울산지방법원 2025타경11586. 양산시 평산동 덕계동일스위트1차 102동 8층 802호, 전용 59.6913㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사라이프투자개발이고, 2017년 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 대형선망수산업협동조합 앞으로 채권최고액 94,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 2025년 대형선망수산업협동조합이 다시 임의경매를 신청한 구조입니다. 현재 확인되는 말소기준 이후 권리는 경매개시결정뿐이라 등기상 구조는 단순합니다.
문제는 권리보다 가격입니다. 신건 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 86,833,333원의 117.5%입니다. 최신 거래도 2026년 8월 70,000,000원으로, 신건 최저가가 최근 거래 수준보다 높습니다. 최근 실거래가 68,000,000원부터 123,000,000원까지 넓게 분포하므로 개별 층·상태 차이는 확인해야 하지만, 적어도 현 최저가 자체를 가격 메리트로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11586 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 568-20 덕계동일스위트1차 102동 8층 802호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 신명로 88 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.6913㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니 · 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 주식회사라이프투자개발 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 76,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후는 단순
과거에는 한국주택은행·국민은행, 범곡새마을금고, 현대캐피탈, 개인 근저당 등이 존재했지만 이미 말소되었거나 2017년 임의경매 매각 과정에서 정리되었습니다. 현재 핵심은 2017.07.21 대형선망수산업협동조합 근저당 94,800,000원이며 이번 경매에서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 102,000,000원은 최근 평균의 117.5%
덕계동일스위트1 동일 면적 59.69㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 86,833,333원이고, 가장 최근 거래는 2026년 8월 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.69㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 59.69㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 59.69㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 8 | 73,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 6 | 101,500,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 4 | 112,500,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 59.69㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 59.69㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2026.03 | 59.69㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 평균 | 59.69㎡ | 12건 | 86,833,333원 |
실거래 범위는 68,000,000원~123,000,000원으로 편차가 크지만, 현재 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.5%입니다. 특히 2026년 8월 거래는 70,000,000원·70,000,000원·80,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 전체 표본 중 고가 거래가 존재한다는 사실만으로 신건 가격에 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 94,800,000원 | 94,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,972,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 94,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,972,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 102,000,000원 | 94,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 81,600,000원 | 79,731,200원 | 15,068,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,280,000원 | 63,704,960원 | 31,095,040원 | 0원 |
유찰될 경우 채권자 미배당액은 커지지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가는 81,600,000원, 2회 유찰 시 65,280,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 실제 입찰 판단은 당시 실거래와 점유·임대차 상태를 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신명초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·나지·학교·근린공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 내 8층 802호이며 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 단지. 덕계동일스위트1은 564세대이며 사용승인일은 2001.10.22입니다. 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 검증. 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 평균 86,833,333원의 117.5%입니다. 신건 가격을 곧바로 할인 가격으로 해석하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08, 70,000,000원입니다. 같은 달 70,000,000원·70,000,000원·80,000,000원 거래도 함께 확인됩니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·확정일자·매각물건명세서를 원본 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2017.07.21 대형선망수산업협동조합 근저당 94,800,000원이 말소기준입니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권자 미배당은 발생할 수 있지만 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건은 현재 등기만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2017년 대형선망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이번 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 86,833,333원의 117.5%입니다. 최신 거래 역시 70,000,000원이므로 현재 회차는 권리의 깔끔함만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 더구나 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 점유·임대차 확인도 남아 있습니다. 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이고 임대차 확인 전까지는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
