부산지방법원 2025타경5873. 부산 해운대구 좌동 동신아파트 108동 2층 203호, 전용 55.68㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2016.11.29 한국주택금융공사 근저당권이며 채권최고액은 710,000,000원입니다. 현재 사건의 청구액은 302,257,030원이고, 현재 회차 매각대금 300,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 5,000,000원을 제외한 295,000,000원이 한국주택금융공사에 배당되는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
현재 소유권은 2025.08.03 상속을 원인으로 최은호·최정혜·최한호·최현호가 각 4분의 1씩 공유하고 있습니다. 이후 2025.09.19 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5873 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1302 동신아파트 108동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 55.68㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 19층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 최은호·최정혜·최한호·최현호 각 4분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 302,257,030원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.29 근저당권 · 한국주택금융공사 · 채권최고액 710,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 핵심 근저당 이후 경매로 진행
말소기준은 2016.11.29 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 같은 날 등기된 금지사항에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분, 임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 내용이 기재되어 있습니다. 본 배당자료에서는 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 98.2%, 신건 가격 메리트는 얇다
동신아파트 전용 55.68㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 305,500,000원입니다. 현재 최저가 300,000,000원은 이 평균의 98.2%입니다. 최근 평균보다 아래이기는 하지만 차이가 크지 않아, 신건부터 충분한 가격 안전마진이 있다고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.68㎡ | 17 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 55.68㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 55.68㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 55.68㎡ | 18 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 55.68㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2026.01 | 55.68㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 55.68㎡ | 6 | 342,000,000원 |
| 2025.12 | 55.68㎡ | 10 | 298,000,000원 |
| 2025.11 | 55.68㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 55.68㎡ | 3 | 306,000,000원 |
| 2025.09 | 55.68㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.09 | 55.68㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.68㎡ | 12건 | 305,500,000원 |
표본의 거래 범위는 250,000,000원~360,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 360,000,000원입니다. 다만 이 물건은 2층이고 거래 표본은 층별 가격 편차가 크므로 최신 최고가 한 건만을 기준으로 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 305,500,000원을 우선 기준으로 보면 현재 최저가 300,000,000원은 시세와 거의 맞닿아 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 710,000,000원 | 295,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 710,000,000원 기준으로는 415,000,000원의 미배당이 발생합니다. 현재 사건 청구액은 302,257,030원이며, 현재 회차 시나리오상 신청채권자 예상배당액은 295,000,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 소재 상당초등학교 남동측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지와 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 급배수시설·위생시설·승강기시설·난방시설이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 2,280,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 동신아파트는 676세대, 사용승인일은 1996.05.30이며 전용 55.68㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 300,000,000원 | 295,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 0원 |
이 사건은 회차가 내려가도 매수인 인수액이 늘어나는 대항력 임차인형 구조가 아닙니다. 현재 제공된 시나리오에서는 300,000,000원·240,000,000원·192,000,000원 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 유찰될수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균 305,500,000원의 98.2%입니다. 신건에서 충분한 할인폭이 확보됐는지 응찰가 상한을 따로 정해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2016.11.29 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 확인으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 공유자 현황. 현재 소유권은 최은호·최정혜·최한호·최현호가 각 4분의 1 공유입니다. 명도와 인도 과정에서는 실제 점유 주체를 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있고, 실제 인수성 비용은 원본 서류와 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이 되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인도 없어 대항력 보증금 승계 구조는 나타나지 않습니다. 반면 현재 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균 305,500,000원의 98.2%로, 신건에서 확보되는 가격 차이는 크지 않습니다. 최신 실거래 360,000,000원만 보고 싸다고 판단하기보다 12건 평균과 250,000,000원~360,000,000원의 거래 분포를 함께 봐야 합니다. 권리상 진입장벽은 낮지만, 가격 안전마진은 얇은 신건. 이 사건은 그 한 문장으로 정리할 수 있습니다.
