울산지방법원 2025타경11586. 경남 양산시 평산동 소재 덕계동일스위트1차 102동 8층 802호, 전용면적 59.6913㎡ 아파트입니다. 신명초등학교 남동측 인근에 있는 564세대 단지로, 2001년 10월 22일 준공됐습니다. 현재 소유자는 주식회사라이프투자개발입니다. 이 법인은 2017년 7월 21일 이전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 대형선망수산업협동조합 앞으로 채권최고액 94,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이후 해당 근저당권자인 대형선망수산업협동조합이 76,000,000원을 청구하며 임의경매를 신청했습니다. 현재는 1회 유찰되어 감정가의 70%인 71,400,000원부터 입찰하는 구조입니다. 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 과거 경매 이력·임대관계 미상·실거래 가격 편차는 입찰 전에 각각 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 568-20 덕계동일스위트1차 제102동 제8층 제802호 도로명주소: 경상남도 양산시 신명로 88 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.6913㎡ · 방 3개·거실·주방·욕실·발코니 · 지상 15층 중 8층 |
| 단지 규모 / 준공 | 덕계동일스위트1차 · 564세대 · 2001.10.22 |
| 소유자 | 주식회사라이프투자개발 (2017.07.21 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 102,000,000원 |
| 최저매각가 | 71,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대형선망수산업협동조합 / 76,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.07.21 을구 12번 근저당권 · 채권최고액 94,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.09.08 · 울산지방법원 양산등기소 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 말소기준
이 물건의 핵심은 2017년 7월 21일입니다. 이날 이전 경매 매각으로 주식회사라이프투자개발이 소유권을 취득했고, 대형선망수산업협동조합 명의 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 이번 경매에서는 을구 12번 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.
2001년 한국주택은행 명의 근저당, 2013년 범곡새마을금고 근저당, 2014~2015년의 근저당권들, 2016년 현대캐피탈의 과거 경매개시결정 등은 이미 말소된 이력입니다. 2022년 금정세무서장의 압류도 2022년 7월 21일 말소됐습니다. 이번 경매개시결정은 2025년 4월 4일 접수됐으며, 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 81.5%
같은 단지 덕계동일스위트1차의 동일 면적대 전용 59.69㎡ 실거래 12건을 살펴보겠습니다. 거래시기는 2026년 4월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균은 87,583,333원입니다. 전체 실거래 평균과 최근 12개월 평균이 동일하지만, 고가 거래도 섞여 있기 때문에 평균 하나만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.69㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2026.08 | 59.69㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 59.69㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 59.69㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 8 | 73,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 6 | 101,500,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 4 | 112,500,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 59.69㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 59.69㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.69㎡ | 12건 | 87,583,333원 |
최근 12개월 실거래 범위는 68,000,000원~123,000,000원으로 넓습니다. 현재 최저가 71,400,000원은 최근 평균의 81.5%이고, 최신 거래인 2026년 9월의 84,000,000원보다 12,600,000원 낮습니다. 평균과 최신 거래를 기준으로는 가격상 여유가 있는 셈입니다.
하지만 이 물건과 같은 8층 거래가 2026년 7월 73,000,000원에 성사됐습니다. 현재 최저가와의 차이는 1,600,000원에 불과합니다. 더욱이 2026년 8월에는 70,000,000원 거래가 두 건, 2026년 6월에는 68,000,000원 거래도 있었습니다. 따라서 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실과, 개별 거래 중 저가 구간에서도 충분한 할인 여유가 있다는 판단은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 대형선망수산업협동조합 근저당권자에게 잔여 매각대금이 배당됩니다. 해당 근저당의 채권최고액은 94,800,000원이지만, 매각대금은 그보다 작아 전액 배당이 어렵습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,685,200원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 94,800,000원 | 69,714,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 71,400,000원 |
집행비용 1,685,200원은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권액 확정 및 배당순위에 따라 변동될 수 있습니다. 근저당 배당 부족분은 채권최고액 기준입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 인수는 0원
현재 최저가에서 다시 유찰될 경우의 가격·배당 시나리오입니다. 유찰에 따라 매각대금이 줄어들면 채권자의 예상배당도 감소하고, 미배당액은 증가합니다. 하지만 현재 확인된 권리관계를 전제로 하면 매수인 인수액은 각 회차에서 모두 0원입니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 71,400,000원 | 69,714,800원 | 25,085,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 49,980,000원 | 48,680,360원 | 46,119,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 60,843,748원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경남 양산시 평산동 신명초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 나지, 학교, 근린공원 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 8층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스설비, 승강기, 소화전 및 화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 남동측 하향 경사지대의 부정형 아파트 부지이며, 단지 주출입구는 남측 중로에 위치합니다. 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 절대·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 토지 공시지가는 572,200원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 개별 세대의 실제 내부 수리상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 564세대 아파트로 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래사례는 존재하지만 가격 범위가 68,000,000원~123,000,000원으로 넓어, 매도 시점의 가격 설정과 세대별 상태에 따라 실제 회수 가능 금액의 차이가 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2017.07.21 을구 12번 대형선망수산업협동조합 근저당권이 말소기준임을 최신 등기부에서 재확인하세요. 2025.04.04 경매개시결정과 이후 권리 변동도 함께 점검해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서를 대조하고, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 임차인이 확인되면 전입일자, 점유 개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 조사해야 합니다. 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
- 배당 부족분의 의미. 현재 채권최고액 기준 예상 미배당 25,085,200원은 매수인의 인수채무가 아닙니다. 다만 실제 채권액과 세금·우선변제 여부에 따라 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 실거래 상한 검토. 최근 평균 87,583,333원뿐 아니라 같은 8층 거래 73,000,000원, 최근 저가 거래 68,000,000원·70,000,000원을 기준으로 응찰가격을 보수적으로 산정하세요.
- 내부 상태 및 수리비. 2001년 준공 아파트이므로 실제 내부 마감, 창호, 설비, 누수 및 수리 필요 여부를 확인하세요. 세대 내부 상태에 따라 실거래 비교가격이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 범위가 있는지 관리사무소에 확인하세요.
- 매각조건 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 낮고, 가격 판단은 신중하게”
양산 덕계동일스위트1차 102동 802호는 말소기준권리가 명확하고 매수인 예상 인수액이 0원인 비교적 단순한 권리구조를 갖고 있습니다. 이전 경매로 소유권이 변경된 뒤 설정된 근저당권이 이번 경매의 말소기준이 되고, 과거 압류도 이미 말소됐습니다. 현재 확인된 등기권리만으로는 특별한 인수 부담이 드러나지 않습니다.
가격 측면에서는 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 최저가 71,400,000원은 최근 12개월 평균 87,583,333원의 81.5%이며, 최신 거래 84,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 평균 및 최신 거래 기준의 가격상 여유는 확인됩니다.
다만 같은 8층 거래가 73,000,000원이고 68,000,000원·70,000,000원 거래도 있어, 현재 최저가만으로 충분한 차익이 확보됐다고 볼 수는 없습니다. 특히 임대관계가 미상인 점은 권리분석상 최종 확인 과제입니다. 권리는 조건부 양호, 가격은 개별 실거래와 상태 확인 후 결정. 이 물건의 핵심은 평균 시세에 대한 할인율보다 실제 점유관계와 같은 층·저가 거래 대비 실질적인 가격 여유입니다.
