부산지방법원 2025타경5873. 부산 해운대구 좌동 동신아파트 108동 2층 203호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 55.68㎡이며, 19층 건물 중 2층에 위치합니다. 감정가는 300,000,000원이지만 한 차례 유찰을 거쳐 최저매각가는 210,000,000원으로 조정되었습니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 실거래 평균은 305,500,000원입니다. 표면적인 가격 차이는 충분히 눈여겨볼 만하지만, 실제 가치는 저층이라는 개별 조건과 점유 상태를 함께 살펴야 정확하게 판단할 수 있습니다.
권리관계의 중심은 2016.11.29 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액이 710,000,000원으로 감정가보다 크지만, 이 근저당은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 배당을 받지 못하는 채권액이 크다는 이유만으로 매수인이 해당 채무를 인수하는 것은 아닙니다. 다만 등기부에는 한국주택금융공사의 동의 없이 임대차 등 제한행위를 할 수 없다는 금지사항도 기재되어 있어, 임대관계 및 등기 처리에 관한 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5873 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1302 동신아파트 108동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로217번길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 55.68㎡ · 19층 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 벽식구조 · 슬래브지붕 |
| 현재 소유자 | 최은호 · 최정혜 · 최한호 · 최현호 (각 4분의 1 지분) |
| 소유권 취득 원인 | 2025.08.03 상속 · 2025.08.19 등기 |
| 감정가 | 300,000,000원 |
| 최저매각가 | 210,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 302,257,030원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.29 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 710,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 확인 필요
이 물건의 말소기준권리는 을구 10번 한국주택금융공사 근저당권입니다. 2016.11.29 설정됐으며 채권최고액은 710,000,000원, 채무자는 최경규입니다. 이후 2025.08.19 상속을 원인으로 최은호·최정혜·최한호·최현호에게 소유권이 이전됐고, 2025.09.19 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 경매에서 소멸하는 권리로 분석되는 것은 한국주택금융공사 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행·국민은행·우리은행의 근저당권은 이미 말소된 내역으로 확인됩니다. 별도의 가압류는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 대비 68.7%
동신아파트는 676세대이며, 사용승인 관련 준공일은 1996.05.30입니다. 본건과 동일한 전용면적 55.68㎡의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 거래기간은 2025년 9월부터 2026년 8월까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.68㎡ | 17 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 55.68㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 55.68㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 55.68㎡ | 18 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 55.68㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2026.01 | 55.68㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 55.68㎡ | 6 | 342,000,000원 |
| 2025.12 | 55.68㎡ | 10 | 298,000,000원 |
| 2025.11 | 55.68㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 55.68㎡ | 3 | 306,000,000원 |
| 2025.09 | 55.68㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.09 | 55.68㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 55.68㎡ | 12건 | 305,500,000원 |
최근 실거래 최저가는 250,000,000원, 최고가는 360,000,000원, 평균은 305,500,000원입니다. 현재 최저매각가 210,000,000원은 최근 평균의 68.7%로, 평균 대비 95,500,000원 낮습니다. 최근 2026년 8월 거래에도 360,000,000원과 325,000,000원의 사례가 있어 단순히 과거 고가 거래만으로 평균이 형성된 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 710,000,000원 | 206,260,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 210,000,000원 기준 배당 추정입니다. 집행비용 3,740,000원을 공제하면 근저당권자에게 206,260,000원이 배당되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 503,740,000원이지만, 이는 실제 확정 채무 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
한국주택금융공사의 경매 청구금액은 302,257,030원입니다. 현재 회차의 예상 배당액 206,260,000원으로는 청구금액이 전부 충족되지 않습니다. 그러나 채권자의 배당 부족이 곧 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오
현재 회차의 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 이후 유찰을 가정하면 감정가 대비 49%, 34.3% 구간으로 낮아지는 시나리오를 검토할 수 있습니다. 아래 수치는 각 회차의 가정가격으로 매각된 경우의 추정 결과이며, 실제 다음 매각기일이나 낙찰가격을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 503,740,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 565,858,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 609,340,600원 | 0원 |
회차가 진행될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이는 말소기준권리인 근저당의 배당 부족액이 매수인에게 자동 승계되지 않는다는 분석을 반영한 결과입니다. 다만 확인되지 않은 임차권 등 별도의 인수 문제가 발견된다면 실질취득금액과 입찰 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 소재 상당초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 근린상가 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 19층 건물 중 2층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다. 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치되어 있습니다.
