, 신건 가격은 서두를 이유가 크지 않습니다. 평균 유찰 횟수 2.8회와 유찰 시 가격 시나리오를 함께 놓고 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