- 단지. 동신아파트는 676세대이며, 준공일은 1996.05.30입니다. 동일 면적 거래가 확인되므로 시세 비교가 가능하지만 저층 여부와 내부 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되어 있으며, 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 규제가 확인됩니다. 공시지가 기준금액은 2,280,000원/㎡입니다.
- 도로·지형. 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 토지는 대체로 평탄하게 조성된 아파트 건부지입니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 12건 실거래가 250,000,000원부터 360,000,000원까지 형성되어 있습니다. 거래 사례는 존재하지만 층·향·내부 상태에 따라 실제 처분가격이 달라질 수 있으므로 개별 호수 기준의 보수적인 평가가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 및 점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대 확인, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 현장 점유상태를 대조해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 우선 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없이 임대차 등 제한행위를 할 수 없다는 등기가 있습니다. 매각에 따른 해당 등기의 처리와 실제 임대차 관계를 법원 및 원본 서류로 확인하세요.
- 말소기준권리 점검. 2016.11.29 한국주택금융공사 근저당을 기준으로 권리 소멸 범위와 별도 인수사항이 없는지 최종 확인하세요.
- 저층 시세 보정. 본건은 2층입니다. 최근 저층 실거래 사례인 1층 270,000,000원 및 3층 250,000,000원·306,000,000원을 함께 비교해 응찰가를 검토하세요.
- 내부 상태와 수리비. 실내 마감과 설비 상태를 확인하고, 필요한 보수비용을 실질취득비용에 반영하세요.
- 명도비용. 점유자가 확인되면 점유 원인과 인도 협의 가능성을 파악하고, 필요시 명도 절차에 따른 비용과 기간을 고려하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 매수인 부담 가능 금액을 관리사무소에 확인하세요.
- 배당과 실제 채무. 채권최고액 710,000,000원과 청구금액 302,257,030원은 서로 다른 개념입니다. 실제 채권액 및 우선배당 항목은 매각 관련 원본 서류로 확인하세요.
- 매각기일 및 입찰보증금. 2026.10.27 매각기일과 최저매각가 210,000,000원을 기준으로 법원 공고의 진행 상태, 입찰보증금 및 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리 확인이 마지막 관문”
부산 해운대 동신아파트 108동 203호는 감정가 300,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 210,000,000원으로 경매에 나왔습니다. 동일 면적 최근 12건 실거래 평균 305,500,000원과 비교하면 68.7% 수준으로, 가격만 놓고 보면 충분히 검토할 만합니다.
권리상으로는 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근저당 채권최고액이 크다는 사실보다 더 중요하게 확인해야 할 부분이 있습니다. 임대관계가 미상이고 금지사항등기가 존재한다는 점입니다. 매각물건명세서와 실제 점유관계, 등기 처리까지 확인해야 실질적인 인수 위험과 명도비용을 평가할 수 있습니다.
또한 본건은 2층이므로 고층 거래까지 포함된 최근 평균가격을 그대로 기대하기보다는 저층 실거래와 물건 상태를 중심으로 가격을 보정해야 합니다. 그럼에도 현재 최저가는 확인된 저층 거래 사례보다 낮습니다.
결론은 가격상 긍정적 검토, 권리·명도 확인 후 입찰 판단입니다. 시세 대비 할인 폭은 분명하지만, 경매에서 중요한 것은 최저가 자체가 아니라 최종 낙찰가에 인수금액·취득비용·명도비용·수리비를 더한 실질취득금액입니다. 해당 비용과 점유 위험을 확인할 수 있다면 현재 회차에서도 검토 가치가 있는 물건으로 평가할 수 있습니다.
